人防工程的权属及相关法律问题探析

张沙沙



人防工程的权属及相关法律问题探析

张沙沙

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目前福州中防万宝城项目正在如火如荼的招商中，受到“零风险、高收益”宣传的诱惑，投资者趋之若鹜。但是该项目的主体工程属于平战结合人防工程，人防工程的权属问题至今仍没有法律明文规定。人防主管部门颁发的平时使用权证是权益人享有使用权的凭证，并不能成为所有权凭证，平时使用权在实际行使中仍有许多问题亟待完善。

人防工程；权属；平时使用权；完善

引言

“总价50万做万宝商圈包租婆”、“四处奔波拼财富不如万宝中心有一铺”，福州中防万宝城项目的宣传广告铺天盖地，该项目号称是我国目前规模最大的融合式平战结合人防工程。①目前，项目周边已经发展起了成熟的商业业态，人流量充足，初步看来，发展前景非常好。但是该项目属于“平战结合人防工程”，实际上，以人防工程为载体的项目无论是在项目权属还是权益人之权利保障方面均存在诸多问题。近年来国家处于和平盛世，加之经济飞速发展，全国各地的人防工程也纷纷被开发利用，这虽然提高了人防工程的利用效率，最大限度的利用了社会资源，但是由于人防工程的特殊属性，对其开发利用不同于对一般的工程。若是开发利用不规范，不仅导致国有资产的流失，也会使人防工程的投资使用者蒙受巨大的损失。什么是人防工程，人防工程在开发使用过程中往往产生哪些问题，为什么无法为该工程权益人核发产权证，人防工程平时使用权又是一种什么样的权利，性质如何，该平时使用权存在什么问题，尚需进行哪些完善？本文将围绕人防工程的以上问题进行分析，抛砖引玉，希望拙文能够为解决我国人防工程开发利用过程中存在的问题提供些许思路。

一、人防工程的权属

（一）人防工程概述

“人防工程”系“人民防空工程”之简称，指国家为了应对战争，保护人民财产和生命安全，提高城市的整体防御能力，修建的地下建筑和防护设备设施。②根据《中华人民共和国人民防空法》（以下简称《人防法》）第18条“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”的规定可见，人防工程是战时具有特定保障和防御功能的地下建筑工程。

参照不同的标准人防工程的分类各不相同，以下简单介绍两种常见的分类。从整体的工程建筑形态上看，人防工程可以分为单独修建的人防工程和结合地面建筑修建的人防工程；从出资建设主体上看，人防工程可以分为由国家人防主管部门出资进行修建的公有人防工程和由组织、社会团体和个人等社会力量修建的民用人防工程。对于公有人防工程的所有权归属问题一般不存在争议，既然是国家出资修建的其所有权自然归国家所有；但是对于民用人防工程的权属问题目前法律尚无明文规定，是否由社会力量出资工程就归出资者所有呢？对此仍存在很大的争议，这也是对此类型的人防工程进行开发利用中所面临的第一大问题，即权属不清。

（二）人防工程的权属分析

1. 立法现状

我国《人防法》第5条第2款规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，可见我国法律对于人防工程投资者对工程的管理、使用、收益进行了明文规定，但是唯独没有将“所有权”规定进条文赋予投资者。同时，《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”。虽然“人防工程”与“地下工程”这两个概念并不完全一致，但它们之间本身存在交叉与重合，《城市地下空间开发利用管理规定》中承认了建设单位对其投资开发建设的地下工程享有所有权，可以进行转让租赁，也就是承认了部分人防工程的投资建设单位享有工程的所有权。虽然在法律位阶上《城市地下空间开发利用管理规定》作为部门规章效力不及《人防法》，但是由于法律规定对权属的界定比较模糊，而部门规章在这一方面的规定却是比较清晰，在实际中到底应该如何进行适用成为一个问题，这也进一步加剧了人防工程权属不清、争议不断的现状。

我国现行立法对于人防工程权属问题的规定相对较少，进行归纳后大致分为以下几个层次：一、法律、行政法规及部门规章层面，并未对人防工程权属问题进行明确的规定或者相互之间规定不一致。如《人防法》、《城市地下空间开发利用管理规定》，上文已分析此处不再赘述；二、地方性法规和政府规章的层面，不同地方规定内容不尽相同，地方性差异较大。如《上海市民防工程建设和使用管理办法》，③实质上是承认非国有经济组织或者个人享有其投资修建的人防工程的产权，但是《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》④实质上并没有承认社会力量作为修建主体时享有该工程的所有权；三、规范性文件的层面，由于缺乏上位法依据，各地的规范不一致。如《北京市政府办公厅转发市人防办关于对新建防空地下室实行统一管理的请示的通知》、《江苏省政府省军区关于加强人民防空建设的意见》等，对于社会力量投资建设的人防工程的权属问题进行了倾向不同的规定。纵观我国目前的立法现状可知，以北京为代表的北方地区更倾向于将人防工程所有权规定为国家所有，而以沪浙为代表的南方地区在所有权方面政策相对松动，倾向于赋予投资建设者所有权以鼓励开发建设。

2. 学理界观点

人防工程的权属问题，在学理界也存在以下三种不同的观点：国家所有说、投资者所有说、全体业主共有说。现对学者们的观点进行简单的概述。

首先，国家所有说认为人防工程所有权属于国家，由各级人防主管部门行使管理职能。主要基于以下理由：第一、《人防法》第2条“人民防空是国防的组成部分”以及《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第52条“国防资产属于国家所有”的规定；第二、国家对人防工程的兴建和开发利用适用税费、政策等多方面的优惠政策，例如直接采用划拨的方式进行用地的审批等。⑤既然享受到国家的优惠政策，其权属问题上应不同于一般工程。其次，投资者所有说认为人防工程的所有权属于投资建设者。主要根据物权原始取得的理论，投资者通过原始投资建造的行为而取得工程所有权。最后，全体业主共有说认为人防工程归全体业主共同占有、使用、收益、处分，此观点主要是针对结合地面建筑修建的人防工程（如商业小区的地下车库、地下室等）而言的。其理由是投资者将地上的房屋销售给全体业主后，作为配套设施的结建式人防工程的建设成本实际已转移给业主，业主应该成为该配套附属设施的产权人。⑥

3. 司法实务情况

对于人防工程的权属问题，在司法实务中观点相对一致，即认为人防工程所有权归属于国家，同时支持投资者享有使用收益的权益。但是，对于投资者是否享有人防工程的处分权，不同法院仍有不同的认定。以下将结合具体案件进行说明，并阐释其中原因。

司法判决中支持人防工程属于国家所有的案例较多，例如青海省高级人民法院认为“依据《中华人民共和国国防法》第三十七条、《中华人民共和国防空法》第五条......的规定，人防工程产权属于国家，投资人不得转让。国家鼓励不同主体可以投资人防工程建设，并允许投资人在平时对工程使用、管理、收益，但法律并没有赋予投资人对人防工程所有权的处分权”；⑦汉中市汉台区人民法院认定“《中华人民共和国防空法》第五条第二款明确规定......可见作为汉中市中心广场人防二期工程地下商铺的投资开发人的被告高山公司及其汉中分公司，对所开发的属于人民防空组成部分的地下商铺只享有使用管理和收益权，并不享有所有权”。⑧以上判决均支持了人防工程产权属于国家，承认投资者的管理收益权益，但否认了其享有所有权的处分权权能。

虽然目前我国法院大多数并不承认投资者享有人防工程的所有权，但是一般承认投资者使用收益的权利，甚至存在承认其享有处分权的先例。武汉市中级人民法院在一件再审案件中认定“根据《中华人民共和国人民防空法》第五条……《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条......的规定，人防工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，即谁投资谁收益，谁使用谁管理的原则......武汉市人防办颁发硚字第12-003号新天地商业中心人防工程平时使用证。东百公司作为大厦人防工程的开发商根据上述原则拥有平时商业处分权”，⑨在本案件中法院支持了投资者享有“平时商业处分权”。

司法实践中出现不同的判决并不难理解，因为判决是依据法律规定而做出的，而我国现行法律只规定投资者享有管理使用收益权，没有赋予其所有权，所以法院的判决自然不可能认可投资者享有所有权，对于投资者的管理使用收益权一般会予以支持。但是对于“处分权”问题，正是由于法律没有明文规定，这给予裁判者一定的自由裁量空间，结合案件的具体情况进行一定的评判，进而不同法院裁量的结果不同，就形成了不同的判决。总体而言，司法实践中的判决多数严格遵循法律规定，不认为投资者享有人防工程的所有权，但是认可、保障其使用收益权，能够突破上述情形的判决实属凤毛麟角。

结合我国立法现状，研读司法判例和学者理论之后，笔者认为，在和平年代作为社会力量修建人防工程的投资者虽“不享所有权之名”，但“已行所有权之实”。国家享有人防工程的所有权，投资者行使所有权的部分权能。

一方面，我国在法律层面并没有明文将所有权赋予人防工程的投资者，作为社会力量修建人防工程的投资者“不享所有权之名”。人防工程虽然是由投资者出资建立，但是人防工程本身承载着战时保护人民人身、财产安全的特殊功能，此特殊功能和属性决定了它必须在紧急时刻能够被统一调配和使用，这也决定了它必须由统一的部门进行监督和管理，在和平时期对于人防工程的合理利用虽然能够更好的发挥其价值，但这种利用并不能泯灭人防工程的本质功能。正因如此，从保障本质功能层面上，不可能直接明文规定人防工程的所有权归投资者所有。

此外，《物权法》第5条规定“物权的种类和内容，由法律规定”，指物权种类及其内容等均由法律明确规定，当事人不得任意创设新物权或变更物权的法定内容。⑩这里的“法律”应该做狭义的理解，即由全国人民代表大会及其常委会所制定的法律。虽然地方各级政府以政府规章形式、甚至人防主管部门以规范性文件形式规定人防工程物权归属及内容，但是法律（即《人防法》）尚未对人防工程物权进行明确规定。所以，简单认为由社会力量修建的人防工程的权属归投资者没有法律层面的依据，社会力量修建人防工程的投资者“不享所有权之名”。

另一方面，虽然现行法律对于由社会力量出资建设的人防工程的物权权属无法律明文规定，但是根据《人防法》第5条“谁投资，谁使用，谁收益”的原则和《城市地下空间开发利用管理规定》第25条“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的规定以及司法实务裁判实践来看，投资者“已行所有权之实”，投资者对其投资建设的人防工程享有占有、使用、收益和处分的权利，所有权的四大权能已经全部享有，实质上享有了该人防工程的所有权。

此外，根据《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，投资者合法建造人防工程，应该自建造事实成就时已经取得物权。物权原始取得，是指非依据他人权利与意志而取得物权。换言之，原始取得直接根据人与物的关系确定的，当符合条件的物被符合条件的人所事实上拥有或控制，则该人即取得对该物的权利。11如通过先占、合法建造、继承等事实行为自动获得不动产的所有权。进行人防工程投资建设之前，投资者已经向相关部门办理了合法的人防工程建设审批手续，出资建造人防工程，即通过合法建造这一客观事实行为，原始取得该人防工程的所有权。这种所有权的取得是依据事实行为而产生的，它的产生设立不以他人的权利或意思表示转移。所以，投资者“已行所有权之实”不仅有司法判例的支持，而且有理论上的依据。

值得注意的是，这里“已行所有权之实”是一种有限制的所有权。这种限制表现在：第一、此所有权并不是一种绝对的支配权，其效力上的对世性也受到一定限制。投资者对人防工程的支配并不是对抗一切不特定的人，一旦处于战时状态，人防工程必须第一时间进行平战功能的转化，确保其保卫人民生命、财产安全功能的实现；第二、人防工程权益转让手续不同于一般的不动产登记，而是有更加严格的审批、备案手续，应该统一向人防主管部门进行登记备案。第三、此种所有权在争议纠纷中存在不被认可的风险。即司法实务中法院认为人防工程投资者不享有“处分权”的情形时有存在，如上述青海省高级人民法院 “法律并没有赋予投资人对人防工程所有权的处分权”的认定。所以这种“所有权”是一种有条件的、受限制的、不完全的所有权。

现结合常见的人防地下车库或地下室的权属问题来进一步论证笔者的观点。首先应该注意的是，并不是所有的地下车库或地下室性质上均属于人防工程，主要区分依据是看建设规划时的土地用途。人防地下车库或地下室的权属在法律上没有明文规定，在学理上仍存在争议。我国目前的实际操作情况如下，建设单位不享有该人防地下车库或地下室的所有权。就福建地区而言，笔者专门咨询房产登记中心的工作人员得知，登记中心不会给人防地下车库或地下室的使用人颁发产权证书。但是建设单位在获得人防主管部门颁发的平时使用权证之后，在使用的年限范围内，可以将人防车位或者地下室对外进行出租进而获得收益。实践中这样的运行模式，实质上就是投资建设者不享所有权之名，但已经实际行使部分所有权的权能。再如福建省龙海市人民法院在判决中认定的“本案讼争车位是由结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室改建而来的。人防工程投资者依法对人防工程享有占有、使用、收益和处分的权利”，12就直接承认了投资者享有所有权的四大权能。由上述分析可知，就人防地下车库或地下室问题上，投资者（即开发商）虽“不享所有权之名”，但“已行所有权之实”。

二、人防工程的平时使用权

我们研究人防工程权属问题就不得不研究与之密切相关的平时使用权制度。那么什么是人防工程的平时使用权，该权利的性质如何，在实践中该权利运行中存在什么问题呢？我国《人防法》中规定，国家鼓励利用人防工程进行经济建设和服务人民生活，进而针对人防工程利用的程序和手续问题，在《人民防空工程平时开发利用管理办法》第9条和《人民防空国有资产管理规定》第18条中进行了具体规定，大致程序是人防工程的使用单位提交备案材料，经过人防主管部门的审核颁发《人民防空工程平时使用证》之后方可使用。

（一）人防工程平时使用权的含义及性质

人防工程平时使用权，顾名思义，就是在和平年代享有对人防工程进行开发使用的权利。“平时”二字实际上是限制了使用的条件，只能是在和平时期，排除了战时等紧急情形。“使用权”如何来定义是核心问题，此处的使用权内涵比较宽泛，不仅包含了物权的使用权内容，而且包含占有、处分、收益等几乎全部所有权内容，国家保留的只是名义上的所有权和战争时期的使用权。13

就人防工程平时使用权的性质而言，笔者认为，既然它是一种“使用权”，从类属角度来讲就应该是一种用益物权。根据《物权法》第117条之规定“用益物权是对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”。人防工程平时使用权就是使用权人对国家所有的人防工程，依法享有占有、使用和收益的权利。

有的学者认为根据“物权法定”的原则，我国物权法中使用枚举的方式列举了用益物权的种类，主要是土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权，并没有人防工程平时使用权，所以人防工程的平时使用权不能算是一种用益物权。对于此种观点笔者不能苟同，这是太过于片面和狭义的理解法条，人防工程平时使用权已经具备了用益物权的所有权利属性和特点，无论法律是否有明文规定，其实质上就是一种用益物权。

（二）人防工程平时使用权行使中存在的问题

1. 人防工程平时使用权的权能范围规定不清，责任主体不定。

由于现行法律对于平时使用权的权能范围规定不清晰，其权利内容空泛不具体，在出现法律纠纷时往往涉及到多方主体，包括但不限于实际占有使用人防工程的主体、对平时使用权进行出租转租的主体、人防工程的隶属主体、人防工程的管理部门等不同的主体，这些主体之间的权利义务往往相互交叉，难以厘清，在出现纠纷时多方主体之间容易出现相互推诿责任最终导致问题搁置拖延的现象。

2. 在实践中人防工程平时使用权的行使监督管理难度大。

在实际操作层面，就由社会力量兴建的人防工程而言，投资建设者自认为人防工程是由其自身进行投资兴建，进而存在擅自对人防工程项目进行转让或抵押，不向人防管理部门履行通知登记义务的现象，致使人防管理部门的登记情况与实际占有使用人并不一致，人防管理部门行使监管职责遇到障碍，甚至基于抵押权实现等原因致使人防资源流失。就由国家出资兴建的人防工程而言，出现或因为对人防工程利用开发出租给使用人，而使用人怠于行使维修管理的义务导致工程主体的损坏进而人防工程的防护功能降低，或者由于人防工程没有进行开发利用导致闲置荒废浪费资源的现象。

3. 人防工程平时使用权战时收回机制及战后恢复机制缺失。

由于人防工程的本质属性决定了其在战时或者处于紧急状态时会被国家收回利用，我国《关于平时使用人民防空工程的若干规定》中仅仅规定“平时使用的人防工程，应做到一旦战备需要能保证迅速转入战时防空或坚守城市作战使用”，但是具体的平战转化的实现程序和手续均没有规定，程序内容规定的缺失，使得实践中操作性不强。否则一旦战事爆发，容易出现调配不及时、操作不恰当等问题，最终造成人财物的损失。此外，值得注意的是，战事结束或者紧急状态结束后，平时使用权是否恢复给战前使用者，恢复的程序如何，就战时产生的工程主体的损坏如何处置，产生修复费用怎么承担，是否存在补偿等问题，我国现行法律法规均没有明确的规定。虽然当下为和平年代，但是目前世界处于整体稳定，局部动荡的状态，战争亦存在爆发的可能性。长远看来，这些机制的缺失，立法规范的空白，势必会影响投资者开发利用人防工程的积极性，有悖于国家鼓励利用人防工程进行经济建设和服务人民生活的理念。

三、人防工程权属及平时使用权制度完善

（一）人防工程权属制度之完善

正如上文所述，人防工程在权属方面最大的问题就是权属不清。法律没有明文规定，地方法规和规章之间规范不一致。鉴于实践中的这种问题，笔者呼吁立法机关尽快完善相关法律，对这一问题进行统一规定，从根源上解决不同位阶法律法规混乱，相互矛盾的问题。

随着经济的发展和国防力量的充实，全国各地的人防工程的数量已经不是小数字，为了规范人防工程的管理使用行为，发挥人防工程的最大效用，出台法律对于人防工程的权属进行规制或者完善现有的《人防法》已势在必行。由于人防工程权属制度牵涉面广，涉及到物权等民事法律中的基本问题，将直接导致对公民财产权利的限制，牵一发而动全身，可谓影响重大，所以要在法律的层面进行统一明确的规定。笔者认为在设立或完善其所有权归属时，可以有两种模式供参考：一种是“一刀切式”，将所有人防工程的所有权一律法定为归国家所有；一种是“分类对待式”，根据投资修建人防工程的主体不同，确定不同的所有权主体。将由国家出资建设的人防工程的所有权直接明文规定为国家所有，而对于由社会力量兴建的人防工程的所有权规定为投资兴建者所有，但应明确当国家处于战争或紧急状态时收归国家所用的制度。无论采用何种方式，都要将所有权归属主体进行明确而清晰的界定。当然，无论如何来确定权属，人防工程本身的功能和性质不会发生变化，一旦发生战事，该工程所有者均应服从国家统一的调配，这也应该在法律中进行明文规定。

（二）人防工程平时使用权制度之完善

1. 完善法律法规，确定权能范围。

完善平时使用权的法律法规其实与完善人防工程权属的法律规定是一个措施的两个方面。平时使用权制度与人防工程的权属问题密切相关，当权属问题解决之后，出现问题时的责任主体就比较容易确定。建议对现行的《人防法》进行修改或者专门出台相关的规章制度对人防工程平时使用权的概念、行使、维护和管理、监督等做出具体、明确的规定，解决实践中存在的诸多模糊问题。

2. 细化人防部门监管责任，完善人防工程平时使用权的处分程序。

人防管理部门和实际使用者均有义务承担起对人防工程使用情况的监管责任。各地人防办作为代国家行使监管职责的机构，要对人防工程进行定期检查，及时整改存在的隐患。对于人防部门的失职或渎职行为进行追责，要求其承担相应的民事赔偿、行政处罚等责任；平时使用者出现将使用权对外转让或者以人防工程提供抵押等处分行为时，应该向人防管理部门提交材料，说明处分的原因、对象、主体、期限等具体事宜，人防管理部门进行审核通过之后，对新的使用人进行备案登记，才可以完成对人防工程的处分。对于没有进行备案而擅自进行处分的行为进行查处惩戒，以减少擅自处分行为。

3. 完善人防工程平时使用权的收回和恢复制度。

法律法规对于平时使用权的回收情形、回收程序、回收主体应该进行规定，对于回收的情形可包括国家进入战时或紧急状态、平时使用权的使用年限已经届满及其他国家认为需要回收的情形。回收的程序不应过于繁琐，特别是在战争状态下的回收，更应该简便快捷，遵循国家的统一指挥，高效的完成回收程序。回收的主体宜定为各地的人防工程的主管部门，即由颁发平时使用权证的部门进行回收。对于回收是否需要支付费用问题，笔者赞同战时无偿回收人防工程平时使用权的观点，毕竟人防工程的性质决定了其就是为应对战时紧急情况而产生存在的，当真正发生回收时实质是其功能的实现，不应产生收费问题。

对于平时使用权的恢复，笔者认为应该给予战前权益人一定的补偿或者相应的优惠政策，以减少战时临时收回征用给使用人、权益人带来的损失。因为使用权益人对于平时使用权的获得已经支付过相应对价，按照公平原则应该获得补偿。至于补偿标准，要根据人防工程的种类与和平时期的用途等进行综合判断，也可以通过免费赠与或延长使用期限的方式来弥补使用权益人的战时损失。

结语

人防工程在我们生活中随处可见，小到社区的地下车库大到大型地下百货商城均可能是人防工程的组成部分，可是时至今日，我国法律对于作为人防工程核心的权属问题和平时使用权问题仍没有清晰明了的规定。通过本文分析，笔者认为，人防工程应该归属国家所有，但投资者享有占有、使用、收益和部分处分权益，这也应该是平时使用权广义上的权能范围。我国人防工程数量多、分布广，清晰明确的规范其权属问题对于科学、有序利用、开发人防工程具有重要意义，仅以本文浅陋分析望引出更广更深入的探讨。

（责任编辑：常 琳）

①徐文宇：《福州中防万宝城享45年使用权 属国家人防办试点项目》，http://fj.people.com.cn/n2/2016/0203/c234960-27682153.html，下载日期：2016年10月23日。

②王胜然：《人防工程权属探讨》，载《投资导航》2012年第6期，第79页。

③《上海市民防工程建设和使用管理办法》第20条：民防工程的投资者可以按照房地产管理的有关规定取得民防工程的所有权。

④《北京市人民防空工程建设与使用管理规定》第6条：本市鼓励支持企业事业组织、社会团体、个人建设和使用人防工程。人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

⑤霍洁：《结建人防工程的物权问题研究》，沈阳师范大学2013年硕士论文，第8~9页。

⑥章琴芸：《试论结合民用建筑修建的人防工程物权归属》，华东政法大学2011年硕士论文，第23页。

⑦参见李关虎与青海天星房地产开发有限公司买卖合同纠纷案，（2010）青民二初字第4号，http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=f047f647-b647-11e3-84e9-5cf3fc0c2c18&KeyWord，下载日期：2016年10月20日。

⑧参见贺凯诉重庆高山房地产开发有限公司、重庆高山房地产开发有限公司汉中分公司、陕西汉中钟基置业有限责任公司商品房买卖合同纠纷案，（2013）汉民初字第01292号，http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=288d5968-f398-4fc0-8330-6a76ce362898&KeyWord，下载日期：2016年10月20日。

⑨参见武汉市银丰富苑大厦业主大会业主委员会与周正云占有排除妨害纠纷再审案，（2016）鄂01民再9号，http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=fcf2cf20-8975-4362-8f46-e7b26f90a46f&KeyWord，下载日期：2016年10月20日。

⑩江平主编：《民法学（第二版）》，中国政法大学出版社2011年版，第253页。

11王利民著：《物权本论》，法律出版社2005年版，第69页。

12参见真荣舜与福建省华坤建设开发有限公司商品房销售合同纠纷案，（2014）龙民初字第5481号，http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=fabdb8f1-c76a-4f20-a1f5-906de972df07&KeyWord，下载日期：2016年10月20日。

13孙嘉伟：《人防工程物权属性研究》，华东政法大学2014年硕士论文，第24页。

D922.12

A

1674-8557（2017）03-0077-08

2016-10-31

张沙沙（1988-），女，山东东营人，国浩律师（福州）事务所专职律师。