从商品交易的角度探析住宅物业服务市场错位

姜豪+孙常华

【摘要】近几年，围绕住宅物业服务产生的纠纷日益增多，特别是《物权法》颁布实施以来，随着物业服务领域市场化程度加深，业主维权意识和信息对称度的提高，业主与物业企业的矛盾凸显升级，本文尝试从商品交易的角度探寻当前住宅物业服务领域矛盾的核心症结，并据此提出相关对策。

【关键词】商品交易；住宅小区；物业服；政府责任一

一、 引言

伴随上世纪70年代末住房制度改革，物业这一名词走入千家万户。从1981年国内首家物业管理企业的成立到现在的36年，物业行业发展大致经历了三个阶段，1981年到1994年为第一阶段，出现从香港引入深圳的首家物业公司，主要针对涉外商品房进行管理；1994年到2003年为第二阶段，以住建部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》为标志，物业企业以管理者的身份进驻住宅小区；2007年至今为物业行业转型阶段，《物权法》的出台开启了物业企业由管理到服务的市场化转型。

住宅物业服务矛盾正是伴随物业行业市场化转型进程不断升级，当前住宅物业矛盾已经成为社区管理和社区精神文明建设中的突出问题，甚至严重影响城市综合品质和居民生活体验。

二、从商品交易角度看物业服务市场错位

1.商品供需错位。物业服务是一种无形商品，交易双方为需求方（业主）和供给方（物业企业），作为业主需要的商品是一种优质生活的环境，这一需求位于马斯洛需求理论的“塔尖”，而在现实中大部分物业企业尚未真正完成由“管理”到“服务”的理念转变，所能提供的服务产品位于“塔基”，据统计全国约有4万余家物业服务企业88%是最低的三级资质，仅能提供卫生保洁、绿化养护等基础物业服务，这些服务经过成本核算后连服务人数、服务次数都无法保证。

2.供需双方错位。在市场经济学中，商品交易行为是在地位对等的供需双方进行的，而在住宅买卖的实际操作中，物业服务供给方即物业企业多是先于业主入驻小区，这些物业企业被称为前期物业，是由住宅开发商指定或选聘，作为需求方的业主实际上被动的接受了一个并非自己意愿购买的商品。按照现行物业管理领域的法律法规，物业公司的选聘权在业主大会或业主委员会，而业主委员会仅仅是一个向政府房产主管部门备案的组织，不具备完全法人资格。再者业主委员会组建比例极低，以我所在的地区为例，住宅小区业主委员会的组建比例不足40%，并且由于各种原因大部分业主委员会形同虚设。

3.物业权属错位。物业共有部位权属争议和实际管理使用权错位是造成当前住宅小区物业服务诸多矛盾的核心。《物权法》明文规定住宅建筑区化内的道路、绿地、公共场所、公用设施、物业服务用房等由全体业主共有和共同管理，而实际上，由于物业服务交易中供需双方的不对等地位，这些共有部分的处置和收益实际掌握在开发商或物业企业手中，例如公共道路上车位的租售、物业服务用房的处置在业主入住小区前已经完成，各类进场费、广告费等公共收入也大多被前期物业把持。另一方面，现行法律法规对住宅物业某些共有部分界定不够明确，在无法办理产权登记的情况下却被肆意租售。

三、政府在解决住宅物业市场错位问题中应承担的责任

1.建立物业服务商品独有的质量认定标准和体系。由于物业服务这一商品的公共属性，使得物业服务不同于有形商品，也不同于一般商品附带的售后服务，我国现行的各类商品质量认定体系均不完全适用于物业领域。我国现行的《物业管理企业资质管理办法》虽对物业服务企业进行三级资质认证，但认证条件中缺乏明确的服务质量标准，资质认证不能体现服务质量和水平，亟待建立一套可量化、操作性更强的物业服务质量认定标准和体系。

2.推动实现物业服务交易活动中供需双方地位对等。准确定位开发商、业主、前期物业企业的权责利，建立完善的开发商、前期物业企业、业主在物业服务市场活动中的进入退出机制，探讨将前期物业服务作为商品房售后服务纳入交易环节、房屋验收和保修范围。建立前期物业企业强制退出机制，保障业主大会成立前后物业服务的正常运行和顺利交接。规范业主大会及业主委员会选举运行程序，确保业主委员会行使全体业主意志，將业主委员会组建为非盈利机构，赋予其独立的社团法人资格。

3.清晰社区各共有部位、共有设施权属，保障所有者的使用、管理和收益权。全面完整的明确住宅小区各类物业位置及权属，确保买受方知情权，在住宅买卖合同、所有权登记、物业服务合同中强制载明共有部分权属及使用、管理、收益主体。提升物业管理法律法规的执行力，规范住宅小区内无产权登记物业买卖行为，加大对住宅小区共有部分的管理、使用及收益的监管。

4.进一步提高住宅物业领域行政管理系统化程度。完善住宅小区物业管理的法律法规，从立法的角度解决住宅物业管理中建管一家、交易错位、处罚失据等问题。设立住宅小区物业的综合管理行政机构，厘清物业管理中各行政部门、公共事业单位的责权利。扶持住宅小区业主委员会发展，政府在业委会的成立过程中真正起到保驾护航和牵头指导作用。建立物业行业退出和扶持机制，剔除物业企业中的毒瘤净化物业市场，出台政策扶持优秀物业企业做优做大做强。

四、结束语

物业服务优劣关系到千家万户的是否能够拥有良好的生活环境和秩序，对社区精神文明建设、社会治安综合治理、城市市容市貌、房地产管理都有一定的影响。无论从市场经济还是从政府公共管理的角度都已找到破解物业服务中的问题和矛盾的有效途径，相信在市场和政府的共同努力下，实现安定和谐的社区环境，繁荣活力的物业服务市场指日可待。