城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决

段贞锋 翁武燕

(平顶山学院政法学院，河南 平顶山 467099)

城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的法律解决

段贞锋 翁武燕

(平顶山学院政法学院，河南 平顶山 467099)

随着中国城市商品房价格的快速增长，部分无力在城市购房的人开始寻求购买农民在其自己宅基地上建造的房屋。近年来，此类房屋买卖行为导致得纠纷多发，且由于法律对该类购房合同效力缺乏明确的规定，法院在解决纠纷时又判决不一，纠纷无法得到合理解决。完善农村房屋买卖相关的法律制度，健全物权变动登记制度，统一司法裁判标准，确保农民土地收益，能够较好地解决这类纠纷。

农村宅基地房屋；房屋买卖；物权登记；裁判标准

改革开放以来，伴随着经济的发展以及房地产事业的繁荣，大量的农村人口选择到城镇打工，并开始长期居住、生活在城镇，导致农村大量的宅基地闲置。城镇居民购买农村宅基地房屋的现象也越来越普遍。但由于国家土地征收、征用的频繁以及拆迁补偿标准的逐步提升，大多原本已将自己宅基地上的房屋出售于城镇居民的农民开始反悔，要求法院认定原房屋买卖合同无效，从而引发了大量的纠纷。国内关于规范农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地使用权的取得做出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转则鲜有涉及。

一、城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的特点及发生原因

随着经济不断发展，城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷呈现突出问题，研究问题的特点及成因，有利于我国法制工作建设。

(一) 城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的特点

近年来，由于城镇化建设的加快促进了城乡间的人口流动。富裕起来的农民选择到城镇购买房屋，一些城镇居民则转而到农村购买房屋定居，农村房屋买卖日渐活跃。法律对于农村房屋缺乏系统完善的规定，导致农村房屋买卖纠纷日益增多，这类纠纷的出现主要有以下几个特点：

1.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上，大多数房屋在多年之前便完成了交易，而房屋纠纷则是在近年才产生。

2.从买卖双方的身份看，出卖人为在村里拥有自己宅基地的农村村民，买受人为没有农村宅基地的外来城镇居民。

3.从纠纷原因来看，多由于房屋买卖行为发生后的土地增值，或者土地征用、房屋拆迁等因素，房屋买卖时的成交价格远远低于因为拆迁补偿而疯涨的房屋现价，出卖人受巨额利益驱动而反悔，向人民法院提起诉讼要求确认房屋买卖合同无效，主张买卖双方按当时成交价格各自返还放款和房屋。

4.合同大多实际上已经履行，买卖双方协商一致后签订了房屋买卖合同，出卖人向买受人实际交付了房屋，买房人按协议支付了放款，已经装修或入住。但由于政策限制，并未办理房屋产权过户手续。

5.在案件裁决的难度上，在我国，往往房屋属于每个人、每个家庭最重要且价值最大的基本生活资料，一旦房屋纠纷得不到合理解决，对当事人的影响后果可能是无法估量的，可能导致部分当事人居无定所，甚至导致家庭危机。因此，该类案件裁决难度比较大，且一般不容易调解，还有可能激发一系列的其他矛盾。

(二) 城镇居民购买农村宅基地房屋纠纷的产生的原因

购买农村房屋容易发生纠纷，且纠纷的解决难度较大，是有着多方面的原因的。调整农村房屋买卖的法律规范不完善，农村房屋买卖登记制度的缺失以及当事人对诚实信用原则的背弃都是这种现象产生的原因。

1.法律建设中法律规范模糊。

首先，1986年的《土地管理法》曾规定“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有土地的”，城镇居民如果要获得集体土地使用权并建造住宅，需要交纳相应费用并且经过政府同意。该条款内容于1998年被删除，用43条第1款予以替代，仅对城镇居民二次申请使用集体土地做出限制，却未禁止城镇居民通过购买的方式获得土地使用权。

其次，相关政策性规定对法律的适用造成了干预。国务院、国土资源部颁布了相关的一些规定，政策颁布的初衷是好的，可以辅助调整该类社会关系。但在纠纷发生后的解决过程中，审判人员没能准确把握这些文件的法律性质和地位，找不到明确的法律依据时，直接援引这些政策文件中的有关内容，对涉案的房屋买卖合同的效力加以判断和认定，这显然给法律的适用造成了困扰和干预。

2.农村房屋买卖登记制度的缺失。

我国集体所有的土地的性质决定了农村村民在其宅基地上自己建造的私有房屋无法办理所有权证书。而依据我国现行《物权法》的规定，房屋等不动产的交易必须进行物权登记即办理产权过户手续，否则不发生物权变动的效力。没有所有权证书的农村自建房屋在交易时自然无法办理过户手续，对交易双方加以约束的仅有一纸房屋买卖合同，买卖双方可以选择“随时”违约，将房屋收回或者转卖其他人，交易不具有稳定性，则纠纷随时可能发生。

3.房屋买卖当事人背弃诚信追逐不当利益。

买卖双方经充分协商达成一致意思表示，签订房屋买卖合同并实际履行，如果买卖双方均能够坚守诚实信用原则，自觉履行合同，可以避免纠纷的发生，有利于社会关系的稳定，实现良好的法律效果和社会效果。但在现实生活中，由于国家有关惠农政策及拆迁补偿等现象的影响，合同双方特别是出卖方面临着巨大的经济利益诱惑，在利益诱惑面前往往会背信弃义，寻找各种理由来推翻双方签订的买卖合同，收回已出售的房屋。金钱诱惑与诚信原则的博弈，大大影响着房屋买卖关系的稳定性，纠纷发生在所难免。

二、城镇居民购买农村宅基地房屋合同的效力辨析

虽然当前农村房屋买卖合同大量的存在，但我国现行法律对农村房屋买卖合同的效力并没有做出明确的规定，导致该类纠纷的解决面临较大尴尬。对于城镇居民购买农村宅基地房屋合同是否有效，主要存在“有效说”和“无效说”两种观点。

(一) 城镇居民购买农村宅基地房屋有效说

有效合同是指合同双方主体依据法律的规定订立，签订后对双方产生法律拘束力的合同。支持该类合同有效的理由包括：第一，房屋属于农民的私有财产，我国现行法律法规并未对农民对自己财产的处分权做出禁止性规定。虽然有关立法规定，农村宅基地具有一定的身份权性质，不得单独流转，但并不能因此推知宅基地上所建房屋也不能流转。第二，认定合同无效，不利于交易的稳定。意思自治是签订合同的主要原则，买卖双方达成一致意思表示后签订合同并实际履行，不违背法律的禁止性规定，就应该为有效合同。因合同一方反悔就认定该合同无效，对于如约履行的相对方极为不公。毁约方通过不履约行为还能合法获得利益，不符合法律公平正义的基本原则，也会破坏社会经济秩序。第三，房屋买卖合同是一种典型的债权合同，法律法规并没有规定房屋买卖合同在办理变更登记手续之后才生效，因此，房屋买卖合同的效力与是否办理登记手续没有直接的因果关系。[1]

(二) 城镇居民购买农村宅基地房屋无效说

无效合同是指因不符合法律规定，或违反法律规定的要件，订立的不能产生约束力的合同。支持该类合同无效的理由有：第一，房屋建造在农村村民宅基地上，无法分割，依据我国“房地一体”原则，农村房屋的买卖实为房屋和宅基地之共同买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，[2]城镇居民不具备取得农村宅基地的主体资格，因此，该类房屋买卖违背我国法律的禁止性规定，合同应为无效。第二，我国不动产物权变动实行公示公信原则，农村房屋的买卖无法按规定进行所有权变更登记，购买方也就无法取得法律意义上的所有权，不符合法律规定。第三，宅基地分配是我国早期为保障农民生存、生活的保障性措施，政策制定实施具有明显的保障性，如果允许流转，一方面必然违反国家政策，另一方面会导致部分农民流离失所，失去赖以生存的房屋。[3]

(三)综合分析

立足于我国的现行法律规定及现实状况，我们认为，应该认定城镇居民购买农村宅基地房屋合同有效。因为：第一，在司法领域，法无禁止即自由。对于城镇居民购买农村房屋的行为，现行相关法律并没有明文禁止，衡量合同是否有效的依据只有《合同法》，凡符合《合同法》规定的合同有效要件即为有效合同。第二，该类纠纷发生时，大多合同已经签订并履行了较长时间，双方都已经依约履行了合同义务，购买方已经入住，且可能已经对房屋进行了翻建、改建，如果再认定合同无效，会给当事人造成较大损失，甚至引发新的纠纷。

三、解决农村房屋买卖纠纷的法律对策

城镇居民购买农村宅基地房屋现象大量存在，发生纠纷时对双方影响较大，解决困难。应当及时完善相关法律制度，建立有效的解决纠纷法律对策。

(一)完善农村房屋买卖相关的法律法规

法律依据的不明确是导致纠纷解决困难的根本原因。完善现行相关立法，或者制定新的法律专门对农村宅基地及房屋的流转做出规定，实现农民对自有房屋的完全所有权，并为农村房屋的市场流通提供法律支持。出台《农村宅基地管理办法》、《土地登记条例》等法规，加快推进农村宅基地确权登记工作，为农户宅基地发放权利证书，明晰宅基地产权，建立规范的宅基地使用权管理制度。

(二)建立清晰的物权变动登记制度

受历史遗留因素的影响，我国农村宅基地使用权登记较为混乱，各农户的宅基地权属不明，就容易引发宅基地产权纠纷。参照现行城市房地产登记制度对农村宅基地进行登记确权改革，成为解决此问题的关键。首先，对宅基地使用权进行登记只发生物权效力，不作为合同是否成立的要件。其次，将宅基地上所建房屋与宅基地使用权同时登记，房屋所有权人与土地使用权人为相同主体。“房地分离”情况下，当房屋发生转移时，推定农民在出售房屋时将房屋所占宅基地一并出租于购买人，购买人通过向房屋出售方支付土地使用租金而享有土地承租权，且该承租权期限与房屋所有权期限一致。再次，农村村民取得宅基地使用权是基于其集体组织成员的身份，城镇居民并不具有农村集体组织成员资格，坚持“房地一体”原则的话，其购买农村房屋时可以通过向土地所有人交纳一定的费用，以取得宅基地使用权。

(三)维护法治统一，避免同案不同判

此类案件都是当事人对自己的财产利益进行诉求，在相关法律没有明文规定的情况下，双方都会在存在争议的地方尽可能多地为自己争取利益。因此，最后哪一方实现了自己的利益都不足为奇。但是，如果多个同类案件出现不同判决，则败诉一方必然不服，法律判决有可能并没有在实际意义上解决纠纷，为新的矛盾埋下种子。当前随着此类案件的不断增多，由于法律依据的模糊，同案不同判成为一个普遍现象，产生了较严重的负面影响。为更加有效地解决该类纠纷，法院在审判过程中应尽量维护法治的统一性，避免同案不同判的现象出现。[4]

首先，由于不存在明确的法律规定，我国各地方法院审理此类案件时没有统一的标准，难免做出多种不同的判决结果。在当前统一法律规定暂时无法出台的情况下，最高人民法院作为全国最高审判机关，有责任对下级法院的审判工作做出指导，进行统一，制定统一的司法解释，更好地引领地方各级法院的审判活动。

其次，法院审理此类案件时必须慎之又慎，在国家法律规定不明确的情况下，不应对案件草率地做出判决，应当充分考虑、合理预见所做判决可能产生的法律效果和社会效果，综合权衡各方利益，充分考虑当事人的过错程度，尽最大的努力做到审判公平。

(四)对房屋买卖合同纠纷给予公平合理裁决

实践中，行政权力的不当干预影响司法审判，导致很多错判和不公正的审判。[5]应当充分保证审判权的独立，审理过程中根据案件实际情况，对纠纷发生的原因、过程、当事人的过错程度、房屋的居住使用情况，特别是买卖后买方对房屋的增建、翻新、装修以及周围同类房屋的增值情况，全面综合考虑，将法律、政策与民风民俗相结合，实现当事人利益和法律效果的最大化。

[1]卢翔.城镇居民购买农村房屋合同效力辨[D].扬州大学硕士论文，2015：18. [2]吴雪瑞.浅谈城镇居民购买农村房屋之买卖合同无效论[J].法制博览，2015，(7)：175-176. [3]吴雪瑞.城镇居民购买农村房屋之买卖合同效力研究[D].上海交通大学硕士论文，2015：21. [4]谭宁宁.解决农村房屋买卖纠纷的法律途径[D].山东大学硕士论文，2013：28. [5]汤婷.城镇居民购买农村私有房屋买卖合同效力探析[D].西南政法大学硕士论文，2014：20.

2017-07-20

段贞锋(1982- )，男，河南开封人，平顶山学院政法学院民商法学教研室主任，讲师。研究方向：民商法律。翁武燕(1996- )，女，福建福清人，平顶山学院政法学院2014级法学专业本科生。研究方向：民商法律。