业主委员会的法律地位

周立柱

石河子大学政法学院研究生院，新疆 石河子 832000



业主委员会的法律地位

周立柱

石河子大学政法学院研究生院，新疆 石河子 832000

随着商品经济的发展，房地产产业的发展催生出一种新生事物——业主委员会。《物权法》的出台是一种进步，但其只是原则性的规定，对业主委员会的性质及法律上的定位没有做出实质的规定，针对性不强。这样，在司法实践中，操作性不强，各级法院没有一个统一的标准。各个地方法院在讼诉中也会有不同的处理方式，同在社会主义法制的中国，做出的判决会不一样，所以我们有需要进一步分析业主委员会的法律地位，达到全国统一性认识。本文从业主委员会的产生、性质、面临的问题及从实体法和程序法这几方面来阐述。业主委员会在解决小区业主之间的纠纷，对于调整社会关系中起着一定的作用，所以在地位和作用上的重要性不可忽略，对我们民主建设也有着重大的实践意义。

业主委员会；法律地位；民事资格；物业管理

一、问题的提出

依据我过相关条例的规定，业主委员会作为执行机关具有以下职责：(一)召开小区业主会议，汇报物业服务的实际情况；(二)代表业主与物业管理企业商订物业管理服务合同；(三)及时听取业主们的反映，监督物业的管理活动；(四)监督业主公约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责。”从这个规定中只可以看出业主委员会的职责和是业主大会的执行机构，但没有看出在民事讼诉中有什么样资格和权力，业主大会在实际中也是形同虚设的，更不用提业主委员会了，所以其存在也是很成问题的。我们真正解决的问题是业主委员会能不能参加讼诉，以什么身份参加？具有什么样的资格？

二、业主委员会的产生及依据

业主委员会刚兴起时被大家称为“业主管理委员会”。业主委员会的产生及存在是有客观规律需要产生的，它也存在一定法律基础的。其一，小区的管理由业主大会或业主代表大会来共同管理，不管从现实还是从经济效率角度来考虑，都需要一个常设机构来行使权力，业主委员会就应然而生。其二，无论是大陆法系还是英美法系对此现象都有相关的法律规定，是法规范行为的必然性决定的。其三，业主委员会其自身具有的简便，快捷，成本低和效果好的优势为其存在产生了现实的必要性和无比的优越性。

三、业主委员会存在的问题分析与讨论

(一)业主委员会在提起讼诉时是否经业主大会的授权

对于这个问题，世界各地不同国家在立法上有着不同的规定，我国在法律上确没有明确涉及，但有不同的学说，我个人认为应该以肯定说为有力说。我认为，当今的市场环境下，工资总是赶不上房价，买一套房子可能要花十几年的积蓄，甚至是一生，所以房子是一生中最重要的投资，其社会意义不是金钱可以比拟的。业主大会决议是小区业主共同的意志，考虑到业主的人数较多，召开业主大会在实际操作中存在一定的困难，为了提高效率，节省群体成员大量的人力物力的支出，将一些日常性的工作交由业主委员会来处理，其中重要的事项必须要经业主大会的讨论决定，业主委员会的诉讼必须与全体业主的切身利益直接相关，所以需经过业主大会的讨论授权后才能行使。通过代表人讼诉，使自己的合法权益得到保护，以达诉讼经济的目的。

(二)业主委员会的讼诉范围

即便在我国的法令没有与其相关的规定，但以下的两个条款：《征求意见稿》第13条规定和《物权法》第83条第2款后句规定，可以看出，业主委员会提起的讼诉的目的主要是保护业主共同的权益，而不是延伸至业主个体利益以及专有权的保护范围，例如物业公司的服务不到位，经常损害业主的利益，如小区的广告费应该属于全体业主所有，但被物业公司侵吞，小区业主的利益就会损害，这时全体业主大会要和物业公司解除物业服务合同，物业公司拒绝退出，此时业主大会与物业产生纠纷，业主委员会就可以单独以自已的名义提起讼，维护小区全体业主的权益。同样，如果小区的某一个业主实施侵害行为，同样损害到小区全体业主的利益，业主委员会也可以代表整个小区业主去起诉实施危害行为的个别业主，如住在一楼的业主将他周围的绿地圈起来，供自己使用，这种情况就会损害到小区业主的利益。因为小区的绿地不属于某一个业主所有，而是属于全体小区业主所有。如果以个人的名义起诉，这样不会更好的解决问题，有可能会增加邻里之间的矛盾。业主委员会就可以出面了来解决。

四、从实体法与程序法的双重视角来论述

(一)业主委员会民事主体的资格的定性

在民事主体资格的判断上不仅我国没有形成一个统一的标准，在其他国家和地区也存在不同有学说。有四种模式：以新加坡为代表的类似法人模式；以德国为代表的非法人模式；以日本和台湾为代表的折衷主义模式；以美国为代表的实用主义模式。但按照我国刚刚通过的新的《民法总则》规定，能够从事民事活动的主体有：自然人、法人和其他社会组织。对此我国也出现了不同的学说，有“法人说”，“非法人组织说”，“其他组织说”，还有的人认为业主委员会就是业主大会的执行机构，不具有讼诉资格，不属于以上的各种学说。下面我们进一步的分析，以便我们对于业主委员会的主体资格有着正确的认识。

1.业主委员会的性质不能界定为法人

遵照最新的《民法总则》第五十八条规定，成立法人理当具备的前提包括：(1)法人应当依法成立。依法成立是指依照法律、行政法规的规定而成立。表明法人组织的设立和城里的程序都要符合法律、行政法规的规定合法，其性质要符合国家和社会公共利益的要求。在成立上我们可以找到相关的法律依据，《物权法》第75条规定《物业管理条例》第10条规定，《物业管理条例》第16条规定。(2)有相应的财产或经费。法人作为独立的民事主体，应当像自然人那样具有承担民事活动责任的能力。因此法人的财产或经费必不可少的，否则，法人无法承担民事责任。所谓必要是指法人的财产或经费应与法人的性质、规模等相适应。这一点业主委员会不能满足，它没有独立的经济来源，它所有的经费都是小区业主缴纳的，缴纳的用途主要是用于小区公共部份的维修。而且他们一次性交纳的数量不会太大，日后根据具体的维修项目再另行缴纳。(3)有自己的名称、组织机构和住所。法人应该有自己的名称，进而与其他法人相区别，在社会上具有一定的辨识度。这一点业主委员会也不符合法人的构成要件，业主委员会没有自己的名称，虽然它要到行政机关进行备案，但不是以行政登记为成立要件的，再次，业主委员会并无自己的活动场所。他们的办公用房属于业主所有。最后，他们没有专职的工作人员，通过热心社区业主兼任。(4)能够独立承担民事责任是作为法人必须具备的条件。法人拥有财产或经费是法人必须具备的最重要的前提条件，但前面提到业主委员会根本没有必要的财产或经费，所以它可能承担法人应该有的责任。另外，他败诉的后果不是业主委员会自身来承担，而是由小区业主来承担，整个讼诉的不利后果不能独立的承担，这一点也明显不能将业主委员会归属于法人这一类中。综上表明，业主委员会的性质不符合我国法律对法人的规定。

2.业主委员会的性质不能界定为其他组织

其他组织必须是依照法律规定的条件和程序成立法律予以认可的组织，有与其业务活动相适应的专职工作人员，并且有一定的财产。其一，在成立上我们可以找到相关的法律依据，《物权法》第75条规定《物业管理条例》第10条规定，《物业管理条例》第16条规定。其二，业主委员会的成员都不是专职的工作人员，他们都是由小区业主自行兼任的。其三，是否具有一定的财产，其最大的争议点就在此，这是判断业主委员是不是属于其他组织的关键点。前面提到，业主委员会的是没有独立的经济能力的，是通过业主缴纳的物业管理费来获得的，业主委员会仅有一定的使用权和管理权，没有创造更多的价值。业主委员会并不是属于社会公益团体或者社团法人，社会公益团体服务的对象是不特定的多数人，而且是以维护社会公共秩序和社会福利再分配为目的的，但业主委员会只服务于本小区的全体业主，目的是为了本小区物业的增值保值的。此外，业主委员会也不属于群众性自发组织，如居委会和村委会。综合以上论述，把业主委员会界定为其他组织显然有些牵强。

3.业主委员会是业主大会的执行机构

业主委员会是全体业主把自己的部分权利交给它行使，对小区统一进行的自我管理，自我服务，自治管理组织的核心机构。业主委员会的权力都是自业主大会所赋予的，其根源产生于全体业主，必须在业主大会的授权下才能行使。我国现行法律虽无明确规定，但从相关法规中不难推出其立法意图，如果将业主委员会定性为独立的民事主体，业主大会与业主委员会的关系又该如何处理呢，所以必须要明确界定业主委员会是业主大会的执行机构。我个人同意业主委员会既不是社团法人，也不是其他组织的说法，而是业主大会的执行机构这种说法。

(二)业主委员会在程序法上的定位

业主委员会在程序法中确定讼诉主体也存在一定的问题，首先，业主委员会的民事诉讼主体地位的规定在法律等级不够，没有全国人大和国务院的立法，不具有普遍性，如《物权法》和《物业管理条例》都没有作具体规定。在一些地方性法规中有所规定，但各有不同。另外最高院的批复也不具有普遍的指导意义。其次，业主委员会即便可以参加诉讼，也会遇到自身的问题，不管是原告还是被告都要证明自已的身份，但业主委员会除了有公章外没有其他资料可以证明自已的身份。确定诉讼主体与确定民事主体存在一定的区别。讼诉主体与民事主体之间的关系存在不同的学说，有“同体说”即认为民事主体与讼诉主体具有同一性，是一种充分必要条件的关系。而“诉权和诉分离说”即认为讼诉主体与当事人没有利害关系，他们参加讼诉是维护当事人合法权益。

当今社会经济的不断发展，科学技术水平的不断进步，作为社会主体的人之间的关系变得越来越繁琐。同时伴随着人们的法治观念不断提高，人们已经开始逐渐懂得运用法律武器来保护自已的合法权益，在司法实践中，如果不赋予讼诉主体更多的权利，已经不能满足当今社会的司法要求，我们就不能健全法律体系，法律发展就会止步不前。在现有的法律体系中，我们要尝试探索一些新的东西，在过去的司法实践中业主委员会没有资格作为民事主体参加讼诉，如果小区的不同业主就同一件事情起诉物业公司或者侵害他们权益的第三人，他们要分别到法院起诉，业主很难会请律师来代理诉讼，讼诉中败诉比率大幅度提高，这样势必会损害他们的合法权益。如果就同样一件事情，业主们选出一个组织来代表他们利益，这会比单个讼诉节省成本，他们有能力聘请代理人，这样更能维护他们的合法权益。我认为如果有业主委员会出面，就比较合适。但是如果不赋予业主委员会民事讼诉资格，它就不能参加讼诉，这样就不能维护业主的利益。在司法实践中不是没有讼与诉权相分离案例，比如说公益讼诉中的公益组织就是讼诉主体，他们与案件的当事人没有利害关系，他们参加讼诉的目的都是为保护别人的权益。在司法实践中，成为诉讼主体，并不必然就是民事主体。

综上所述我们更能清楚的明确业主委员会在法律中的地位，以便我们在司法实践中更能达到统一认识，在业主委员会提起的业主维权之诉时再也无所适从。

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2095-4379-(2017)18-0105-03

周立柱(1981-)，男，新疆石河子人，石河子大学政法学院研究生院，研究生在读。