捂盘惜售的表现形式与法律性质

潘 威

嘉兴学院南湖学院，浙江 嘉兴 314001

捂盘惜售的表现形式与法律性质

潘 威

嘉兴学院南湖学院，浙江 嘉兴 314001

房地产市场的“捂盘惜售”持续受到关注，其行为危害性大、扰乱社会秩序，但是对这一行为表现形式多变，且没有法律定性，无法有效的规制。对此，经过研究发现共九种“捂盘惜售”的具体表现形式，在研究后认为将其定性为垄断行为较为合理，并进行分析。

捂盘惜售；法律性质；垄断

房产作为高价值的刚需一直受到各方的持续关注关注，而从逐利的角度考虑，单位房价的上涨可以导致单套房屋价格十分可观的上涨，所以在近年一来房市持续走高的情况下，对于房产商而言，拖延楼盘销售，延长销售周期，可以获得更高的利益，对此，房地产界称之为“捂盘惜售”。捂盘惜售简单的说就是房产商通过各种手段延迟售楼待价上涨，以获得更多利益，显而易见的，此行为严重侵害了购房者的利益。可在法律层面，并没有对“捂盘惜售”进行规制，使得相关的机关无法进行有效监管与规制。在此，总结出捂盘惜售常见的九种形式，即虚假信息，利用消费心理，捂盘惜售、虚假预期走向，故意以高价开盘，然后连续规律性的降价，给购房者以“房价会跌”的虚假信号，然后大幅度涨价，利用消费心理捂盘、内部虚假“销售”，事后回购、办理预售证故意拖延、拖延领取预售许可证，延长开放预售时间，拖延售房、欺骗购房者，提供虚假楼盘数量信息、刻意高报申报价格，恶意高价限制购房者购房、转售为租、欺骗集中式这九种具体表现形式，并进行法律层面定性，以期为以后立法提供参考，维护购房者利益。

一、捂盘惜售的表现形式

近年来房市持续处于卖方市场，供不应求，所以房产开发商才有捂盘的现实可能与必要，即通过各种手段拖延售楼，等待市场房价的上升，获得更大的实际利益。通过对一年来的中国房地产市场房产商销售楼盘情况研究，总结出捂盘惜售主要表现有以下九种形式。

(一)虚假信息，利用消费心理，捂盘惜售

某地实际房产均价5000元/平方米，某房产商近期计划开盘。在未公开价格之前，房产商就故意让员工或者其亲属散布消息称，此次开盘价格会在5000-6000元/平方米之间，价格合理新建房屋好，调动购房者购买欲望。通过较长时间的类似“小道消息”的宣传，使民众对于该楼盘的心理预期就在5000-6000元/平方米之间。实际开盘之日购房者准备买房时，发现楼盘的实际开盘价在8000-10000元/平方米，使得购房者产生巨大的心理落差从而犹豫购房，拖长售楼周期，达到捂盘惜售的目的。

(二)虚假预期走向，故意以高价开盘，然后连续规律性的降价，给购房者以“房价会跌”的虚假信号，然后大幅度涨价，利用消费心理捂盘

某地实际房产均价5000元/平方米，某房产商遂以10000元/平方米的绝对高价开盘。且在此后的6个月中，每月连续降价，幅度恒定，每个月楼盘价格较上个月减少500元/平方米，既接下去6个月，该楼盘售价为9500、9000、8500、8000、7500、7000元/平方米。给购房者以“房价会持续下跌直至市场正常水平”(假设在此期间市场均价不变)的信号，导致购房者对房价的下行趋势呈肯定趋势从而拖延买房。接着在六个月后，房产商故意一次性大幅度涨价，比如涨价至9000元/平方米，较上月上涨2000元/平方米，打乱购房者心理预期，迫使购房者持币观望，从而拖延售楼周期，达到捂盘的目的。

(三)内部虚假“销售”，事后回购

某地实际房产均价5000元/平方米。某房产商在正式的公开售楼之前，以远低于市场价的价格指令员工提前购买，例如2000元/平方米，造成楼盘已售空的表面现象。在一段时间后，房产商再指令员工回来退房，将房屋收回重新投入市场，从而拖延售楼周期，达到捂盘的目的。

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(四)办理预售证故意拖延

就房地产销售流程而言，从策划到最后的销售，在房地产领域存在“五证两书”的说法，具体而言分别对应于国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程用地许可证、建设用地施工许可证、预售许可证。其中，最后的预售许可证与销售密切相关。根据《城市商品房预售管理办法》“第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”规定，想要预售必须有预售许可证。因此，就此情况而言，开放商可以有以下行为可以进行操作：

1.材料不齐全。房产商在申报审批预售许可证的时候需要有《城市商品房预售管理办法》(以下称《办法》)第七条所列举的六项八种有关文件。且根据《办法》第八条，办理预售许可证需要房地产管理部门进行材料的受理审核，材料不齐全的，告知申请方补充材料，待材料补充后才可以继续办理流程。所以，房产商可以故意不提交所需材料的部分导致商品房预售许可办理不能被受理，拖延预售证的办理，从而拖延售房。

2.拖延整改。根据《办法》第八条，对于申请方提交材料不齐的，房地产管理部门应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。但没有对申请方补充材料时间做出规定。因此，房产商可以拖延提交补充材料，也可以故意多次提交材料，拖延审批时间迟拿预售证，拖延售房。

3.符合申报条件不申报。顾名思义，即当在建楼盘符合预售条件时，房产商不去房地产管理部门申请预售许可，拖延不报，拖延预售日期，从而拖延售楼。

4.分楼盘分批次申报预售许可证。依据《办法》第五条“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”即房产商可以分批次申报预售许可证。因此，房产商可以分多次、小批量的进行申报预售证，延长开放售楼的周期，拖延售房。

(五)拖延领取预售许可证，延长开放预售时间，拖延售房

1.不按时领取预售许可证。《办法》对房地产管理部门审批时间做了规定，但未对房产商何时领取做出限制性规定。由此，房产商可以拖延领证时间，对外宣称未取得预售许可证，拖延售楼。

2.分批次领取预售许可证。依据《办法》第五条“按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”即房产商可以分批次申报领取预售许可证。由此，房产商可以多次申报，并在每次申报后拖延领取时间，达到拖延销售的目的。

房产商在实际有许多可售楼盘的情况下，告知购房者楼房已经售空，使得购房者无法正确的得知楼盘剩余数量信息，无法选房购房，从而达到拖延售楼的目的。某地开盘后实际有可售楼房1000套，在实际售出100套楼房后，对于后续问价的购房者，销售人员一律告知购房者楼房全部售空，以欺骗的手段达到惜售的目的。

(七)刻意高报申报价格，恶意高价限制购房者购房

2009年江苏拟推行房价备案制度，2010年3月25日扬州实施“房价备案”制度，半年内不得涨价。此后各地政府先后出台商品房预售的备案要求，如杭州房管局二○一○年十二月二十九日发布的《关于对市区商品住房销售价格实施申报备案管理的通知》等。也就是说要取得预售许可，需要向房管部门进行价格报备，楼盘的实际开盘价格不得高于申报价格。所以可以存在房产商高报申报价格，以此可以高标楼盘价格，如某地实际市场房价约为5000元/平方米，房产商申报价格为10000元/平方米，最终开盘价9000元/平方米，以高价恶意限制购房者购房，以达到惜售的目的。

(八)转售为租

在某一期楼盘中，开放商将原本用于或宣传用于销售的楼盘在实际开盘是转为只能租赁的方式对外公开，从而拖延售房，达到惜售的目的。

(九)欺骗集中式

在某期的楼盘发售中，房产商谎称只有部分区域的楼盘用于销售，集中购房者的消费目标，使除了指定的楼盘以外的楼盘得以不出售，达到捂盘的目的。如某期楼盘实际开盘，共有ABCD四大版区，而房产商指使销售人员，对外称只有A区域开售，将购房者消费目标局限于A区域，从而拖延B、C、D区域的销售时间，达到惜售的目的。

二、捂盘惜售的法律性质

从上述九种捂盘惜售的具体表现可以看出，捂盘惜售在根本上有着信息单向化和“伪选择权”化的特点。在整个过程中，房产的拥有商无论是对于购房者还是对政府行政机关，在信息上都占有绝对的优势地位。面对购房者，房产商可以自由的选择是否公开信息，公开什么信息，公开多少信息。房产商通过发布虚假的价格信息、发布虚假的价格走向预期、隐瞒楼盘实际可选择购买数量等手段，达到捂盘惜售的目的，而这实际上是因为房产商对于消费者的信息单向化，消费者完全无法得知相关的真实信息和完整的信息，而受到房产商的控制，被动的帮助达成房产商捂盘惜售的目的。面对行政机关，房产商虽然必须按照规定提交相应的信息，但是实际操作上，基于这是一种经济行为，在不违法的前提下有关部门不易积极主动要求房产商提交信息，那么在实际上房产商就可以自由选择信息提交的时间与进度，合法的拖延售楼，达到捂盘惜售的目的。信息的绝对掌握造成的这种信息的单向化，是所以捂盘惜售出现的重要原因。

在卖方与购房者这一对关系中，从表面上看购房者有着充分的自主选择权与决定权。从表象来看，我们可以说，资金在购房者自己手中，他们有着充分的权利选择买或者不买，可以选择何时、何地买于何处，体现了购房者在接受服务时的优势地位。但是在现实情况中，大部分的购房者能做的只有被动选择，也就是所谓的“伪选择权”。购房者的选择权实际上收到了房产商极大的限制。房产商利用信息的不对称，极大的限制了消费者的选择权，如明明有房说没房，虚高标价让购房者难以承受，造成了消费者无从可选的困境，达到捂盘惜售的目的，使消费者充分选择商品服务的权利在实质上变成了一种“伪选择权”。

捂盘惜售的信息单向化和“伪选择权”化的特点，在实质上符合垄断的特征。

垄断这个概念具有双重性。在现代经济学上垄断被具体分为：由生产技术上的规模导致的“自然垄断”(natural monopoly)、由少数厂商的合谋行为导致的“行为垄断”(behavioral monopoly)、由政府特定的限制竞争的法令和政策导致的“法定垄断”(statutory monopoly)三种具体类型。而在我国法律上，依据《中华人民共和国反垄断法》第三条，垄断行为包括：(一)经营者达成垄断协议；(二)经营者滥用市场支配地位；(三)具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中。这里着重考虑法定垄断行为。

(一)经营者达成垄断协议

《反垄断法》第13条：禁止具有竞争关系的经营者达成下列垄断协议：(一)固定或者变更商品价格；(二)限制商品的生产数量或者销售数量；(三)分割销售市场或者原材料采购市场；(四)限制购买新技术、新设备或者限制开发新技术、新产品；(五)联合抵制交易；(六)国务院反垄断执法机构认定的其他垄断协议。本法所称垄断协议，是指排除、限制竞争的协议、决定或者其他协同行为。据此，内部虚假“销售”，事后回购、欺骗购房者，提供虚假楼盘数量信息、刻意高报申报价格，恶意高价限制购房者购房的这些行为中，是房产商通过彼此之间的信息交换，达成协议限制销售捂盘惜售的目的，实质上违反了条款(一)(二)(五)，符合垄断协议的定义，是垄断行为。

(二)经营者滥用市场支配地位

《反垄断法》第18条：认定经营者具有市场支配地位，应当依据下列因素：(一)该经营者在相关市场的市场份额，以及相关市场的竞争状况；(二)该经营者控制销售市场或者原材料采购市场的能力；(三)该经营者的财力和技术条件；(四)其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度；(五)其他经营者进入相关市场的难易程度；(六)与认定该经营者市场支配地位有关的其他因素。本法所称市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。

房地产作为一项特殊的经济活动，有着高投入，高成本，高资质的特点，这些特点导致了在一定的区域内，只会存在数量不多的房产商。于此，它们可以较为轻易的取得市场的支配地位。依据《反垄断法》第17条：禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：(一)以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；(二)没有正当理由，以低于成本的价格销售商品；(三)没有正当理由，拒绝与交易相对人进行交易；(四)没有正当理由，限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易；(五)没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件；(六)没有正当理由，对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇；(七)国务院反垄断执法机构认定的其他滥用市场支配地位的行为。因此，使用虚假信息，利用消费心理，捂盘惜售、虚假预期走向，故意以高价开盘，然后连续规律性的降价，给购房者以“房价会跌”的虚假信号，然后大幅度涨价，利用消费心理捂盘、办理预售证故意拖延、拖延领取预售许可证，延长开放预售时间，拖延售房、转售为租、欺骗集中式的这些行为实质上违反了条款条款(一)，所以可以认定为滥用了市场支配地位的行为。(三)具有或者可能具有排除、限制竞争效果的经营者集中房产商捂盘惜售针对的是购房者而非房产商自己内部竞争，此条可以不予考虑。

综上所述，捂盘惜售行为具有九种具体表现形式，在经济学上符合行为垄断，在法律上存在经营者达成垄断协议、且符合经营者滥用市场支配地位的特征，应当认定为垄断。

F299.233.5

：A

：2095-4379-(2017)28-0065-03

潘威，男，嘉兴学院南湖学院，本科在读。