新时代的中国房地产向何处去

钟伟本刊副主编、北京师范大学金融系教授

党的十九大报告的相关内容，为我国新时代房地产的发展指明了战略方向，也奠定了政策基调。而房地产长效调控机制的形成，将是一个渐进的过程。

自1998年中国启动住房改革以来，房地产行业经历了20年的长足发展，现已成为年销售额逾10万亿元、对社会经济生活有很大影响力的行业。与此同时，房地产行业也暴露出了发展不充分、不平衡等问题：一线城市及准一线城市房价高企，房屋库存和房地产金融的稳健性更一度令人产生忧虑。随着中国经济进入新时代，房地产领域也面临转型之痛与机遇。

党的十九大报告指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一表述为新时代房地产的发展指明了战略方向，也奠定了政策基调。

第一，房子是用来住的，不是用来炒的。这一耳熟能详的论断突出强调了住房的功能性。从国际经验看，1945年以来的美国，就长周期而言，除了少部分大城市之外，房价的涨幅只是略高于长期通胀水平。中国的炒房风则令房价快速暴涨，这是快速城市化进程中房地产长效调控机制不足所致。十九大报告的上述定调，决定了房价暴涨论、炒房潮将难以卷土重来。

第二，多主体供给。未来的房屋供给的主体，将从主要依赖市场，逐步扩展到中央和地方政府，乃至企事业单位和居民自建。1998年之后，中国逐渐走上了以市场供给的商品房为主的道路。以住宅为例，商品房一度高居住宅供给的90%以上。近年来，尽管由政府主导的保障房和棚户区改造力度不断加大，但通过市场供给的商品房仍是绝对主体。而从其他国家特别是欧美等发达国家的实践看，政府对房屋供应也发挥着重要作用，新加坡政府的组屋更是占到住宅供应的80%，只有20%的供应是商品房。未来，中国房地产供给过度依赖市场、依赖开发商的情况可能会逐渐变化，各级政府在供给侧发挥的作用将会上升，并将最终形成市场、政府、单位及个人自建等多主体的供给模式。

第三，多渠道保障。如果政府作为房地产供给主体而日益活跃，那么将从土地、资金、财税、建造、房屋的分配和运营等各层面推动形成明显有别于商品房的平行渠道。就土地而言，除了通过公开市场获地，也有可能形成保障房、旧城改造、棚户区改造及集体经营建设性用地的单独供地渠道，租赁房屋和可售房屋的供地也将不同。此外，非商品房的供给也需要金融财税政策的配合，例如配套的住房银行的组建，以及租赁房屋的税收制度等。多渠道保障所指向的保障对象，将是缺乏商品房购买能力的中低收入群体和新市民群体。

第四，多层次需求。研究表明，从长周期看，居民收入的高低决定房价的高低。在既有的收入分配格局下，居民自有住房率通常是稳定和难以提高的。该比率在欧洲约为70%，在美国则略高于60%。中国居民的自有住房率非常高，但考虑到农民自建房和1998年之前房改房的品质，则至少仍有30%以上的居民不太可能购买商品房，特别是在一、二线城市，买不起房的居民比率更高。因此，中国居民对房屋的需求是多层次的：从豪宅到普通商品房，从可售式保障房到共有产权房，从商品房租赁到公租房，这种多层次的需求是现实存在的。多主体供给和多渠道保障，恰恰就是为了以更充分、均衡的方式，满足“买不起房”的群体的居住需求。

第五，租购并举。以前居住需求基本通过买卖商品房来实现，而未来还可以购买可售式保障房或共有产权房，同时也可以通过规范的租赁市场实现租房度日。未来，房屋出租主体可能是开发商，也可能是各级政府，中国房屋租赁市场有望迅速扩张。政策强调的不是人人拥有房屋，而是人人住有所居。这是一个清晰而理性的政策目标。

自2016年第四季度以来，中国房地产行业的既有模式始终处于持续的转型压力之下。我们应该看到，房地产政策能够解决的问题是有限的，不能对涉房政策寄托太多的期待。例如医疗资源和教育资源的不充分和不平衡，并不是涉房政策就能解决：学区房问题的根源在于优质教育资源不足，而不在于如何划分学区、业主或租户，因此租售同权并不能根治这一问题。我们更要看到，房地产长效调控机制的形成是一个渐进的过程。在推动多主体供给和多渠道保障的进程中，既有的政策可能会适度调整，但不会有大的起伏，更不会有方向性变化。