房地产上市公司盈余管理理论分析

丁 伟，韩 冰

（1.安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000；2.淮北职业技术学院，安徽 淮北 235000）

房地产上市公司盈余管理理论分析

丁 伟1，2，韩 冰2

（1.安徽财经大学，安徽 蚌埠 233000；2.淮北职业技术学院，安徽 淮北 235000）

在我国证券市场制度不断完善，国际化发展趋势日益显著和房地产产业迅速发展，实力不断壮大的时代背景之下，阐述房地产上市公司盈余管理研究的意义，探讨房地产上市公司盈余管理理论基础，以规范房地产上市公司的盈余管理行为，为我国资本市场的健康、持续发展提供有效保障。

房地产；上市公司；盈余管理

在我国社会经济快速发展的推动之下，城市化进程不断加快，为了满足人们的住房需求，房地产行业获得了巨大的发展机遇，企业规模不断扩大，实力不断增强，逐渐成为推动国民经济发展的支柱行产业。再加上我国金融市场的不断完善，逐渐接轨国际金融产业，证券市场迅速发展，金融投资也趋向理性，投资者在进行投资的过程中，上市公司财务报表中的盈余信息逐渐成为他们重要的参考依据。因为房地产产业具有高收益和高风险的特点，作为整个产业企业的代表，上市公司，其盈余信息也受到了全社会和众多投资者的广泛关注。但是从我国证券市场发展的实际情况来看，我国房地产上市公司的盈余管理现象日益严重。上市公司的盈余管理行为会对投资行为产生严重影响，不利于我国资本市场的健康、持续发展。[1]但是在我国的资本市场中，房地产上市公司的市值所占的比例很大，所以它的盈余管理会极大地影响我国资本市场的健康发展。为了保障我国资本市场的稳健发展，有必要对其盈余管理行为进行分析，并提出对应的解决措施。对此，我们将在下文中展开具体讨论。

一、盈余管理概述

自盈余管理诞生以来，国内外学者对其定义进行了很多不同的阐述，但主要有如下三种：

（一）以司可脱为代表的盈余管理理论

在20世纪90年代之前，会计理论对盈余管理的研究是以公开的财务报告呈现出来的。部门经理的个人信息以及报酬方案会对企业管理人员产生很大影响，是激励他们操纵内部的会计报告的隐藏因素。虽然当时有不少学者已经意识到这一点，但是受到资料收集难度太大的限制，关于这一点的研究成果较少，导致当时盈余管理的定义只能被限定在很狭窄的范围内。

司可脱是加拿大籍的会计学者，它在《财务会计理论》中对盈余管理的定义进行了阐述，认为它是会计政策自发选择能产生经济后果行为的具体表现。在他的理解中，在系统的会计政策中，如果经营者能够自由选择，会本能地选择能够实现最大化效益和市场价值的政策，这种行为就被称为盈余管理。[2]这种定义是一种狭义上的理解。换句话说，司可脱所理解的盈余管理就是指：在公认会计原则的范围内，企业的管理人员为了达到满意的报告盈利，采取的一种有计划的管理行为。

（二）以希利和瓦伦为代表的盈余管理理论

盈余管理发展到20世纪90年代之后，其内涵已经得到了极大的扩展。在《盈余管理研究回顾及其对公认会计准则建设的启示》中，希利和瓦伦阐述了他对盈余管理定义的理解：管理层通过职业判断来编制财务报告，或利用交易的规则来调整财务报告，主要的目的是对利益关系人的决策进行误导，或者是影响以公司经济效益为基础的契约而产生的后果。[3]

在他们看来，当管理层认为利益关系人，或者部分利益关系人不能察觉他们的盈余管理行为时，就会产生盈余管理。当管理层掌握了外在利益关系人无法了解的信息之后，盈余管理是不会被外界发现。在希利和瓦伦所理解的盈余管理定义中，控制损益报表中的盈余数字是盈余管理的重要内容，除此之外，它的管理内容还包括企业的资产负债表、财务报告中所包含的其他辅助性信息。同时，他们明确提出了盈余管理的主要目的，即为获取最大化的私人利益，通过多样化的职业判断手段编制财务报告。

（三）现阶段广义的盈余管理理论

目前，会计领域对盈余管理的定义还有一种广义上的理解。很多会计学者认为，盈余管理的内容除了损益报表、资产负债表等财务报表中所选择的会计政策和应计项目的控制之外，还包括对准则定制机构的游说，从而对公认会计准则产生影响。[4]这种盈余管理理论已经将研究的范围扩展到了对外报告的范围之外。

研究中，认同的是以希利和瓦伦为代表的盈余管理理论，即盈余管理就是企业的管理层为实现对其他会计信息使用者对企业经营效益产生误解，或影响建立在会计数据基础上的契约后果等目的，对编报财务报告以及规划交易事项的过程进行职业判断和会计选择的过程。

二、房地产上市公司盈余管理的基本特点

（一）会计数据发生改变

在房地产上市公司的整个生命周期来看，其实际的经济收益并不会因为实施盈余管理而出现变化，但是它在不同发展阶段中的会计数据和具体的分布会因此而发生改变。这就表示，盈余管理影响的不是房地产上市公司的实际收益，而是会计数据，尤其是其中的盈利报告数据。

（二）同时包含会计数据和经济收益的信号作用

企业职工在日常的经营过程中并不了解企业实际的经济效益，而且获得更多的实际收益始终都是企业开展盈余管理的基本目标和原则。在近几年的盈余管理研究中，很多人开始探索现金流量等指标和经济收益之间的关系，希望能在一定程度上反映出企业实际的效益。[5][6]而且，不管是在该管理的理论研究中，还是企业的实践活动中，会计数据中的信号作用以及信息的包含量已经引起了很多人的重视和关注。由于不同国家证券市场发展的程度存在很大差异，所以盈余管理也呈现出了不同的特点。如果国家的证券市场比较发达，那么人们在盈余管理中就会更多地关注会计数据中的信号和相关信息；反之，如果国家证券市场的发展相对滞后，在盈余管理中，人们就会重点关注会计报告收益和实际经济效益中存在的差距，“经济收益”这一观点的地位会表现的更为突出。

（三）以企业管理为主体

大量研究已经显示，企业的董事会、总经理和部门经理等管理层人员是执行盈余管理的主角，其中的大小事物，包括选择会计政策、运用会计方法、变动会计估算等在内，所有的决策权都掌握在他们手中。虽然会计人员也参与了盈余管理的过程，但是他们在其中充当的角色只是配角。

（四）会计原则、方法和估算是客体

盈余管理的客体除了得到公认的会计原则、方法和估算选择之外，还包含了时点的选择。这些客体可以按照时间和空间这两个元素进行分类。其中空间元素包含会计原则、方法和估算，时间元素则包括会计方法的运用时点以及交易的时点。这里需要强调一点，即会计数据始终都是盈余管理的最终对象，所以盈余管理的落脚点还是归于会计数据。

三、房地产上市公司盈余管理的测度

（一）测度方法

目前，世界范围内在盈余管理的实证研究中，采用的测度方法主要有3种，即可控应计利润测度法、特定应计项目测度法和盈利数据分布区间测度法。

第一，应计利润测度法。应计利润测度法是盈余管理中最广泛使用的测度方法，这种方法利用“可控应计利润”测度企业的盈余管理程度。[7]如：Key以1989年1990年接受美国国会调查的27家公司为样本，在有关服务费率的调查中，对美国的电报电视行业是否存在盈余管理的问题，采用应计利润进行了检验。这种方法根据现金流入盈利的实现与否分为了两个部分，其一是已经实现的盈利，就是指经营活动创造的现金净流量；其二是没有实现的盈利，也叫作总体应计利润，又可以根据它的可控制程度分为操纵性和非操纵性应计利润，即总体应计利润为操纵性应计利润与非操纵性应计利润之和。用总体应计利润来衡量企业的盈余管理，即以总体应计利润的大小表示企业盈余管理程度的大小。而总体应计利润一般是看不到的，只有借助NDA来测算，因此在应计利润程度法中最关键的就是NDA的计算。

第二，应计项目测度法。特定应计项目测度法就是通过一个特定的应计项目或一组特定的应计项目来识别企业的盈余管理。Beaver和Mc-Nichols（2001）利用理赔损失准备识别保险公司的盈余管理，这种方法通常用于某个或某些特定的行业（如银行检验其贷款损失准备，保险业检验其理赔损失准备）或特定的情况（如发行股票、管理层变更、处于财务困境）等。[8]

第三，盈利数据分布区间测度法。盈利数据分布区间测度法主要是通过研究进行盈余管理后的盈利数据的概率分布密度来检测是否存在盈余管理。该方法假设在样本足够大的情况下未管理的盈余大致成正态分布，若样本数据未出现此种现象则说明企业存在盈余管理。Degeorge.Patel和Zeckhauser（1999）运用直方图和构造概率密度函数的方法进行实证研究。除了发现同样的现象外，还发现盈利刚刚达到分析师预测的公司要远远多于盈利略低于分析师预测的公司。公司倾向于通过盈余管理避免出现亏损、盈利下降、或达不到财务分析师的预测盈利而受到市场的惩罚。

结合中国资本市场现状和中国A股房地产上市公司实际情况，认为中国A股房地产上市公司适宜采用可控应计利润测度法。

（二）测度模型

特定应计项目法比较容易利用研究者的会计知识找出其影响因素，从而确定如果没有管理层的操纵，该应计项目应该是什么水平，进而可以度量企业盈余管理的幅度。且更有针对性地考虑各行业的经营特点，对不同行业选用不同的应计项目，因此对盈余管理的测度会更有效、更准确。但特定应计项目测度法存在很大的缺陷，必需详细了解特定应计项目的制度背景且得出的结论缺乏普遍性，无法推广。

频率分布法尽管利用盈利数据的异常分布可以说明某些公司进行了盈余管理，但这种方法有一个很大的缺陷就是无法提供证据说明盈余管理的手段和幅度，所以，这种方法的应用不像另两种那么广泛。

可控应计利润测度法应用相对最为广泛，该方法中最关键的就是NDA的计算。有关NDA的计量模型有如下几种，分别予以简单介绍：

（1）希利模型（the Healy model）

这一模型假设企业每年的非操纵性应计利润基本保持稳定，估计期限内，企业每年的可操纵应计利润应该坚持随机的游走过程。

（2）迪安吉洛模型（the DeAngelo model）

其公式为：NDAr/Ar-1=TAr-1/Ar-1。这一模型假设，将企业事件期前一年度的总体应计利润作为事件期的非可操纵应计利润。[11]

（3）琼斯模型（the Jones model）

这一模型假定如果企业营业收入和固定资产保持稳定，则非可控应计利润也是稳定的，假如企业营业收人和固定资产规模发生变化，非可控应计利润也随之发生变化。在这一模型的基础上，又衍生出了一种修正琼斯模型。

（4）行业模型（the industry model）

Deenow和Sloan（1991）从特定行业入手，假定对特定行业来说，影响非可控应计利润的因素是一定的。由此提出的模型为：NDAr/Ar-1=B1+B2×medianj（TAr/Ar-1）

（三）房地产上市公司盈余管理的测度模型

Dechow,Sloan和Sweeny（1995）在其论文《探测盈余管理》中，把可控应计利润测度法中的五种模型放在一起研究。他们以公司每年的情况为观察样本，随机抽取了1000个20世纪50年代～90年代初期的样本，然后从同期范围中选取了1000个已知盈余操纵程度的样本，用上述四种模型分别对两组样本信息中，两种错误的可能性进行了检验。

其中的错误一主要是指：在实际的管理中，如果企业的管理层没有在系统中对盈余情况进行操纵，那么通过模型计算出的可操纵应计利润结果就会出现错误，提示企业的管理层存在系统操纵盈余的现象。错误二则主要是指：在实际的管理中，如果企业的管理层在系统中对盈余情况进行操纵，那么通过模型计算出的可操纵应计利润结果也会出现错误，提示企业的管理层不存在系统操纵盈余的现象。

这一研究结果充分说明，上述四种模型都能够对盈余操纵进行成功检测，而且修正的琼斯模型的检测效果，而迪安吉洛模型的检测效果最差。

在实证研究中，将修正的琼斯模型检测结果作为参考依据，结合我国房地产上市公司的特点，房地产行业经营和财务处理方面特殊之处的基础上，详细分析预售制度和会计处理的特点，建立了以预收账款作为被解释变量的预收模型。运用该模型对房地产行业的盈余管理行为进行了检验，其检验效果和拟合优度要优于改进的修正琼斯模型。在实证研究中采用的是扩展的琼斯模型，对应计利润的计算也结合我国实际进行了修正。

四、房地产上市公司盈余管理的主要动机

在绝大多数的情况下，人们的行为都会受到利益的影响和支配，房地产上市公司的管理层之所以要采取盈余管理，最主要的动机就是，会计信息的提供者和使用者之间的经济利益并不是完全统一的。具体动机可以分为税收、分红、政治和融资等四种。

（一）税收动机

近年来我国房地产行业一直被看作是高收入、高利润行业，但其申报的账面利润却相当之低，有的甚至是零申报。这一现象表明房地产行业存在通过盈余管理实现少缴税的目的。目前，会计利润是国家征收企业所得税的前提条件，在此基础之上才会根据《税法》的相关规定，调整征收的税务额度。尽管税务部门主要是根据税务会计的标准来计算企业应缴税务的额度，缩小了企业对利润进行操纵的空间范围，但是还有其他的会计政策可以选择。[12]例如，在讨论所得税征收的减免政策对纳税人行为的影响时，纳税人经常会将没有减免的年度盈余转移到下一年度中。这种行为产生的直接后果就是：纳税的年度会出现巨额亏损，甚至是严重亏损，可以不用交税。

（二）分红动机

在发达国家中，分红计划通常会提供一个红利基金，该基金规定了红利分派的最高金额。这个金额所代表的就是超过盈利目标的一定比例。但是盈利目标只是指股东盈利在总资产中所占的百分比。如果实际的盈利没有达到既定目标，那么管理人员就不可能分到任何红利。同时，有的分红还会对红利基金的金额设置一个上限，那么即使实际盈利超过这一上限，超过部分也将分不到红利。Gaver（1995）以102家美国上市公司为样本考察这些公司在1980－1990年间主观应计项目与分红计划约束之间的关系。[13]考察结果再次验证了盈利基础奖金分红激励计划对管理人操纵经营业绩的影响。在中国，房地产上市公司的股东，即委托人的主要分红目标就是实现最大化的股东财富，但是公司高管层，即代理人分红的主要目标则是实现最大化的管理报酬，二者的利益出发点存在着较大差异。当公司股东采用多种方式，例如股权、薪酬、奖金和期权等合约，同化公司高管层和自身目标时，受到不对等信息和“内部人控制”权力的影响，公司高管层为了满足自身利益，会利用自身的管理权力和信息优势进行会计造假。

（三）政治动因

因为与人民生活息息相关，而“住”对中国大多数百姓而言又是一生中的最大投资，再加上自身特点，中国房地产公司会受到明显的政治关注。房地产上市公司进行盈余管理的目的之一，就是降低自身受到关注的程度。在企业发展前景非常广阔的时期，他们会采用各种会计程度和会计方法，让企业的净收益最小化，这样可以预防在社会公众的压力下，政府采取管制加强或者其他的方式来降低企业的盈利能力，从而得到政府的扶持和保护。还有些房地产上市公司面临着与会计数据明显相关的严格的管制和监控，为回避行业监管和反托拉斯监管以及避免政府可能会通过政治手段其财富进行重新分配，大的房地产上市公司倾向于对盈余进行管理，且公司规模越大越有可能。

（四）上市融资

房地产与资金关系密切，可以说没有资金就没有房地产。在连续紧缩银根的情况下，依赖银行贷款取得资金速度减慢。目前，房地产企业进行公开上市的主要目的就是快速融资，这样获取资金的最佳途径。因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。通过上市房地产公司可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求有最近3年可比性的盈利等。因而，房地产上市公司会通过对盈余进行管理达到上市要求。

[1]卞思宇，赵息.房地产上市公司信息披露质量与盈余管理研究[J].沈阳工业大学学报(社会科学版)，2014，1（29）：74-78.

[2]孟越，丛培丽，赵培羽.基于盈余分布密度检验的亏损上市公司盈余管理行为分析[J].经济与管理研究，2011，2（19）:117-122.

[3]王玉翠，贾秀彦.公允价值下房地产上市公司盈余管理实证研究[J].辽宁工程技术大学学报(社会科学版)，2013，3（29）:250-253.

[4]李蓓蓓.我国房地产景气周期与上市公司盈余管理关系的实证研究[J].山东科技大学学报(社会科学版)，2012，5（11）:83-88+94.

[5]管建强，王红领.上市公司股权激励与治理结构对盈余管理行为的影响分析[J].贵州财经学院学报，2012，1（2）:68-75.

[6]林泽鑫，曾智海.公允价值对盈余管理的影响研究——基于房地产上市公司的分析[J].现代商贸工业，2012，16（9）:106-108.

2015安徽省高等学校省级质量工程重点项目“基于生活化教学策略的《基础会计》课程改革研究”（2015jyxm508）；安徽省高校人文社科研究重点项目《高校师资队伍内在机制研究——关于“高薪养学”问题的研究》（SK2016A0835）

：丁伟（1975-），女，安徽淮北人，安徽财经大学管理学硕士，淮北职业技术学院财经系副教授，主要从事管理理论应用（财税）研究；韩冰（1977-），女，安徽淮北人，淮北职业技术学院人事处副教授，硕士，主要从事管理学研究。