美国：房产买卖相关规定

高荣伟

美国买卖房屋很少有纠纷，这缘于美国房地产方面相关法律的健全、执行的严格以及房屋买卖管理的严谨。美国房地产市场经过上百年的发展，已经日臻成熟，房地产法律无论在体系上，还是在内容上都比较完善，相关法律对房屋买卖过程的每一个细节都有详细的规定。但这并不意味着美国房地产买卖过程中不存在纠纷。那么，一旦房产买卖过程中发生纠纷，美国联邦政府有哪些法律、法规来应对呢？

房地产经纪人制度

美国房地产经历一百多年历史，在不断纠错中逐步形成一套严格的房地产经纪人制度。

为了保证房地产经纪业的健康发展，美国建立了严格的职业牌照管理制度。法律规定，除一些银行、律师等可以替他人买卖房屋外，其他人代为买卖房屋，必须持有房地产经纪人牌照，否则不能从事房地产经纪业务。这一规定不仅保证了房地产经纪业从业人员的基本素质，而且很好地规范了他们的行为，从而避免了一些机构和个人擅自从事房地产交易的中介活动。“如果没有这一制度安排，房地产经纪人良莠不齐，无疑会加剧买卖纠纷的产生。”业内人士指出。

美国的房地产经纪较为发达，房地产经纪活动几乎渗透到房地产交易市场的每个角落。公开资料显示，美国有超过200万人从事房地产经纪业务，而全美约有85% 的房地产买卖是通过房地产经纪人实现交易的。那么，美国人想要买房的时候，购房者是如何获取房源信息的呢？

原来，美国有一个房源共享系统Multiple Listing Service（MLS），该系统以会员联盟的形式，将不同房地产经纪公司纳入一个加盟体系。每一个从属于不同经纪公司的经纪人都把房源和求购信息传输到MLS共享数据库中。所有上市的房子在这个系统中都非常透明，一目了然。

需要说明的是，经纪人想加入这个MLS系统，必须向当地经纪人协会提交入会申请，并交纳一定注册会费。只有在获得经纪人协会审批通过之后，该经纪人才能成为MLS系统中的一员，然后，通过MLS系统上传房源、客源信息。在客户购房过程中，房地产经纪人可以帮助客户在系统上找到他满意的房子，也可以带着自己的客人看房、选房，而这房子不必是他所卖的。别的经纪人也是同样，也可以带着他们的客人来买其他经纪人卖的房子。他们彼此互利互惠，因为信息公开，彼此共享，所以藏污纳垢的事在购房过程中很少发生。

在MLS系统下，房地产中介代理服务实行的是佣金制度。作为服务的报酬，经纪人将收取房产出售价格一定比例的佣金，而佣金则一律由卖方负担。也就是说，在美国通常是卖家付费，买方不需付经纪人任何费用。这一点与中国买卖房屋的付费方式刚好相反。一般来说，屋主在委托经纪人出售房屋时就订立了合同，佣金一般在6%左右。当买方由别的经纪人带领来买房时，卖方经纪人需分一半的佣金给买方经纪人。

从美国的房地产经纪人制度可以看出，与中国单一中间人不同，美国房屋交易过程中有买方经纪人和卖方经纪人，他们分别代理和维护买卖双方各自的利益。卖方经纪人从事房屋代理销售的业务，而买方经纪人则为买家免费提供一系列服务，包括找寻合适房子、提供市场和生活环境综合分析、专业验房、购房贷款、过户等。房屋买卖的诸多问题，例如产权的纠纷、后续房屋管理等等一系列问题，都要通过双方经纪人协调解决。

终止合同权

这一法律条文涉及合同的解除权问题。房屋买卖对于大多数人来说是一生中最大的投资之一，同时不像其他商品一样可以退货。因此，为了切实保护买主的利益，在美国许多州的房地产买卖合同中，有一重要的条款，称之为终止合同权（Termination Option）。这一条款对于房产的买方非常重要。

美国人的房子都是个性化的。一般情况下，房地产开发商在买了地皮之后，会按照法律的规定和开发的要求，设计若干款式、风格各不相同的房子。这些风格、款式各异的房子，都是根据买主的选择而建的，对于室内，比如卧室、客厅、厨房、阳台、卫生间、地下室、楼梯等，都会清楚地标出具体位置和面积，甚至连电话插座、电灯开关的位置都标得一清二楚，建筑商必须按图施工。交房子时，如果买主发现任何与图纸有出入的地方，都可以提出来，而建筑商必须免费修改。如果是大问题修改不了，那么，就要按照终止合同权这一规定，建筑商要赔款、退款，或者推倒全部重建。一位房地产经纪人举例说：“有个客户在设计好图纸后，又通知开发商把客厅面积增加4平方英尺。由于建筑开发过程中牵涉诸多事项，还要面对众多客户，结果开发商把此事给忘掉了。最后交房时，房主发现了客厅面积并未增加——这已经涉及建筑违约。对此，开发商想赔些款了事，但房主要求退房、退款，于是开发商只好乖乖地退了钱。否则，就得上法庭了。”

终止合同权这一条款在美国各州有相似之处，也有不同点。以德州为例，该条款就是给已经签约并存入定金的买主在一定的时间内（7-10天，有些州可达15天），可以以任何理由解除合同。合同解除时，定金将如数退还给买主，买主损失的只是附加费（Option Fee，约50-100美元）。Option Fee是买主与卖主在签订合约时，除了定金之外直接支付给卖主的费用。如果买主最后购买了这栋房子，卖主要把Option Fee退还给买主。

在签订Option期间，卖方不可以和其他的买方再订合同，但买方可以无条件解除合同。这一条款对美国房产的买方非常有利。买方通常是在这段时间内请专业的验房师（Home Inspector）做一个全面的上门检查，如果发现有显著问题，例如：地基、屋顶、下水系统等，如果对人体健康造成危害，买方就可以单方面终止合同，要求对方退还定金。在大多数情况下，如果只检查出一些小毛病，这时买方可以要求卖方做一定的维修。往往卖方会接受买方的要求，把不能正常工作的设备修复，或损坏的地方给修好。

美国各州类似于德州的终止合同权这一条款让买家有充分的时间考虑和审核所购房产，从而保护了房产买方的利益。

产权调查和产权保险制度

美国房产交易中，产权涉及的事宜由产权公司专门负责办理。

当买主与卖主签订了买卖合同后，产权公司的律师就要开始调查卖主房子的产权记录，即其物业的产权转移等历史情况，同时也要调查该房子的产权上有没有债务，如欠地产税，物业管理及市政府的罚单等。如果存在问题，就一定要解决了才能转移产权；如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，并把定金收回。

值得一提的是，美国买卖房屋时实行的第三方账户（Escrow Account）制度。在美国，绝大多数州政府为了保护房产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人就会找各种理由拒绝退还；如果定金是在买主经纪人手里，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。所以，美国人把定金存放在中立的第三方——独立于买卖双方外的产权公司手里，这样，一旦发生纠纷，定金就能很快地退还给买主，或者卖主。

产权公司经过调查，如果产权没有任何问题，产权保险公司就可以进入下一道环节——进行买卖双方产权转移和过户手续（Closing）。所有的产权过户手续都是由中立的产权公司办理。当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主就要把付的房款用银行本票（Cashier Check）的形式支付给产权公司，而不是卖主。如果是按揭的话，银行要把贷款额电汇（Wire Transfer）到产权公司的账户上。然后，产权公司根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如佣金、产权保险、过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主。只有到这时候，房地产交易才真正完成。很多卖主在过户后往往数小时内就可以拿到房款，这样，就从根本上杜绝了房地产经纪人介入，抑或控制房款的机会。

需要指出的是，在这一过程中，产权公司会给该房产提供产权保险（Title Insurance），并提供产权保险凭证，以保障产权的合法性、真实性。一旦房产的产权出现问题，或者发生其他意外，产权公司就要按规定承担风险，给予赔偿。

纠纷调解与赔偿金储备系统

在房地产交易中，房地产经纪人与消费者如果发生纠纷，消费者投诉渠道有两个：一是房地产经纪人协会，二是州房地产局或房地产委员会下属的房地产仲裁委员会。

这两个组织都可以调处纠纷并做出处罚决定，但两者发挥的作用又有所不同。房地产仲裁委员会是经政府授权，依法可以做出吊销牌照的处罚决定；房地产经纪人协会可对会员进行罚款或劝其退会。房地产经纪人协会虽无权吊销房地产经纪人牌照，但由于协会在行业中的影响，受其处罚的人以后很难在经纪行业中从业，因此房地产经纪人协会对于调解房产买卖纠纷所起的作用不可小觑——实际上，多数情况下，消费者更愿意选择到房地产经纪人协会进行投诉。此外，房地产经纪机构与经纪人之间因佣金分配争议等也可由房地产经纪人协会裁决。

美国法律规定，房地产经纪人或销售员在业务活动中有不良行为，诸如不实陈述、虚假承诺、多头代理、公私款项不分、以不法手段骗取执照、有不良行为记载、做不实广告、因疏忽大意使客户权益受损、隐瞒实际利润等均会受到暂停或吊销执照的处罚。其中因不良行为或过失行为造成客户经济利益损失的，还应承担赔偿责任。

如果房产经纪人采取欺诈的手段给买主或卖主造成很严重的伤害，或者较大的经济损失，买主或卖主告到法院，这时可能犯法的经纪人已经畏罪潜逃，或者法院判决下来，要求犯法的经纪人赔偿受害人的经济损失，但是这个经纪人却没有钱来偿还。此时，如果受害人仅靠舆论的安慰和道义上的支持，而没有得到经济上合理的赔偿，这对于受害人是非常不公平的。这个问题该怎么解决？对此，美国各州建立了经纪人赔偿金储备系统（Recovery Fund）。该系统不是美国联邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具体细节上有所差异。有些州设置该系统的赔偿金是由经纪人出的：每个经纪人刚考到执照时要交大约10美元，然后，在每年执照延期时再交纳50美元左右，一直到赔偿金储备系统达到一定数目为止。美国一部分州规定，储备的赔偿金最低额是100万美元，最高170万美元，一般维持在150万美元上下。也有一些州储备的赔偿金比较低，约50万美元左右。一般来说，一次肇事赔偿的最高额可达5万美元。赔偿金储备系统的建立，使受害人的利益切实得到了保障。

此外，房地产经纪机构还会通过过失保险转移来自业务上的风险。据了解，该险种以一宗交易为一个保单。每个房地产经纪人进入房地产机构时，也要交一笔保险费，然后以机构的名义向保险公司投保。在这样的风险安排下，当纠纷发生时便可将风险转移给保险公司。

在美国的买卖房屋过程中，除了产权保险公司、经纪人制度之外，还有许多类似的第三方机构来协助房屋的买卖，比如估价公司、公证公司等。成立这些第三方机构的目的就是为了防范、化解房屋买卖过程中可能产生的纠纷。这些与房地产买卖纠纷相关的第三方机构的设立，是在吸取历史上成百上千的法律纠纷的基础上总结出来的宝贵经验，它们在房屋买卖过程中发挥着各自的功能，在保证房屋买卖公平、合理的同时，促进了房地产行业透明、稳定、蓬勃、健康地向前发展。

编辑：薛华 icexue0321@163.com