限购影响房地产市场的机制与对策分析

董 晶，王 莉

(1.吉林建筑大学 城建学院，长春 130114；2. 长春工程学院 管理学院，长春 130012)

限购影响房地产市场的机制与对策分析

董 晶1，王 莉2

(1.吉林建筑大学 城建学院，长春 130114；2. 长春工程学院 管理学院，长春 130012)

在对限购政策影响中国房地产市场的机制和原因进行分析的基础上，通过借鉴国外房地产市场的调控经验，提出未来实施限购的具体政策建议。研究发现，限购在短期内通过需求抑制和供给雪藏、在中期内通过投资抑制和财税减损、在长期内通过增长抑制和泡沫助长等六种直接和间接机制对房地产市场产生影响，并加剧了房地产市场的波动。究其原因，在于限购政策没有从根本上解决供需之间的矛盾，并受到供需双方对政策规避和地方政府对政策执行不力的双重影响。最后，在借鉴德国的法律保障模式、美国的鼓励租赁模式和日本的差异调控模式等国外房地产市场调控经验的基础上，要想让未来的限购政策真正发挥作用，就必须建立起调控主体的激励相容机制和长效调控机制，并实行差异化调控。

限购；房地产过热；需求抑制；供给雪藏

为了抑制过热的房地产市场，2017年2月28日，习近平在中央财经领导小组第十五次会议上提出要建立促进房地产市场健康平稳发展的长效机制，在充分考虑房地产市场特点的基础上，紧紧把握房子“是用来住的，而不是用来炒的”这一定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。随后，各地政府为了稳定房价，抑制过快膨胀的房地产泡沫，采取了大量措施，这其中最有效的就是房地产限购政策。在各地限购令的影响下，截止到2017年5月，房地产投资增速回落0.5个百分点，其中，住宅投资增速回落0.6个百分点，房地产开发企业土地购置面积增速回落2.8个百分点，房地产开发景气指数也回落0.05个百分点，从实践来看，这说明全国性的限购政策对于房地产市场的调节已初见成效。但从理论上看，限购政策作为以行政命令调节房地产市场的主要手段，其是否为实现房地产市场健康平稳发展的长效机制仍然是有待深入探讨的。

实际上，限购政策出现的时间并不长，2010年4月，中央才首次提出住房限购政策，随后地方政府也相继推出限购政策，即以行政手段直接限制购买人的购房资格、购房套数和购房资金结构。孙斌艺和何德媛(2013)认为，房地产限购的本质是对市场供求的一种强制干预，属于局部性的数量管制[1]。陈通和张小宏(2012)认为，限购政策虽未遏制房价的上涨，但是其增速和成交量确实出现了下降的趋势[2]。范传贵(2013)则认为，限购的调控能力被许多灰色甚至是黑色手段所削弱，并在一定程度上成为个别利益集团牟利的手段，同时还会引发夫妻假离婚、外来购房者购房需求得不到满足，城乡和区域间收入差距进一步扩大等社会问题[3]，因此，学者们对于限购政策的未来出路也存在较大分歧。刘旺平等人(2014)认为，目前限购政策的实施力度不够导致其效果不明显，因此，应该加大限购的力度[4]；李敏(2011)也认为，限购政策的实施有利于购房者，因此，绝不能半途而废[5]。相反，张素丽(2012)则认为要及时废止限购政策，强化使用财税手段来调节房地产市场[6]；蔡正喆(2016)[7]以及江丽和钟荣桂(2017)[8]也指出，只有尽快取消限购，才能实现房地产市场的可持续发展。由此可见，学者们对于限购政策的评价存在较大分歧，究其根源在于我们对于限购政策影响房地产市场波动的机制缺乏深入理解，本文就将对此进行探讨，并提出相应的对策。

一、限购政策影响房地产市场的机制分析

限购是通过行政命令来限制市场需求，从而达到抑制房价和房市泡沫的目的，但其实施效果并不理想，下面我们就对其中的机制进行具体分析。

(一)限购影响房地产市场的短期机制

1．直接的需求抑制机制

房地产价格主要受到房地产供需关系的影响，由于我国快速的城镇化过程和传统婚姻观念的影响，使得住房的刚性需求迅速扩张，而在供给方面，由于土地一级市场垄断，使得住房的供给有限，因此在需求的强力刺激下，住房价格不断攀升。正是在这一背景下，限购政策出炉，即通过限制购买人的购买资格和购买数量以及购房者购房资金的结构来抑制需求，这样就可以在一定程度上缓解房地产市场上供给和需求之间的结构性矛盾，从而达到缓解房价持续上涨的目标。这既是限购影响房地产市场的直接机制，也是限购政策出炉的初衷所在，但是其效果却往往不尽如人意，究其原因则在于限购还会通过其他机制来影响房地产市场。

2．间接的供给雪藏机制

由于土地市场的一级垄断，作为住房市场供给侧的房地产开发商需要花费较大的成本获得建筑用地的开发权，这使得住房的价格随着土地价格的上涨而上涨，同时开发商也需要获得必要的收益以补偿建筑成本和财务成本等，这构成了房价的刚性下限，而作为追求利润最大化的厂商，开发商还需要利用供需双方的力量对比来尽可能在交易中获得更多的消费者剩余，所以当限购政策实施时，其必然要考虑是在现在销售房子还是在限购结束后销售房子，显然，在需求受到强制约束时，供给也会自动收缩从而部分“雪藏”起来以在未来获得更多收益，这是限购影响房地产市场的间接机制。

限购政策的实施虽然试图通过对需求的抑制来控制房价的过快上涨，但同时也间接导致供给的雪藏，而整体上来看，供需之间的结构关系并未发生根本性改变，因此，通常情况下，限购在短期内并不会对房价产生根本性影响。

(二)限购影响房地产市场的中期机制

1．直接的投资抑制机制

由于限购政策的实施导致需求的抑制和供给的雪藏，因此，房地产市场的库存增加，成交量出现了短期的下滑，资金回笼的速度下降，房地产开发商的资金周转紧张；由于限购政策同时涉及对银行等金融机构发放房地产开发相关信贷的约束，因此，开发商也难以通过融资的方式来解决资金紧张的问题。这导致：一方面，资金紧张使开发商缺乏足够的资金进行建筑用地的买卖，因此，土地投资受到抑制；另一方面，资金紧张使得开发商难以支付相关的建筑成本，从而导致房产投资受到抑制。综合以上两个方面，由于限购政策的实施，中期的投资受到抑制，这是限购影响房地产市场的直接机制。

2.间接的财税减损机制

自1994年分税制改革之后，地方政府在收入大幅减少的情况下，支出责任却不减反增，在这种情况下如何尽可能地获得更多的财税收入就成为地方政府的重要任务。随着工业领域大部分产品的过剩和经营城市理念的兴起，土地财政成为地方政府收入的重要来源，在某些地方，这一收入甚至占到地方政府总收入的一半以上，卖地成为地方政府的重要收入来源。但随着限购的实施，房地产开发商对于土地的投资下降，导致土地成交量和土地价格出现下降，进而减损了地方政府的财税收入，这显然不利于地方政府支出责任的顺利实现和其对限购政策的积极执行，并成为限购影响房地产市场的间接机制。

综上，限购政策的实施虽然在短期内不会对房价产生显著影响，但却会抑制房地产市场的投资，进而不利于地方政府财税收入的增长，而地方政府作为限购的执行机构，对限购的执行却损害了自身的利益，因此，限购本身为自身的终结埋下了隐患。

(三)限购影响房地产市场的长期机制

1．直接的增长抑制机制

随着限购带来的投资的下降，房地产行业本身将进入下行的通道，而作为中国各地区的主要支柱产业，房地产行业本身景气的下降会产生巨大的关联效应。首先，为房地产提供原材料的水泥、钢铁等行业会出现销量和效益的下滑，行业从业人员的收入出现下降；其次，与房地产紧密相关的服务业会遭受重大打击，失业增加，收入下降；最后，收入的下降会进一步影响消费，从而导致投资和消费的双重下降，进而对经济增长产生不利影响，而这会进一步影响地方政府财税收入的实现和政绩目标的达成，从而使其逐渐失去对于房地产限购政策实施的积极性。

2.间接的泡沫助长机制

根据上文的分析，限购政策的实施虽然初衷是为了抑制需求，减小泡沫，但却由于供给方面的雪藏机制而导致投资和地方财税收入的下降，并且进一步抑制了经济增长，从而难以获得自身持续实施的动力。在经济下行的压力下，限购政策被迫取消，此时被抑制的需求呈现井喷式爆发，而被雪藏起来的供给难以满足需求的短期增加，此时供需之间的矛盾相对于限购之前更加严重，在需求的强力刺激下，房价过度上涨，泡沫继续增大。一旦这种预期得以形成，新一轮限购政策下的供给雪藏机制会更加严重，由此带来的投资和增长抑制效果会更严重，限购政策的寿命也会逐渐缩短，并最终导致房地产市场的过度波动。

综上，在目前中国房地产市场环境下，限购将会通过直接和间接机制在短期、中期和长期内对房地产市场产生重要影响，这种影响与控制房价的初衷不同，不仅会助长泡沫的膨胀，还会加剧房地产市场的波动。

二、限购对房地产市场影响机制的产生原因

限购是具有中国特色的房地产市场调控手段，其之所以会通过上述机制对中国房地产市场产生影响，主要在于以下三个原因：

(一)一般原因：未从根本上解决供需之间的矛盾

虽然限购也看到了中国目前房地产市场出现的问题源于供需之间的结构性失衡，但着眼点却是对需求的抑制而不是对供给的增加，这与经济学中最大限度地满足人类的需求是相悖的，从外部对需求加以抑制势必不能持久，因为满足需求是人类的天性。在中国的房地产市场上，需求主要由三种：一是基本的居住需求，即刚需；二是改善型的住房需求；三是投资或者投机性的需求。显然，从本质上来看，这三种需求都是正常的人类需求，而要从根本上解决供需之间的矛盾，则需要从供给侧发力，比如，对于刚需应该提供保障性住房，而对于改善性需求则不应该加以抑制，对于投资或投机性需求则应该加以引导，尤其是提供更好的投资机会。但从目前的市场来看，我国保障性住房还十分不完善，也不存在更好的投资机会，因此，只能从需求方面入手来解决房地产市场的供需矛盾，这显然也并非治本之策，并只能在短期内发挥作用，要想从根本上解决房地产市场的泡沫问题，必须从供给着眼，也就是实行房地产市场的供给侧改革。

(二)直接原因：供需双方对限购政策的规避

在市场经济条件下，消费者和厂商都是理性人，都会在既定的约束之下追求自身利润或者是效用的最大化，房地产市场上的开发商和购买者也不例外。限购政策的出现给房地产市场上的买卖双方施加了全新的约束条件，无论是对于开发商还是购房者而言，如何巧妙地规避这一约束都是最优的。开发商在前期投入大量的资金购买土地和建设住宅，但限购实施之后，大大提高了开发商回笼资金和圈地建房的成本，为了解决这一问题，其会通过各种手段帮助购房者伪造凭据，从而增加销售量；与此同时，购房者为了满足自己的需求，也会通过各种方式来规避限购令。这些自利行为既是限购政策低效甚至是无效的直接原因，也反映了地方政府在实施限购政策方面的消极态度和做法。

(三)根本原因：地方政府的自利行为

限购是中央政府从全局的角度制定的宏观政策，但是其具体执行却需要通过地方政府，正如上文指出的，地方政府却并不存在严格执行限购政策的积极性，这是因为地方政府存在自身的独立利益，而限购的实施却不利于这一利益的实现。首先，当前的财税体制使得限购不利于地方政府财税收入的增加，由于地方政府承担着大量的无法使用预算内收入覆盖的支出责任，因此，土地财政就成为地方政府获得预算外收入的重要途径，但是限购的实施却降低了开放商买地的积极性，不利于土地收入的增加；其次，当前的政绩考核体制不利于地方政府限制房地产的发展，房地产作为地方经济的支柱产业，是提高地方GDP的重要手段，尤其是在目前的政绩考核体制下，GDP仍然是地方政府政绩的重要指标，而限购却不利于地方经济的增长，从而难以获得地方政府的积极响应和支持；最后，腐败也是限购政策实施的重要阻碍，由于土地财政的客观性和土地价格的重要性，使得地方政府官员与开发商之间的关系变得异常复杂，一方面，开发商通过官员可以大大降低拿地的价格，从而在市场竞争中获得优势地位；另一方面，官员也可以在官商勾结中将手中掌握的权力变现，获得大量的灰色收入，而在限购政策下，开发商的收入下降间接影响了官员的腐败收入，因此，其实施效果就大打折扣。

总之，房地产市场的限购政策没有从根本上解决供需之间的矛盾，并受到供需双方对政策规避和地方政府对政策执行不力的双重影响，从而使得限购对于房地产市场的直接和间接机制得以实现，并最终影响了限购的效果，加剧了房地产市场的波动。

三、国外调控房地产市场的经验借鉴

正如上文所分析的，限购政策仅仅从需求入手，并未从根本上解决房地产市场上供需之间的结构性矛盾，因此，我们有必要分析国外在解决这一矛盾上所采取的措施，并汲取相关的经验。

(一)德国的法律保障模式

在解决房地产市场供需矛盾的过程中，德国在法律保障方面做得非常出色，值得我们借鉴。首先，将保障性住房写入《宪法》，德国对于关系民生的住房、医疗和教育非常重视，尤其是对保障性住房的规定成为德国政府制定住房政策的主要依据，德国政府对于建筑用地上的高档、中档和低档住房的建设比例有明确要求，各级地方政府也出台相关规定来保障这一比例得以切实贯彻。其次，通过税法来抑制投资性住房需求，一方面，德国税法对于自用住房免征房产税，而对于出售的房屋则征收1%—1.5%的房产税；另一方面，德国税法还对出租的房屋征收20%—45%的高额个人所得税，这就通过法律保障抑制了投资性需求。最后，德国法律明确对于高价出售和出租房屋牟利的行为进行处罚，并对高价做出了明确规定，只要房租和售价超过“合理价格”的20%，就会受到经济处罚，并被追究相关的刑事责任。正是这些严格的法律保障使得德国房地产的泡沫较少，房价也较为合理。

(二)美国的鼓励租房模式

相对于其他国家的“居者有其屋”的住房观念，美国政府更加鼓励租房市场的发展，一方面，美国政府非常注意完善租房市场及其相关的配套制度，尤其是在教育方面，社区内的任何居民，不管是否为该房屋的拥有者，都有权利享受社区内的免费教育；另一方面，美国政府还积极鼓励居民自建住房，尤其是鼓励面向低收入者出租的自建住房，对于这些房屋，政府不仅不征收税收，还会给予一定的补贴，同时美国政府还对这些房屋的质量有明确的要求，这样就有效地保障了租房市场的发展。此外，美国政府还通过各项法律来保护租房市场的正常交易秩序，通过《公寓租赁管制法》和《房租管制法》对于房屋租赁的程序、合同细节，房租涨幅和房屋的配套设施进行了严格而且明确的规定，这就切实保障了美国公民租赁房屋的权益，从而有效地促进了房屋租赁市场的发展，保障了低收入家庭的住房需求。除此之外，美国政府也会通过房产税、高额的遗产赠与税等来遏制房地产市场的投机行为。

(三)日本的差异调控模式

日本作为典型的亚洲国家，其居民普遍具有“居者有其屋”的观念，因此，如何实现这一目标就成为日本政府对房地产市场进行调控的重要目标。对此，日本政府主要采取了差异化调控的模式，即由政府保障低收入者的住房需求，而将中高收入群体的住房需求交给市场。在保障性住房方面，一方面，由政府出面为低收入者提供利率较优惠的住房贷款；另一方面，由中央政府和地方政府合作建设或者收购住房，再以较低的价格出租或者出售给低收入者，这样就有效地保障了低收入者的住房需求。同时，日本对于房地产市场的交易、持有和转让规定了一套复杂严谨的税收体系，这对于日本房地产市场的稳定发挥了重要作用，而且日本的税收体系与我国类似，也分为国税和地税，因此在一定程度上可以为我国所借鉴。

(四)国外对房地产市场进行调控的经验借鉴

通过对德国、美国和日本房地产市场调控的分析，我们可以借鉴如下经验：一是加强法律保障。相对于政策规定，法律更加严格，也更加权威，在很多情况下，政策的执行可以有一定的自由裁量空间，但是法律却必须严格执行，德国正是通过严格的法律规定给房地产市场的投机者施加了可预期的成本，从而有效地抑制了投机性需求，大大降低了房地产市场的泡沫，同时也为低收入者住房需求的满足提供了法律保障。二是鼓励租房市场的发展。虽然中国属于典型的亚洲国家，但是由于中国人口众多，土地有限，政府的财力也有限，因此，很难在短期内提供充足的保障性住房来实现“居者有其屋”的目标，况且中国流动人口众多，这部分人也更倾向于租房而不是买房，因此，中国政府必须采取各种措施来鼓励和规范租房市场的发展，尤其是要完善与租房者利益相关的一系列配套制度，比如，教育、医疗和社会保障等。三是以政府为主导实施保障性住房工程。以英国为例，1946—1979年，英国共修建了约510万套公共住房[9]。保障性住房主要是针对低收入者的，因此，很难由市场来提供，对此政府必须发挥主导作用，一方面，政府要为租房者提供补贴，另一方面，要为中低收入的购买者提供优惠贷款利率，同时也要积极探索由市场提供保障性住房的机制，比如，对提供保障性住房的企业或开发商提供税率优惠或者减免等。

四、提高限购实施效果的政策建议

在上文中，我们分析了限购影响房地产市场的机制以及这些机制产生的具体原因，并借鉴了国外对房地产市场调控的经验，下面我们就在这些分析的基础上，提出有利于改善限购调控效果的具体政策建议。

(一)建立调控主体的激励相容机制

虽然中央政府是限购政策的主要推动者，但是其真正的执行者即调控主体却是地方政府，在上文对限制影响房地产市场的机制分析中，地方政府由于在财税和增长方面的激励与限购不相容，导致限购政策无法得到有效执行，因此，要使得限购政策真正发挥实效，就必须建立起地方政府实施限购的激励相容机制。具体来说，一方面要改革财税体制，在重新划分地方税和中央税的基础上，将地方的支出责任和税收权利统一起来，尤其是要学习日本的房地产税收体系，在购买环节、持有环节和处置环节对交易主体进行征税，并将税收划分成中央税和地方税，这样就能有效地调动起地方政府对房地产市场进行监督的积极性，只要限购与改革之后的财税体制相一致，地方政府就能够成为有效的调控主体。此外，应该逐步将地方政府的经济发展职能剥离出来，并对区域经济的产业结构进行调整和优化，弱化房地产对于增长的带动作用，这样限购政策才能最大限度地实现稳定与发展的双重职能。另一方面，要坚决杜绝腐败，地方政府的自利行为是导致限购政策失效的根本原因，这其中，腐败是重要的驱动力，因此，要增强限购的实施效果，就必须坚决抑制房地产领域的腐败问题，尤其是土地招拍挂环节的腐败问题，同时坚决贯彻官员的财产公开制度，切实避免房产腐败等行为。

(二)转变调控思想，建立房地产市场调控的长效机制

限购政策的目标是通过抑制需求来缓解供需矛盾，从而对住房价格进行调节，但是正如上文中的机制分析所指出的，这一调控措施只能是短暂的抑制需求，并引发供给雪藏和供需双方对于限购政策的规避，在限购政策仅具有短期效果的预期影响下，房地产市场的波动将进一步加剧，房产调控的效果也将大打折扣。因此，为了切断传统的限购影响机制，必须要转变调控思想，努力建立和完善中国房地产市场的长效调节机制。具体来说，应该通过法律的形式对住房市场的相关行为进行约束，比如，建立房地产市场价格上限法和反投机法，对于超过合理价格一定比例的行为给予相应的刑事处罚，同时将保障性住房体系的建设纳入相关的法律体系，并由政府牵头向市场供给足够的保障性住房。同时政府还应该积极引导社会的价值观念，积极提倡年轻人租房结婚，并向低收入者提供廉价的租赁房源。当前，我国的住房保障体系主要由经济适用房、廉租房、公共租赁住房构成。由于经济适用住房保障对象及保障标准界定得过于宽泛，部分高收入者利用该法律漏洞弄虚作假获取申请资格，另外，经济适用房虽有准入机制却缺乏退出机制，因此，政府应当废除建设经济适用住房制度。

(三)实施差异化调控

房地产市场发展受城市经济发展水平、居民收入水平、人口增长速度等多种因素的影响，因此，在不同地区或城市，房地产市场逐渐呈现出明显分化的趋势[10]。目前，中国的房地产市场呈现出显著的区域差异，沿海地区的需求远远高于内地，而一二线城市的房价也显著高于三四线城市，与此同时，不同群体的需求也存在较大差异，部分高收入者拥有多套住宅，而大部分低收入者不能从市场上购得基本的保障性住房，这就要求中国的限购政策借鉴日本的经验，实行差异化的调控政策。一方面，政府要保障基本的保障性住房，并采取相关的激励措施来促进内地和三四线城市房地产市场的发展；另一方面，要将改善型住房推向市场，并采取切实措施严控一二线城市的房地产投资和投机行为。进一步来看，房地产市场的消费主要包括居住型和投资型这两种，对于居住型消费，政府要鼓励商业银行等对购买者降低贷款利率，使购房者减轻一定的资金压力。对于投资型消费，可以进一步区分为长期投资和短期投资，如果是长期投资，可以在税收上给予一定的支持，对短期投资，则需要其付出更多的交易税费，以使得这种短期投资无利可图。同时，政府还应该积极鼓励建设面向低收入者的房屋租赁市场，并强化市场机制对于房地产市场的调控作用，对于房地产市场已经比较完善的地区和城市，应该尽可能地减少行政干预对于房地产市场健康发展的影响，而在保障方式上，则可以选择实物配租和租赁补贴相结合的方式，既可以由政府直接提供租赁房源，也可由市场提供房源，政府补贴租金。

综上，中国的限购政策要真正发挥对于房地产市场的调控作用，就必须在建立起调控主体激励相容机制和长效调控机制的基础上，实行差异化调控。

[1] 孙斌艺,何德媛.限购限贷房产税政策与房地产市场的变化趋势[J].上海房地，2014,(4):12-14.

[2] 陈通,张小宏.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究[J].广东社会科学，2012,(6):53-60.

[3] 范传贵.“限购”政策成敛财“金矿”[J].法治与社会,2013,(5):48-50.

[4] 刘旺平,等.限购令及新房产税条例对居民购房意愿的影响——基于上海调查数据的研究[J].现代经济信息，2014,(1):9-10.

[5] 李敏.房产限购政策不可半途而废[EB/OL].http://www.lawtime.cn/info/fangdichan/fangdichanlunwen/20110506142001.html.

[6] 张素丽.房产限购令的合同法审视[J].铁道警官高等专科学校学报，2012,(6):94-97.

[7] 蔡正喆.关于中国房价调控政策的有效性分析——基于“国八条”房产新政的经验证据[J].武汉理工大学学报:社会科学版，2016,(3):368-374.

[8] 江丽,钟荣桂. 政府土地供应政策、行政调控政策对房价波动的影响——基于中国35个城市的证据[J].工业技术经济，2017,(4):116-121.

[9] 邓郁松.住房市场发展阶段的国际比较与借鉴[J].重庆理工大学学报：社会科学，2017，(5)：1-6.

[10] 杜丽群，张晓云.新常态下中国房地产市场面临的问题与对策[J].学习与探索，2016，(6)：119-124.

〔责任编辑：惠国琴〕

2017-07-06

吉林省教育厅科学技术(人文科学)重点研究规划项目“大数据在房地产市场营销中的应用研究”(吉教科文合字〔2016〕第542号)阶段性成果

董晶(1978—)，女，吉林洮南人，副教授，硕士，从事工程项目管理与房地产估价研究；王莉(1979—)，女，满族，吉林安图人，副教授，博士，从事房地产市场研究。

F293.32

：A

：1000-8594(2017)05-0094-05