房地产开发项目的资金管控策略探析

嘉兴中润置业有限公司 祝松强

房地产开发项目的资金管控策略探析

嘉兴中润置业有限公司 祝松强

目前我国房地产市场虽然有阶段性波动，但是整体发展方向以及发展前景仍不能下定论。但就目前我国房地产大形势来看，房地产市场环境和发展前景在今后一段时间内经营压力定要增长，而且房地产企业又属于资金使用密集型产业，资本需求量大，且投资回报期较长，在此环境中房地产行业在金融企业的融资成本增加，而且融资渠道减少，因此如何保障资金链稳定成为当前房地产企业所共同面对的财务管理问题。本文就房地产企业开发项目的资金管理现状进行浅述，并就现行环境中房地产企业资金管控浅显问题进行分析，以笔者个人观点提出几点措施，以供读者参考。

房地产 开发项目 资金管控 策略

一、引言

房地产企业在我国近几十年的经济发展中，已经经历了几轮的发展高潮期，但是在近几年在我国逐步进入经济新常态的背景下，房地产行业旧模式中所存在的高利润被市场调节进入常态化，所以房地产行业整体的发展趋势也逐步理性。但是房地产企业短时间进行大规模的调整又十分困难，为保障企业生存的根本、维护企业利润空间，缩减工程项目开支，导致我国多省市烂尾楼、劣质楼盘比例逐年攀升。而房地产此番行为小则损害企业名誉，造成无形资产损失，大则威胁购买者人身安全，断送企业生存基础。所以在此背景下，企业必须要逐步转变管理观念，将向市场要利润的观念转变到市场与管理兼顾的观念之中，向管理要效益，而直接受影响的就应该是资金的管理控制。

二、房地产开发项目资金管控概述

房地产企业开发项目的资本运作自土地使用权的获取开始投入，直至交工验收截止，属于前期阶段性的投入，但是难以获取到资金回流，即使是我国知名的房地产企业也难以以自身资金在多地区同时展开多楼盘的开发，多为通过不同渠道融入外部资金来维持项目的运转，直至交工验收开始回笼资金。概括而言大致三个阶段：第一阶段是企业在获取土地使用权时以自有资金与外部资金结合支付土地出让金；第二阶段则是依托自有资金的维系，加之多渠道（金融行业的贷款、材料供应商的垫款以及地产基金与信托基金的使用）融资进行楼盘的开发，此时正是房地产企业资金管控的关键点，关乎企业资金链的稳定；第三阶段则是房地产项目的租售环节，以租金或一次性房款的收取方式回笼资金。

三、房地产项目开发资金管控存在的问题

(一)融资渠道难拓新

目前我国市场中，房地产企业进行楼盘开发的重要融资渠道就是银行，而且房地产企业在融资方面极其依赖于银行业，一般占据总融资比例在七成之上。但是在我国今年来不断对房地产市场进行调节的环境下，加之银行业自身发展需求导向使其目标客户群体向发展前景优、资本回流风险低的知名第三产业转移，导致银行开始缩减对房地产行业的贷款份额，而房地产企业在数十年的发展中一直以银行作为主要融资渠道，此时难以寻求到其他金融企业可以代替银行业缩减掉的部分份额。资金来源不稳定，会影响到企业一段时间的资本负债结构，引发债务风险，影响项目的开发与销售。

(二)资金管控模式粗放

在过去的十余年中投身房地产行业的中小开发企业获得了丰厚的市场回报，所以在制定战略部署时往往是以市场的竞争为管理重心，因为资本投入的回报率颇高，导致管理层一致将目光投入到资本的运转效率提升方面，忽视了企业内部财务制度的精细化管理和现代房地产企业制度的建立健全。我国房地产市场在政府和市场的多重影响下出现变动，导致房地产企业筹资融资难度提升，部分房地产企业无法通过有效的资金管控稳定企业资金链，生产经营活动受影响严重，甚至出现工程停滞，楼盘烂尾等恶性事件，企业财务资金风险与日俱增，资本结构失衡严重，多重风险的叠加为管理层的管理提出挑战。

(三)内部控制水平较低

房地产项目的开发是一项长期的大规模资本投资活动，每一个项目的开发都涉及到极高的投资成本（自有资本投入、融资费用等）和复杂的风险环境（行业环境风险、市场环境风险、经营管理风险等），但是在多年的经营活动中房地产企业一直处于高回报的状态导致行业整体选择性地忽视了这些问题。缺乏有效的内部控制制度和健全的内部控制体系，使财务部门的财务风险预警体系职能弱化，对融资风险与资本运作风险的预测和抵御能力较低，难以对变幻莫测的房地产市场环境进行有效的分析和科学的认识，造成财务风险堆积。因为内部制度和体制存在的问题导致大部分房地产企业内部存在着贪腐问题、监管控制职能弱化问题等，此般问题的存在很大程度上会拖慢资金管控措施的有效贯彻，降低资金管控效率和质量。

四、强化房地产项目资金管控策略措施分析

(一)建立健全融资管控模式

前文提及过房地产企业在进行项目开发时，大部分情况中自有资本的投入是低于外部筹集资金的，也就是说融资活动房地产企业在生产经营活动中占据了较大的比重，但是多数房地产企业却忽视了融资体系的建立，忽略了融资活动的精细化管理。房地产企业在项目投资之前应做好融资决策分析，就项目融资成本、融资方式以及备选方案做一个系统的规划，降低因融资所带来的债务风险等。此外，房地产企业在过去的经营管理模式中过于依赖银行业这个融资渠道，以致在我国进入经济环境新常态的背景下，银行缩减对房地产企业的贷款额度后，部分房地产企业一时难以为继，破产清算，所以房地产企业应吸取教训，通过基金借贷、地产投资信托和其他金融企业合作，建立多元化的融资渠道，这样不仅可以降低债务风险，还能够在一定程度上降低融资成本。

(二)货币资金管理精细化

房地产企业在项目开发时所投资的资本额极高，但是因为行业整体的特性和行业规则，导致在货币资金的精细化管理方面存在极大的漏洞：资金使用计划不具备实际指导意义、货币资金的支付缺乏有效监督等问题的弊端在当前市场环境中显露的越发明显，企业资本无形流失严重。认识到问题产生的原因，当地产企业在进行项目投资时必须要根据企业在项目开发时的预算计划，制定科学合理的资金使用计划书，来指导项目的后勤、采购、销售等活动的资金使用，健全岗位责任制度，稳定并控制资金的支出，缓解财务压力。在企业整体的经营活动中抓住基本的资本支出点，对主要的资本支出和频繁性资本支出点进行严格的监督控制，健全资金活动的审核制度，防范资金使用风险。

(三)平衡企业资本与战略追求

房地产企业在当前环境中应对自身资本有一个充分的认识，如何生存和发展要结合企业实际来部署，不可盲目争取市场份额而忽视资本的运作。对于已经在房地产市场占据一席之地的中型企业而言，在此环境中仍然以竞逐市场份额来作为核心战略对于大部分企业而言是不可取的。特别是对于地产行业中的商业地产而言，必须要将固有的商业地产资本进行稳固，加强对已有地产的管理与经营，降低运营成本，并多举措并行来开拓已有地产的市场价值，开源与节流并行，以降低在低迷市场中的融资成本，缓解当期生产经营压力，也为以后市场回暖时竞逐更大的市场份额奠定资本基础。总而言之，就是房地产企业要认识到自身状态，在市场中适当取舍，平衡企业长远的战略与短期利益之间的矛盾。

(四)创新资金回笼思维

房地产市场（尤其是在三四线城市的市场中）逐步进入瓶颈期，销售环节作为房地产企业资金回笼的重要职能部门，工作压力逐步在提升，其工作质量直接关系到企业资金链的稳定，甚至关乎到企业短期的资本结构。销售的及时实现可以有效地缓解债务压力和企业资本运作需求，但是销售质量除却销售部门自身的工作能力外，更多的是受到企业项目开发的定位影响，市场定位准确，自然销售压力就可以降低，资金可以及时回笼。目前我国房地产行业的产品价格与其客户群体的需求形成了一个很严重的矛盾，所以房地产企业不仅要在质量上满足消费者心理需求，还要明确内在价值、设计定位等多方面变量，保障后期销售环节的稳步进行，进一步维护企业的资金链安全完整。

五、结束语

房地产企业资金管理控制是该行业企业生产经营活动不可或缺的一部分，但是资金链的安全完整不能仅仅依托于财务部门的资金管理，还要在企业的战略目标和战略部署中得以体现，要实现企业良性发展必须要建立健全一个完整的内部控制环境，并使之贯穿于房地产项目的开发始终，不仅要在经济管理中控制经营活动，还要在经营活动中稳定经济管理，对于房地产企业而言，这是一项时段性的发展需求，虽然会与原始的经营管理程序和体制发生摩擦，甚至是冲突，但是只有这样才能保障企业的基本生存需求，是房地产企业争取最大化的利益的基础。

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