沟通是房地产承接查验及交房中的重要一环

陈耀从

沟通是一切管理工作的核心，贯穿于管理工作的整个过程中。作为与房地产相配套的物业管理，具有参与主体多、服务内容杂、涉及面广等特点，物业服务企业在服务过程中必须与诸多关联方打交道，包括房地产开发商、业主（住户）、物业员工、政府行政主管部门等，其事务的烦琐与复杂性，决定了物业服务企业及其工作人员必须进行大量的沟通与协调工作。而作为前期物业管理承接查验与交房，通常是最密集的沟通期，沟通工作的顺畅与否，关系到房地产的成功交接和物业管理工作的顺利进行。

一、有效消化承接查验中客观存在的工程遗留问题

物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。房地产承接查验是交房前物业服务企业必须履行的工作，是物业服务企业代业主对房地产及配套设备设施进行合格验收的一项工作。

房地产建设项目完工后通过竣工驗收，房地产即将交付使用，在完成房地产产品从开发商向业主转移的过程中，物业管理扮演着重要的角色。承接查验完成后，就进入了物业交房时期，物业交房的开始就意味着物业服务的开始。物业交房时期是房地产开发建设的关键时期，如何将合格的房地产项目顺利地交付给业主使用，考验着物业服务企业与开发商的管理水平与智慧。

房地产项目交房工作是一项复杂的系统工程，涉及面广、参与主体多，需要进行强度较大的沟通与交流工作。长期以来，很多物业服务企业不重视与开发商的沟通与交流，不能很好的解决房地产项目交房过程中存在的相关问题，导致产生大量的矛盾与纠纷，引发物业服务企业与业主、开发商的矛盾与冲突，进而演变成为社会的热点问题。

开发商完成一个项目的建设，虽然在规划设计、施工质量、竣工交付等方面都基本符合规定，但难免会在设备、设施、规划设计、施工材料等方面留有缺陷。业主在使用过程中发现问题，就会找物业服务企业问责。物业服务企业作为物业管理服务的提供方，有义务将业主的意愿反映给开发商。此时，物业服务企业要分析问题的性质、权衡利弊，避免与业主和开发商发生争执而将问题、矛盾僵化，要学会沟通、互相理解。

二、有效争取开发商对小区物业管理工作的支持

物业小区的管理离不开物业管理相关主体的配合与支持，物业服务企业与物业管理相关主体的沟通渠道畅通程度如何是衡量物业管理服务水平的一项重要指标。

众所周知，前期物业服务的切入需要进行必要的投入，也就是物业装备的配套。前期物业管理开办费由谁支付的问题，相关法律法规没有明确的规定。前期物业开办费是一笔不小的开支，尤其是涉及到进一步完善小区相关设施配套的项目。因涉及到工程设计与实际使用的差别，往往在房地产项目的设计上，无法保证面面俱到，但在房地产交付使用后，很容易发现缺少哪些配套设施，必须进行完善。因此，必须与开发商进行有效的沟通与交流，争取开发商对配套设施进行必要的投入，以利于今后物业服务工作的顺利开展。

另外，在物业管理用房的配置上，也需要与开发商进行有效的沟通，争取配足物业管理用房。在有条件的前提下，留有一定的经营用房，为今后的物业服务打下坚实的物质基础。只有配足合理的设施设备，并充分考虑到维护维修的便捷性，才能促使物业小区相关服务工作的正常开展，最终实现物业服务的最佳经济效益。

三、促进小区物业管理服务的顺利开展

在众多导致物业服务项目管理失败的因素中，85%并非是因为专业水平不够，而是一些非专业性因素，最突出的问题是部分物业服务企业缺乏有效的沟通与交流，或沟通协调工作做得不好或不够，进而引发并恶化了相应的纠纷与矛盾。

在管理过程中，小区相应配套的设施设备必须到位，而且必须有效地运行。好的硬件条件，加上规范化、专业化、标准化的管理与服务，才能打造优质的物业品牌，提供优质的物业服务。根据实践，业主二次装修会对地面层进行加高，此时防护栏杆的高度相对会变低。过低的护栏不但降低了攀爬的高度，而且会产生视角上的眩晕。通过沟通，开发商接受了建议，进行了改正，不但为业主提供了后续的安全保障，也为今后的物业服务打下了坚实的基础。

沟通是房地产承接查验及交房中的重要一环。物业服务企业必须正确理解沟通在服务过程中的重要作用，与权利各方进行有效沟通，才能维护好各方利益，最终实现共赢。

陈品禄/责任编辑