漫谈对小产权房合法性问题的认识

宋天明

（550081 中铁置业集团贵州公司 贵州 贵阳）

漫谈对小产权房合法性问题的认识

宋天明

（550081 中铁置业集团贵州公司 贵州 贵阳）

伴随着我国房地产市场的火热发展，商品房的价格增幅远远超过了居民人均收入的涨幅，故价格低廉的小产权房逐渐的受到了百姓的青睐;与此同时，小产权房成为解决居民住房问题的途径之一。但是由于现行法律法规以及相关政策的限制，小产权房的建设、买卖、抵押等都被视为违法行为，导致了社会现实需求与法律法规之间的矛盾，严重影响和阻碍了中国的社会稳定与经济发展。

不动产；不动产所有权；集体土地使用权

1 小产权房的概念及特点

小产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是国家房管部门颁发，而是由乡镇政府颁发，故又称乡产权房。同时小产权房并非是一个真正意义上的法律术语，它只是一个描述性的词语，是人们用于区分在国有土地之上建造的房屋和在集体土地上建造的房屋。故可以理解为，国家发产权证的叫大产权，如国家把国有土地让给开发商，开发商缴纳一定的土地出让金，再办理合法的相关立项开发手续之后，向外销售的房屋，由国家发放土地使用证和房屋所有证，这样的房屋称为大产权房屋。大产权房购买者享有房屋所有的权能。而小产权房，使用的是集体建设用地，国家并不发产权证，仅有乡政府或村委会的盖章以证明其权属。

基于现实的情况，我认为，目前小产权房的特点主要表现为一下几个方面：①价格便宜。西安众多的小产权房楼盘大部分分布在南郊长安、北郊以及东郊的部分地区。且主要以普通商品房为主。目前，西安的小产权房项目均价在2800到3000元之间。这个价格仅为西安曲江、西高新等地区房价的35%到40%。②程序简单。从买卖手续来看，不必缴纳商品房买卖的契税，即减少了购房成本，又简化了购房手续。③使用成本低。根据实地了解来看，一般住户的物业费、水电费、采暖费较市区来说，相对便宜。

2 小产权房的性质分析

由于小产权房证书并不是国家颁发的，而是由乡政府所颁发的，称为乡产权。这种乡产权并不能构成真正法律意义上的产权。按照《中华人民共和国土地管理法》关于土地分类的规定，土地分为农用地、建设用地和未利用地；而且农民集体所有的土地使用权不得转让、出让或出租于非农业用地。其第四条规定：国家实行土地用途管制制度国家编制土地利用总体规划，严格限制农用地转建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途来使用土地。1995年原国家土地管理局发布《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五章对集体土地建设用地使用权规定中，主要包含了乡镇村办企事业单位或个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的土地使用权确认和经济组织分配给成员用于建造住房的宅基地使用权的确认。

按照上述规定，集体土地建设用地使用权范围包括宅基地使用权、乡镇企业使用权和乡镇公益用地使用权。故集体所有的土地上建造房屋的情形只适用于宅基地建设。可宅基地建设又有明确的主体资格限制，其中不包括村集体之外的居民，也就是城镇居民。按照一般的做法，如果要在集体所有的土地进行商品楼盘的开发，必须首先经国家征收，把集体土地转为国有，之后再通过拍卖转让给开发商，这时开发商才能进行商品楼盘的开发。如果不这样，这些房屋就没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证。

3 小产权房的现状与完善小产权房制度的解决思路

3.1 小产权房的现状

目前，全国各地的小产权房规模相当大。在北京，小产权项目多位于房山、昌平、通州、密云、顺义等郊区，已售和在建的已突破1000万平方米，在北京440多个售房项目中，就有80多个是小产权，占项目销售总额的20%左右。

国家和各地相关监管部门屡屡提示建设和购买“小产权房”的风险，但仍难以遏制“小产权房”这一现象的蔓延。非官方统计数据显示，中国目前小产权房建设面积达六十多亿平米，相当于中国房地产业近十年来的开发总量。小产权房数量非常之大，而且已成事实，是多年来累积起来的问题。

针对小产权房所谓“热建热销”的事实，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。就小产权房问题，国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

3.2 完善小产权房制度的解决思路

第一，对于符合规划的小产权房，按规定补办手续，将集体土地转化为国有土地，取到产权证。对于严重不符合规划的小产权房，强行拆除。但是这个方法实质上还是维护了当前的法律，无助于解决高房价问题与城乡二元制发展模式问题。第二，对农村集体所有建设用地使用权自由流转以合法的形式予以确认，国有土地与集体土地同权同价，小产权房补交房地产开发税费“转正”，只对不符合规划和违法占用耕地的项目进行惩罚。这种方法不仅可以解决城市高房价，而且能够破除城乡二元发展结构，对构建和谐社会具有重要意义。

在目前房价高位徘徊，城乡发展不均，贫富差距不断扩大的情况下，我认为政府最有可能采取第二种方式。

总的来说，面对住房供应体系不能全面满足民众住房需求的情况，小产权房的出现与存在，应该说是具有一定合理性的。对管理部门来说，小产权房事实上部分承担了理应由政府承担的住房保障责任。而对于农民来说，出售或出租小产权房，可以获得比种植更高的收入。一定程度上，小产权房的出现与存在，对政府对购房者和农民来说，其实是一个多赢的结果。

4 结语

最后，小产权房是构建房地产市场多极化的一枚棋子，是打破高度垄断的房地产市场的一个有效缺口。中国需要多极化的房地产市场，中国的房地产市场原本就不该是大一统的。这又像今天的世界格局，只有在多极化的格局中，才有世界的和平、繁荣和进步。基于以上观点，我认为小产权房合法化的一天必将到来。

[1]刘光运、王志彬主编.新编土地法教程[M].北京：北京大学出版社，1999:17.

[2]郑美珍，农村土地-法律适用与疑难释解.中国法制出版社，2008.8.第一版

[3]论小产权房的法律症结与改革途径.论文网在线，法理，2010.9.18.

[4]魏雅华，小产权房合法化将会给中国带来些什么.新京报，观察与思考，2007.8.31.

[5]茅于轼，为什么18亿亩耕地红线没有必要.天则经济研究所，2008.12.26.