“营改增”助力供给侧改革——房地产业的机遇与挑战

陕西省横山县国家税务局 王安平 加媛媛

“营改增”助力供给侧改革
——房地产业的机遇与挑战

陕西省横山县国家税务局 王安平 加媛媛

当前，我国正处于加快经济发展方式转变的攻坚时期，企业的转型升级迫在眉睫，原有营业说和增值税并行的税制远远不能满足市场的需求了。全面实施营改增将有利于发挥市场在资源配置中的决定性作用，解决一直以来重复征税的问题，扩大进项抵扣范围，促使企业不断改变管理模式、改进生产技术，降低税负，增强企业发展能力。特别是占据绝对地位的房地产业的营改增更是备受瞩目，房地产业税制改革具有着深远的意义。本文正是基于此，将依次从以下几个方面来探讨房地产业营改增所带来的机遇与挑战。首先介绍房地产业营改增的必要性；其次是房地产业营改增的益处；再次是当前营改增后影响房地产业税负高低的因素；最后提出应对策略。

房地产业 进项税额抵扣 税负

一、房地产业营改增的必要性

2012年首先开始在交通运输业、部分现代服务业实施营改增试点，2016年5月1日起，全面实施营改增，将范围扩大到了建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，至此，营业税完成了最后的使命。李克强总理在博鳌论坛上提出，预计营改增后，全年将给纳税人减税5000亿元。通过营改增，可以实现增值税对货物和服务的全覆盖，进一步优化税制，消除以往重复征税的现象，打通二、三产业的增值税抵扣链条，促进产业结构调整和转型升级。作为房地产业，由于其行业的复杂性，自然成了此次营改增的重头戏，其税负的高低对整个行业的发展尤为关键。

二、房地产业营改增的益处

(一)税率适用低税率

根据财政部和国家税务总局公告(财税[2016]36号)，房地产业适用11%的低税率。相比一般的货物劳务及加工修理修配劳务适用17%的税率，农业产品、化肥、饲料等一些特殊产品适用13%的税率，11%的税率可谓是相对较低税率，且房地产增值税预征率从营业税的5%降至增值税的3%。

(二)进项税额抵扣范围扩大

在房地产业营改增之前，纳税人购进的用于不动产在建项目的设备、材料等是不可以抵扣进项税额的，但是此次营改增后，可供抵扣的项目进一步增加，尤其是将不动产纳入了抵扣范围。适用增值税一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。

截止2016年5月1日，历经五年的“营改增”进入收官阶段，终于尘埃落定，房地产业营改增后，不动产纳入进项抵扣范围，大大降低了企业的税收成本，进而将有利于降低消费者的购房成本，刺激房地产市场的消费，增加购房需求。

(三)差额扣除显成效

根据财税【2016】36号文件的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产老项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以其取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产老项目。在房地产企业的成本、费用中，土地价款占据的比例很大，而此次房地产业营改增振奋人心的规定之一便是房地产项目以扣除土地出让金后的余额为销售额。对企业的土地出让金给予扣除，进行差额计税，税负自然就比全额计税的项目低了。

(四)实现价内税向价外税的转换

营业税的特点是价内全部征收，而增值税的优点是价外征收，以不含税销售额作为计税依据，在税率相同的情况下，增值税的税负显然低于营业税的税负，且营业税时代，房地产商从上游企业取得的营业税发票，是不能抵扣开发商缴纳的营业税的。

三、当前影响房地产企业税负高低的几个因素

(一)进项税票取得不充分

在曾经作为地方第一大税种的营业税中，房地产行业对税收收入的贡献是举足轻重的。“2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产、建筑业、金融业营业税收入占比分别为31.6%、26.6%、23.6%”。从这几个行业的占比就可以看出房地产业的重要性，因此，房地产业营改增后，其税负将如何变化至关重要。营改增后，房地产纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两种。根据政策规定，营改增后小规模纳税人将从过去营业税时代5%的营业税税率降为3%的增值税征收率，税收负担下降毋庸置疑。一般纳税人的适用税率为11%，增值税进项税额取得充分的话，企业将大大享受到改革释放的红利。

然而，房地产业营改增才短短数月，正处于过渡时期，因此，有的房地产企业税负暂时还没有下降，究其原因，主要是进项税票取得不充分。具体表现在以下几个方面：一是有些企业采取挂靠资质的形式经营或者将工程交由施工队实施。而这些施工队大多是农民工，并不是增值税纳税人，难以开具增值税专用发票；二是房地产企业的劳务工资成本占比较大，占到了35%-40%；三是营改增后，跟房地产企业合作的钢筋、水泥、砖石等企业，多是老项目选择按简易计税办法，房地产企业取得的进项税额只能按3%抵扣，这与取得的进项按11%、17%相比有差距；四是房地产企业发生的机械设备等有形动产租赁费取得进项不充分，若能取得进项税票，则可以按17%认证抵扣。

(二)企业财务制度亟待进一步完善

在营业税时代，建筑业、房地产业的企业所得税缴税模式是按销售额的一定比例预征，而营改增后，要求企业准确核算成本费用，这就给房地产企业带来了一定的挑战。房地产业大部分为增值税一般纳税人，要领取增值税专用发票，必须账务健全、核算准确，而营改增纳税人要转变原来的模式，需要一定的时日来适应。这也对税务人员的管理提出了更高的要求，必须增加风险防范意识，预防有纳税人为降低税负铤而走险，想方设法取得进项税票进行抵扣。

(三)财务人员税收业务知识有待加强

由于房地产业营改增时间不长，进行合理、科学的税收筹划降低企业税收负担、提高企业经济效益是必不可少的。对老项目是选择适用简易计税办法还是一般计税办法，合作对象选择一般纳税人还是小规模纳税人都会对企业的税负产生影响，因此，财务人员需加强对增值税业务的学习，熟悉掌握增值税征管制度。

四、房地产业营改增税制改革的应对策略

(一)税务机关应加大宣传力度，帮助企业了解新政

税务机关在营改增中要多向纳税人进行政策解答，增强其对进项税额取得、认证等相关规定的知晓度。房地产业推行营改增税制改革中，要对相关人员做好充分的政策宣传和培训。充分利用税收宣传月、设立纳税人学堂等形式，送教上门，帮助企业尽快适应新的税收环境，不断提高纳税满意度。增强财务人员的会计核算基础，不断提高纳税遵从度。

(二)房地产企业应加强自身能力建设

企业效益的好坏往往由多重因素决定。税负高低只是一个因素，企业的技术进步、产业结构调整、经济增长方式的转变是关键。企业要从传统的粗放式经营向精细化经营转变，保持和提高企业的核心竞争力。

(三)房地产业应慎重选择合作对象

与增值税一般纳税人合作可以取得进项税票，与小规模纳税人合作，小规模纳税人可以到税务机关代开增值税专用发票。房地产企业应根据自己的需求选择正规的企业进行合作，这也有利于房地产企业的上下游企业规范自己的管理，提高竞争力，否则将面临市场优胜劣汰的考验。

(四)继续财政扶持政策

政府财政部门对在前期营改增试点过程中税负增加且未享受减、免、退税的企业，发挥了重要作用。在笔者所在省份，按照试点政策缴纳的增值税额高于按照原营业税政策缴纳的营业税额的部分行业的试点纳税人，满足政策条件的企业可以申请对其进行财政扶持。那么，房地产业营改增后，确有税负增加的企业也能获得政府过渡性政策补贴的话，将会有助于房地产企业盘活资金。

房地产行业是我国经济发展的支柱产业，实施营改增不仅有利于降低房地产开发企业税收负担，也有利于稳定房地产市场。对房地产企业而言，税制改革是一把双刃剑，既是机遇又是挑战。如果企业应对失策的话，税负就有可能增加，带来巨大的资金压力，严重影响企业的发展。因此，房地产企业要尽快改变经营模式，优化管理架构，以减轻企业税负，在变革中谋求更大的发展，实现机遇与挑战的双赢。

[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知.财税[2016]36号

[2]刘冬.营改增”尘埃落定助跑楼市能够走多远？[J].特别关注

[3]2014年全国注册税务师执业资格考试教材.《税法一》.中国税务出版社