“营改增”对房地产行业去库存的影响研究

陶姝汐

[摘 要] 随着国家相关政策发布，营业税改增值税试点已经在全国范围内铺开，而房地产业作为我国经济的一个重要支柱，营改增必然对其造成重要的影响，营改增有效地推动了房地产业运行环境的改善，对于房地产企业的税负水平进行了有效的调整。“营改增”的实施对房地产行业的影响十分广泛，对房地产行业的发展具有重要意义。在房地产行业发展陷入两难局面的状况下，“营改增”的出台有利于房地产行业去库存，倒逼房地产行业实行精细化管理。虽然这一过程中有人受益有人受伤，但是，通过这一政策，将会把房地产行业引向良性、健康发展的道路上。

[关键词] 营改增；房地产行业；影响

[中图分类号] F270 [文献标识码] B

[文章编号] 1009-6043（2017）03-0046-03

前言

正如今年的《政府工作报告》中所规定的，自5月1日起我国的“营改增”试点已开始全面推开，又继续扩大了试点的范围，增加了建筑业、房地产业、生活服务业和金融业，并确定了建筑业和房地产业的税率为11%，二手房买卖出租均不加税。“营改增”是我国供给侧结构性改革的重要内容之一，这一举措将在二手房交易、房地产企业开发和不动产抵税等环节对房地产行业来来显著影响。此轮“营改增”试点扩大对于房企来说可谓是一大利好消息，能够在整体上很大程度上减轻房地产行业的税收负担，有助于解决房地产行业库存积压的现状。

一、房地产业营改增的重要意义

（一）有利于完善税收链条

营业税改收增值税，对于房地产行业税收链条的规范完善具有重要意义。一直以来，房地产行业因为生产环节多，各种物资材料运输情况复杂等情况，就是税收征收的一大难点。各个环节的错综复杂导致重复征税的现象十分严重，而偷漏税的环节也十分明显，这对从事房地产行业不同链条上的企业来说十分不公平，有的税负过重严重增大了企业的成本；对政府来说，应该征税的部分反而遗漏，造成国家财产的损失，又加重部分企业的负担，突显了整个税收制度的不规范、不完善，降低了市场经济的运行效率。“营改增”的税制改革，实现了对货物和服务的全覆盖，完善了增值税抵扣链条，为我国继续深化财税体制改革和供给侧结构性改革打好了基础，也有利于房地产行业各个链条上的分工协作和社会公平。

（二）规范房地产业财务税收管理

“营改增”导致的税率税种的变化将促使企业对原有的企业财务税收进行调整，以适应新的税制，有利于规范房地产企业的财税管理。房地产企业的财务税收因为不同的征税项目呈现出不同的特点，项目的复杂多样以及税率的不统一给房地产企业的财务税收管理加大了难度。房地产企业的财务税收各个项目无法统一，一方面大大增大了企业财税管理的难度，有些遗漏只能通过各种修补和调整进行纠正，影响了企业财务信息的真实性；另一方面降低了企业财税管理的效率，浪费了大量的人力成本。“营改增”的实现，将营业过程中出现的诸多不统一的因素全部整合到增值的过程中，这种统一的税收制度更有利于房地产企业规范财务管理，提高财务税收的管理水平，进而帮助企业节约成本，降低企业的财务风险，更稳定地发展。

（三）促进房地产业回归合理平稳

房地产业的“营改增”对于调整目前被炒得火热的行业表象与行业内部存在的困局有重要的意义。近十年来，房地产行业搭乘我国城镇化进程快速发展，一路高歌猛进，整个行业都在理性与非理性之间摇摆。房地产行业作为我国供给侧结构性改革过程中去库存的重点领域之一，对整个社会的产业升级和结构调整都起着举足轻重的作用。“营改增”是我国财税体制改革的关键一步，这一步会极大地影响后续改革的效果。通过对房地产行业规范税率税种，合理征税，减轻房地产行业的税收负担，为房地产行业整合改造赢得缓冲期，有助于帮助房地产行业摆脱过去急功冒进带来的负担积累，促使房地产业的价格回归到合理区间，使房地产业的利润率与整个社会的平均利润率相一致，从而实现行业的平稳健康发展。

二、营改增对房地产业的影响

（一）对房地产企业的税负影响

将房地产行业纳入“营改增”试点，对房地产行业来说影响重大。房地产和建筑业的税率定为11%，比之前的营业税5%有所提高，因此可能会加大企业的税收负担。但是营业税改收增值税，会对以往房地产业生产的各个环节进行统一，以前存在的监管不严、分工不明确等原因导致的个别流通环节漏税和重复征税的情况将会基本避免，所以对很对企业来说即使税率提高也未必增加税收，尤其是土地和安装建设成本被纳入抵扣项，更是减轻了企业的税负。因此这一政策对于整个房地产行业不同链条上的企业来说带来的影响也是不同的。短期来看，营业税改收增值税大大缩小了企业偷漏税的空间，企业不得不更加规范地缴纳应当缴纳的税款，因此会加重这些企业的税收负担。对于绝大多数企业来说，在销项税一定的情况下，税负是否会增加要看进项税的抵扣情况。对于很多简单投机企业来说，依靠贷款融资等手段引起的相关成本进项税不得抵扣，会增加该类房地产企业的税收负担。不过积极的一面是这也有利于规范房地产企业的贷款融资，使银行资本流向更具有竞争力的行业和企业。

（二）导致房地产企业的成本上升

房地产行业实行“营改增”，对于不同的房地产企业会产生不同的影响。虽然会从整体上降低房地产企业的税收负担，但对于某些企业来说则会增加其成本。房地产行业的成本主要集中在两个部分，一部分是土地成本，另一部分是安装建设成本。在新的政策规定中，土地成本被列为抵扣项。这就意味着当前购买土地，可以付出比之前更小的成本，那些原来依靠低价获得土地的房地产开发商的优势就被削弱了，尤其是对于囤地时间长，获得土地成本较低的企业来说，利润越是丰厚，税负越会增加，成本相应增大。

（三）侵蚀存量项目的销售利润

房地产行业实行“营改增”后，对企业生产的不同环节、不同项目的影响有很大不同。此番“营改增”对房地产企业来说，有打击蓄意囤积土地的投机行为地作用。房地产企业最重要的存量即為土地。以前，房地产开发商通过各种途径从政府手中购买土地，其中不免腐败行为地发生。通过这种手段获得土地的商人相较与正常交易获得土地的企业来说，因为土地的成本更低，其利润自然也就更大。这也引发了土地资源分配的严重不公平。有关系的地产商可以大量囤积土地，制造稀缺性进而为炒作、投机服务，这种行为严重扭曲了整个商品房市场。“营改增”后，将土地列为税收的抵扣项，意味着拥有越多低价土地、试图通过囤积居奇提高利润的房企税收负担会越重，进而会削减其销售利润。这一后果虽然会对一些房地产企业产生压力，但长期来说对于整个行业回归到合理水平有重要意义。

（四）有利于商业物业销售

“营改增”细则明确规定，生产材料的进项税额能够抵扣税收。如此一来，房地产企业将会将更多的精力和心思投入到建筑材料的购买中去，而不是想方设法地获取更多更低的贷款融资。同等条件下，建材行业高质量的材料将更受欢迎。这一举措使不动产投资成为税收抵扣的一项，意味着企业持有不动产的成本将会降低，对于以往因为成本过高不愿购买或更新办公室的企业来说，这一举措将是一个积极的刺激因素，促进企业购买办公楼、写字楼等，即会增加企业投资购买商业地产的积极性，对商业物业市场来说能够增加销售。一方面改变了企业以往在建筑材料上偷工减料，使用质量低下的材料的预期，能够有效地提高房屋建设用材的质量，另一方面刺激商业物业的需求，对去产能有一定的积极作用。

（五）有利于加快行业整合

“营改增”的实施，有助于加快房地产行业的整合速度。当前的房地产行业各企业水平参差不齐，存在大量被高利润驱动的投机者。“营改增”这一新政对不同层次的房地产企业产生的影响有很大的不同。房地产市场的逐渐规范将使那些低水平、低竞争力的企业逐渐退出市场，具有竞争力、经营状况好的企业会有更广阔的发展空间、更健康的行业环境。实施“营改增”后，土地成本降低，从事土地投机而非建设的企业会逐渐退出，这样会释放大量的土地资源，而土地成本的降低，也会有效促进地产、项目的收购。这样土地资源的错配现象将会得到很大程度上的解决，房地产行业也会逐渐向更健康、更稳定的方向发展。当然，这一过程仍然会需要很长时间，但是，“营改增”政策将会大大加快这一进程。

三、营改增对房地产业去库存的影响

（一）有利于房企投资

“营改增”政策的实施有利于房地产企业的投资。近十年来房地产行业一直是社会资本最钟爱的集结地。超高的资本回报率一方面让房地产市场空前火热，另一方面也加大了贫富分化和社会不公。巨大的社会资本需要一个健全的市场环境来容纳。“营改增”政策的实施正是为构建这样的市场贡献了一份积极的力量。“营改增”政策从整体上降低了房地产企业的税收负担，规范了房地产企业的财税管理，完善房地产企业开发建设的各个环节的税收链条，引导房地产企业向着更加平稳健康的方向发展。这一调整一方面会促使房地产行业回归理性，打击那些短期投机者和“热钱”的进入，另一方面更增加了房地产行业的光明前景，吸引长期投资。因此，对于整个房地产行业来说，长期稳定的投资将会使房地产业更加迎合市场的真实需求，避免重复建设的盲目建设等浪费资源、封锁资金链的行为，引导房地产向更理性、更健康的方向发展。

（二）降低了三四线城市的房价

在房地产行业实行“营改增”的税收政策，会更有利于为三四线城市的房企减负。房地产企业的繁荣起于一线城市，一线城市的过度繁荣假象促使资本大量涌入三四线中小城市，这些城市也跟着形成房地产热，而这种“热”远远超出了当地的实际需求。当房地产市场稍微回归理性才发现很多三四线城市都出现了盲目建设的现象。原有库存无法清理，资金运转就会出现问题，进而导致房地产项目建设大量停滞，有的城市停建率甚至高达三分之一到二分之一。过量的供给和疲软的需求使这些中小城市的房地产企业被牢牢套住。投机者撤出即意味着无法承受的亏损，继续建设又无法提供充足的资金，到了进退维谷的境地。“营改增”政策规范统一了房地产业的各个环节，降低了土地和安装建设成本，一定程度上给当地去库存提供了更大的降价空间，为这些企业的退出和解套提供了一根救命稻草，有利于三四线城市房价的平稳着陆。

（三）有利于商业地产去库存

作为供给侧结构性改革的关键措施，“营改增”政策担负着促进相关产业进行合理调整，去库存的重要任务。营业税改收增值税会从侧面帮助商业地产去除库存。房地产行业的过度繁荣不仅既体现在居住用房上，也体现在商业地产上。随着经济的不断发展，商业的范围也不断扩张，各种商业区应声而起，电子商务的崛起使得商业地产的需求急剧减少，形成了大量的库存积压，销售乏力。在这种状况下“营改增”细则中将不动产投资纳入抵扣项，将大大激励企业进行购入、持有商业地产的积极性，对商业地产来说是一大利好。企业购买商业地产作为不动产投资一方面减轻了税收负担，另一方面还可以作为一项长期投资。这一契机刚好有利于商业地产行业进行结构调整，为其去库存提供着陆平台，也为其继续合理规划建设提供喘息。

（四）有利于二手房产去库存

个人买卖二手房原来是征收营业税，现在改收增值税，即只对房子增值部分征税，没有增值就不用缴税，原来购房缴纳的增值税，在该套房卖出时可以抵扣。新政策出台后对不同类型，不同档次的二手房会实行有差异的政策，但是不会增加交易环节的税收负担。由此可见，“营改增”对大多数房主来说没有太大影响，但在有些地区和某些档次的住房市场上，会促进二手房的交易，使二手房市场的流动更加频繁。二手房市场的繁荣将会更加有利于城镇化过程中不断涌入城市的住房需求者，同时有利于二手房市场去库存，减少存量，增加流动，有利于整个房地产市场的有序发展。

（五）建安成本难获增值税发票

“营业税”的实施很大程度上会堵住偷逃漏税的窟窿。这使得原来依靠制度缺陷获得大量利润的环节和不合规范的小企业利润会骤减，这些企业将面临困境。增值税中明确规定，要用进项税抵扣销项税。因此房地产企业要想减轻税收负担，建筑行业和房地产行业在选择上游行业和相关行业时就不能再唯低价是图，而是同时要求这些相关企业能开具进项税额增值税发票。这样建材、设备等企业就必须要开具增值税发票，才能获得业务，而不是仅仅依靠低价。对很多小企业、小作坊来说，在材料上开具发票是十分困难的，这会大大缩减其利润空间甚至变得无利可图。因此，房地产企业最初可能很难取得与建设安装成本相关的增值税发票。但是，这也是房地产企业进行规范化发展必须要经历的过程。

四、结语

“营改增”的实施对房地产行业的影响十分广泛，对房地产行业的发展具有重要意义。在房地产行业发展陷入两难局面的状况下，“营改增”的出台有利于房地产行业去库存，倒逼房地产行业实行精细化管理。虽然这一过程中有人受益有人受伤，但是，通過这一政策，将会把房地产行业引向良性、健康发展的道路上。

[参 考 文 献]

[1]于红娜.“营改增”对房地产企业未来影响及对策分析[J].中国商贸，2015（14）：133-134

[2]张玲莉.浅谈房地产“营改增”对行业的影响[J].中国商贸，2015（16）：144-145

[3]贺庆，蔡定凯，梁钟元等.“营改增”对未来房地产行业财务管理影响——基于南宁房地产企业的调查研究[J].现代商贸工业，2015，36（21）：195-196

[责任编辑：潘洪志]