房产合同纠纷“八因”

史友兴

近年来，由于房地产业持续火爆，房价不断上涨，房市投机行为遍布，同时国家加大对房地产市场的调控力度，使一些商品房买卖合同的履行条件发生了变化，大大增加了商品房买卖合同纠纷发生的几率。

有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：

一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。

二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。

三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。

四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。

五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。

六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。

七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。

八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。

从司法实践中审理的商品房买卖合同纠纷案件来看，该类案件的发生绝大多数都是由于开发商违约所致。主要原因是：一是设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并不具体明确，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。二是有些房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄，在房产开发过程中偷工减料，在房产销售过程中欺诈性销售，交付的商品房质量、设计不符合约定或不如期交付房屋等违约情况引发买卖双方矛盾。三是买房人在购房过程中承担风险较多。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，消费心理不成熟，风险防范意识不足，易受五花八门广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断，削弱了自我保护能力。四是开发商与购房者地位相对不平等。商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而限制买受人的权利，免除或减轻开发商的部分责任，而买受人自我保护意识差，签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。

减少商品房交易纠纷，建立良性的商品房市场秩序，作为商品房开发商，应当坚守“诚信”二字，从企业的设立、项目的审批、工程的建设、房屋的销售、售后的服务，法律法规有规定的，应当自觉遵守并主动接受监督。法律没有明确规定的，应当诚信经营，完全履行合同义务。发生纠纷后，应积极主动与购房者沟通，寻求解决方案，这样才能赢得购房者，赢得自身的生存与发展，最终赢得的是整个市场的良性秩序。作为社会大众，也要做到“理性”二字。准备购房前，对于商品房交易的政策、相关的法律法规规定、可能存在的风险，先做一些功课，做到心中有数。在实际购房过程中，对于出卖人的广告宣传，不要过分轻信。对于销售人员过分热情的接待和介绍，也要理性对待。对于自己的要求，要尽量在合同中明确下来，以便在权益受到侵害时能够有据可依。一旦发生纠纷，也应当积极与出卖人好好沟通，妥善化解。如果双方不能自行解决，应通过合法途径维权。