浅析诱发我国房地产价格虚高的原因及对策

毕永芸

摘要：房地产业作为我国国民经济的重要支柱，也是推动我国经济增长的主要动力。当前，房地产价格已经成为跟千家万户切身利益相关的重要问题之一，住房作为大多数群众拥有的最大财产，若能够实现“居者有其所”，那么也就实现了最大的社会公平，但是因各种原因，我国各地纷纷出现了房地产价格虚高的现象。本文笔者首先分析了诱发我国房地产价格虚高的原因；然后总结了房地产价格虚高带来的危害；最后就如何控制房地产价格虚高发表了几点自己的看法，希望为相关领域的研究者和工作者提供参考和借鉴。

关键词：房地产价格；虚高；原因；对策

房地产价格虚高主要指的是房地产的交易价格中泡沫价格所占比例较高，严重违背了其价值的一类经济现象。随着我国经济的高速发展，我国城市化进程加快，人们的生活水平越来越高，房地产市场目前处于比较活跃的状态。房地产经济在我国国民经济中所占的比重越来越大，进而与房地产交易市场相关的问题逐渐得到社会与行业的高度重视，因此房地产价格虚高问题得到了社会各界的广泛关注。

一、浅析诱发我国房地产价格虚高的原因

（一）房地产市场供不应求

从我国群众收入现状来看，中等收入人群所占比例最高，近六层。适合高收入人群的住房类型为商品房，适合中等收入群体的住房类型为经济适用房，适合低收入群体住房类型为廉租房。对于高收入群人来说，基本不会出现住房难的问题，因而住房难现象主要集中在中、低收入人群。就目前我国房地产市场现状来看，经济适用房和廉租房的数量远远无法满足中、低收入人群的需求，如此便导致一些中低收入人群不得不购买商品房，对商品房的需求量增加，以至于出现商品房供不应求，促使其价格虚高。

（二）政府部门过于依赖“土地财政”

土地财政主要指的是政府部门依靠土地收益来获得高额的财政收入，当前政府部门过于依赖土地财政主要表现在两个方面：其一是过度开发土地资源；其二为土地漫天要价。另外，个别地方政府为了追求政绩，打着经营城市的幌子，开展出卖土地的情况。个别政府为了获得巨大的经济利润，随意征用土地，然后将其投入房地产市场。虽然这种做法可以在一定程度上弥补政府财政不足的现象，但是却增加房地产的成本，直接诱发了房地产价格虚高。

（三）房地产信息不对称

就我国的房地产产业链的各个环节来看，均存在着信息不对称的问题。以征地环节为例，除去土地拍卖价格以外，消费者无从知道其他相关信息。又如：在建设环节，消费者对房屋材料、设施的价格和质量一无所知，在购房时仅仅凭借个人感觉或者房地产开发商的信誉；再如：还销售环节上，房地产企业、消费者、银行三者之间也同样存在信息不对称的情况。再加上房地产在供给环节的市场化程度较低，不够透明，如此便导致房地产在开发中各项开支具有很大的随意性，增加了房地产的成本，诱发了房地产价格虚高。

（四）各类投资主体的恶意炒房

当前，炒房的方式很多，炒房的主体也有很多，不仅有房地产开发商炒房，还有个人炒房的现象，这些都是进一步加剧了我国住房市场供需矛盾的主要原因。再加上我国加入WTO后，大量的外资流入我国房地产市场，进一步加剧了炒房现象，炒房的直接后果便是引起房地产价格在短期内飙升，增加了消费者购买房屋的所需资金。

二、我国房地产价格虚高带来的危害

（一）违背了价值规律，不利于房地產业的健康发展

我国房地产价格虚高一方面反应了群众对住房的需求过旺，因此当房屋供不应求时，必然会引起价格上涨，这便是价值规律发挥的作用；而另一方面各类炒房行为、投机性购房以及群众对未来房价的期望均会导致住房虚拟需求，以至于房地产价格持续高涨，这样的价格并非围绕价格波动的，而是长期偏离了房屋价值居高不下，违背了价值规律。不仅如此，房地产价格虚高还不利于房地产的健康发展，房地产企业的生存和发展依赖于金融机构，房地产企业自身持有的资金较少，大部分是通过向银行贷款，因此一旦房地产价格骤降或者经济不景气，便会导致银行巨额资金无法回笼，周转困难，引起金融危机。

（二）抑制了人们的住房需求，不利于群众居住权和健康权的实现

从古自今我国便非常重视安居，特别是随着近年来经济的飞速发展和人民生活水平的不断提高，群众对住房的要求也越来越高。因此原来拥有的住房面积和住房结构已经无法满足其需求，急需改善现有居住条件，因此对住房的需求增加。但是由于房地产价格虚高，大部分群众即便倾尽所有也买不起住房，从而抑制了其住房需求，也不利于群众居住权和健康权的实现。

（三）加剧了贫富差距，致使部分城市居民边缘化

随着我国市场改革的不断深入，贫富差距也逐渐显现出来，这也是市场经济发展的必然趋势。但是，房地产价格虚高又会导致大量的社会资金流向强势群体，假如房地产价格过高的现象不能得到有效解决，便可能进一步拉大贫富之间差距，进而影响了共同富裕这一目标的实现。当前，个别城市居民“卖不起房”的问题尤其突出，并将部分城市居民置于边缘化境地。

（四）导致政府的公信力降低

若房地产价格虚高的现象长期无法得到有效处理，时间一长便会导致群众质疑政府的执政能力，引起政府公信力下降，从而不利于政府部门各项社会事业的顺利开展。

三、应对我国房地产价格需要的对策

（一）调整市场供求关系，满足群众住房需求

前文笔者已经提及：供不应求是导致房地产价格虚高的主要原因之一，对此政府要对市场关系做出调整，顺应市场供求规律，实施宏观调控。调控的重点应该立足于控制住房主要需求，特别是投资投机性需求，控制房价上涨。另外，还需要适当增加住房供给，根据我国当前基本国情，笔者建议住房最好采取“双轨制”，所谓双轨制即针对高收入人群实施市场化供求，而针对中低收入人群给予不同程度的福利。例如：可以由政府牵头修建低标准的公寓住宅，然后将其出售或者出租给中低收入群体；也可以在中低收入人群购房时适当给予贴息或者减税等优惠政策，从而逐渐形成以普通商品房为主，以经济适应房和廉租房为保障，以高档商品房为补充的房屋供应体系，以便满足不同收入人群的住房需求。

（二）逐步弱化地方政府的土地财政

要想逐步弱化地方政府的土地财政，可以从两个方面入手：一是要充分利用法律、经济、市场调控等管理办法，进一步加强对土地的调控，削弱我国房地产用地过度扩张、建设用地量过快增长的势头。为此要严格界定在宪法中关于国家整地条件的规定，保证房地产开发土地供应规模的科学性，进一步加强对土地的使用监管，针对囤积土地的行为要严厉制止，从源头上弱化土地财政。二是要保证土地收益标准的合理，虽然当前将土地收益用来补充财政收入，再用于城市公共设施建设中已经成為各地政府的普遍做法，虽然该做法合理且必要，但是切不可漫天要价，因此在继续采用“招、拍、挂”的形式出售土地的基础上，做适当的创新和完善。采取措施适当控制土地价格，不能将决定权全部交给市场，争取在保证房地产开发商利润合理的前提下，适当的控制房价。

（三）建立健全房地产市场的信息披露制度

鉴于笔者前文提及的房地产信息不对称的情况，要想保证房屋供求信息发布的全面、及时、准确，必须要制定专门的行政法规对房地产市场的信息披露制度进行规范，不仅要明确规定房地产市场信息披露的义务主体，而且还应明确规定信息披露应包含的范围和内容。另外，还可以构建房地产市场信息披露的监督制度，鼓励广大群众积极参与到房地产市场运营的监督中。就我国基本国情来看，笔者认为最好通过政府政令的形式来要求当地产开发商对外公布房价成本等信息，而政府相关部门则应该公布房地产税收收取和土地费用等信息，然后再由物价部分对房屋的社会平均成本进行计算并公布，大体上实现房价的公开和透明，以防因信息不对称引起的房价虚高。

（四）合理引导资金，抑制房地产投机炒作

就资产系列分析，各类资产和投资工具主要是在收益性、安全性以及流动性这个三个维度上需求动态平衡，但是我国的房地产市场、股市以及汇市三者是紧密联系在一起的，而合理的引导疏散资金便应该以科学分配房地产市场、股市以及汇市资金为着手点。为了缓解房地产市场的投机压力，可以提供多渠道的投资形式，科学引导资金向证券业回流，科学地将闲置资金流向其他产业（如：文化产地、农业领域、旅游产业、高科技产业等），积极引导国际投机资金向外转移，抑制房地产投机炒作。另外，各地土地管理行政部门和政府房地产管理部门要加强对房地产市场的监管，一旦发现房地产开发商存在囤积土地、待价而沽等现象，要坚决予以严厉处罚[4l。

四、结语

自改革开放以来，我国经济便一直保持着较快的增长势头，然而随着近年来我国房地产行业的过热发展，高房价成为了学者们讨论的热点话题，也引起了政府的极大关注，虽然政府曾前前后后出台多部政策来抑制房价虚高，但是调控效果不尽人意。笔者认为，要想抑制房地产价格的虚高，首先需要弄清楚诱发房价虚高的主要原因，找准原因，采取调整市场供求关系、逐步弱化地方政府的土地财政、建立健全房地产市场的信息披露制度、抑制房地产投机炒作等措施，相信可以有效控制我国房地产价格虚高的现象，切实保障广大群众的住房。