确权与测绘一体化的不动产测绘机制建立

马俊海，安春永

(1.黑龙江工程学院 测绘工程学院，黑龙江 哈尔滨 150050；2.黑龙江省弘跃测绘技术服务有限责任公司，黑龙江 哈尔滨 150046)

确权与测绘一体化的不动产测绘机制建立

马俊海1，安春永2

(1.黑龙江工程学院 测绘工程学院，黑龙江 哈尔滨 150050；2.黑龙江省弘跃测绘技术服务有限责任公司，黑龙江 哈尔滨 150046)

不动产统一登记制度的实施，扭转以往不动产登记分属不同行业的局面，为不动产登记的确权与测绘一体化创造条件。确权与测绘是不动产登记的主要环节，确权与测绘一体化有利于提高不动产登记的效率和质量，厘清政府登记机关职能，方便民众进行不动产登记，是不动产测绘的发展方向。

不动产；测绘；确权；统一登记；一体化

长期以来，我国的不动产登记分散在不同的政府部门，且行业垄断，管测一家，政企不分，登记效率低，成本高，公信力差，制约了经济社会的发展。依据《物权法》，国务院决定整合不动产登记职责，成立专门的不动产统一登记机关，建立不动产统一登记制度。所谓不动产统一登记，整合的是登记机构、重点是统一的登记簿册、关键是采集登记依据和建立信息平台，实现不动产登记的“四统一”。在不动产统一登记背景下，登记机关的主要任务是代表政府核实登记信息、建造登记簿册、发放权证，不动产登记依据的采集即不动产权属调查和不动产测绘则交由市场完成。从目前情况看，不动产的权属调查与测绘主要由测绘机构完成，在信息化测绘技术的支撑下，不动产的确权与测绘一体化进行，保证了登记信息的准确性，提高了工作效率，降低了登记成本，促进不动产统一登记的顺利实施。

1 不动产登记中的确权与测绘

1.1 不动产登记

不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。对不动产进行登记也是国际社会的通用做法。在我国，根据《不动产登记暂行条例》的规定，目前不动产登记的基本类型包括总登记、初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记。不动产登记过程大致可以分为申请、实地调查确权、勘丈测绘、登记颁证几个阶段，确权和测绘是整个登记过程中两个关键环节。

1.2 不动产确权

不动产确权过程亦称不动产权籍调查。就土地、林地和海域而言，确权就是确定土地的权属主和权属界线。权属界线是指区分集体和国有之间(所有权)、个人(农户)与个人(农户)之间(使用权)的界线。就房产和树木而言，确权就是确认不动产的所有权、使用权。确权就是对不动产进行定性描述。进行不动产登记，首先要知道不动产的基本情况，特别是不动产的权籍。众所周知，权属调查是不动产登记的基础，也是开展不动产测绘的先决条件。依据相关规范，权籍调查的基本原则是“权属合法，界址清晰”。由此可见不动产权籍调查在不动产登记中的重要作用。

不动产权籍调查的主要内容包括：按照相应的不动产权籍调查相关规定中的技术标准，实地调查不动产每个单元的权属状况、用途、座落、界址等情况。一般来说具体工作内容包括：划分调查区及预编不动产单元代码，发指界通知书，核查及复印证书原件，指界确界、设置界址标志、勘丈界址边长，绘制不动产单元草图、填写不动产调查表、签字等。

土地权籍调查目的是查清每宗(块)土地的权属、位置、界线、数量、用途及其地上建筑物、附着物等基本情况。权属调查一般由承担单位在国土部门的配合下完成，由国土资源部门确认，权籍调查过程中要充分利用地籍、影像及基础地形测量资料。

房产确权是依照相关法律、政策的规定，经房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等程序，确定某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。房产确权主要目的是调查房屋的权利人姓名、权属来源、房屋建筑结构、建成年份、批准建设用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素。依据不动产登记机关的相关要求，房屋产权状况调查要依据房屋产权人提供的房屋产权相关证明，登记产权人及其房产的地理位置和相关属性，并将产权证明留复印件或拍照留存。

不动产权籍调查工作政策性强，是不动产确权的基础工作，目的就是要查清调查区内所有不动产单元的座落、权属、界址位置、用途等情况，收取并核实权源证件。从以往的不动产登记工作看，不动产权籍调查一般由行业主管隶属的调查队伍或由行业主管隶属机构主导、专业测绘队伍配合进行权籍调查，即权籍调查和测绘分别由不同的队伍进行。

不动产权籍调查不但要查清不动产的属性信息，同时还要实地指界，设置不动产测绘界址点线标识，为测绘与确权一体化提供了先决条件。

1.3 不动产测绘

不动产测绘就是对土地、海域以及房屋、林木等定着物进行界址、现状、面积等测绘。我国的《物权法》明确了不动产的界址、面积是不动产登记的必要材料，也是不动产权利实现和流转的重要基础，是保证不动产登记顺利开展的重要前提。地籍、权属、房产测绘为不动产登记服务的一项重要工作，它为行政区划、土地、房产确定权属界址的地理坐标，从而确定权属界线的精确位置，对不动产进行定量描述，提供成果必须符合相应规程规范要求。为此，国家将这三项权属测绘确定为法定测绘。法定测绘的图件和数据一经登记确认，即具有法律效力，是民政、国土资源、房产行政管理部门和人民法院确认产权、处理纠纷的重要依据。

依据不动产对象不同，不动产测绘一般包括：1)控制测量。它为不动产测绘提供统一的基础地理数据，控制测量是不动产测绘的基础工作，对不动产测绘成果质量起到至关重要的影响；2)界址测量。界址点常为不动产特征点，是不动产的重要标识，要求具有较高的地理位置精度，可采用常规的测量方法测定，但对测量精度要采取必要的保证措施，必须使点位误差限定在一定范围内；3)地物测量。地物可能是不动产本身或与不动产相关，几何意义相对于界址点次之，不动产登记条例或办法对此类地物的测绘无具体要求，按常规的测量规范要求执行即可；4)图表生成。包括地籍图、宗地图、房产图、界址点坐标表、面积计算表、汇总表等，一般均由数字化数据采集系统自动完成。

1.4 测绘在不动产登记中的作用

测绘是借助一定的仪器设备，测定地球表面的地物、地貌的几何位置和属性的一门应用技术。2002年修订的《测绘法》专门用一章描述界线测绘和其他测绘，其中第十八条、十九条、二十条确立了与不动产登记密切相关的地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度，并对市场准入做出了规定。在实施不动产统一登记以前，不动产隶属的国务院各部门分别在对土地、房屋、林地、海域、农地等不动产产权登记无论在政策层面还是技术层面都做了相应规定，都明确了不动产测绘成果是必备的登记资料之一。例如，2000年国家林业局发布的《林木和林地权属登记管理办法》规定林权登记申请需要提供申请登记的森林、林木和林地位置、四至界限、林种、面积或者株数等数据资料，并要求附图中标明的界桩、明显地物标志与实地相符合。2001年由建设部、国家测绘局发布的《房产测绘管理办法》，对用于房屋权属登记的房产测绘进行了规范。2007年由国土资源部发布的《土地登记办法》和2008年建设部发布的《房屋登记办法》两部部门规章都明确了在土地登记和房屋登记中，应当提交地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标或者房屋测绘报告。2006年国家海洋局印发的《海域使用权管理规定》和《海域使用权登记办法》、2012年农业部《农村土地承包经营权登记试点工作规程(试行)》规定申请海域使用权和农地承包经营权登记，需要提交相关海域或地块的界址图、坐标表、面积计算表等测绘成果。所有这些都说明，我国不动产测绘的法律基础业已存在，制度框架已经基本确立，技术规程已经明确，不动产测绘是不动产统一登记中不可或缺的重要环节之一。

2 确权与测绘一体化的不动产测绘机制

确权与测绘是不动产统一登记的两个重要组成部分，它们既相对独立，又相互联系。从专业上讲，确权和测绘独立进行更具权威性，但不动产登记是一个整体过程，这样做容易导致确权与测绘不能很好地衔接，实际上也不太可能把它们断然分开。从目前各地不动产登记情况看，除国家设立的不动产登记机关外，尚无专门从事不动产登记的业务机构，无论是土地登记还是房产登记，均由测绘专业队伍主导进行，成为确权与测绘一体化的先决条件。

不动产确权与测绘一体化通常是指登记作业过程一体化，一班人马、一套流程，重点是确权和测绘两个环节，相辅相成。确权过程政策性强，测绘人员通过学习和实践，一般都能较好地掌握政策尺度，熟练解决确权过程中出现的各种问题。测绘过程专业性强，测绘技术人员能较好地理解规程规范的含义和限制，系统解决不动产定位、定量和尺度问题，从而保证不动产统一登记的质量。

不动产确权与测绘一体化的另一个含义是属性数据与几何数据一体化。属性数据多由确权产生，是不动产登记的基础，几何数据多由测绘产生，是不动产登记的关键。不动产确权与测绘一体化可以保证登记数据的整体性，把属性数据和几何数据紧密地关联起来，为登记信息数字化处理奠定基础，为不动产登记信息系统的建立和运行创造条件。

3 结束语

尽管《测绘法》已经构建了地籍测绘、权属测绘、房产测绘制度，并对相关资质条件等进行了规定，但仍然难以涵盖我国不动产的所有种类，未来不动产统一登记工作开展后，难免出现制度不衔接，监管存在漏洞的问题。为避免不动产测绘监管出现真空，就需要针对不动产测绘在法定测绘中的作用与地位进行研究，并提出建议性研究报告，为以后《测绘法》在修订中明确提出不动产测绘的概念，以及明确不动产测绘的具体范围打下基础，并调研国家相关规定，确保和国家法律法规相互衔接，保持一致。

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[责任编辑：郝丽英]

Building real estate surveying mechanism which integratesthe confirmation of land right

MA Junhai,AN Chunyong

(1.College of Surveying and Mapping Engineering,Heilongjiang Institute of Technology,Harbin 150050,China;2.Heilongjiang Hongyue Surveying and Mapping Technology Service Co.,Ltd.,Harbin 150046,China)

The system of unified registration of real estate opens the door for the integration of confirming the land right with surveying, remedying the state in which the several sections of registration of real estate are under the control of different industries respectively. Confirming the land right and surveying are the key links in the process of real estate registering. Integrating the confirmation and surveying will improve the efficiency and quality of real estate registering, specify the functions of related administration departments of government, and make registration of real estate convenient for the public. The mechanism for the realestate surveying which integrates the confirmation of land right is the future where surveying of real estate is going.

real estate; confirmation of land right; surveying; unified registration; integration

2016-10-20

马俊海(1956-)，男，教授，研究方向：测绘工程.

P27;D912.3

A

1671-4679(2017)03-0013-03