物业服务合同纠纷中存在的相关问题

徐晓双

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200



物业服务合同纠纷中存在的相关问题

徐晓双

四川省崇州市人民法院，四川 崇州 611200

法院受理的物业服务合同纠纷案件数量逐年增加。在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主抗辩理由愈加繁多。因此，笔者想就物业服务合同纠纷中存在的问题谈谈自己的看法。

物业服务合同；物业服务合同纠纷

近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量逐年增加。在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主抗辩理由愈加繁多。因此，笔者想就物业服务合同纠纷中存在的问题谈谈自己的看法。

一、物业服务合同的内涵

物业服务合同涉及的内容是物业管理，物业管理是由业主通过选聘物业公司的方式来实现的活动[1]。物业管理合同的基础是物业服务合同，是由业主和物业公司订立的关于双方物业管理活动中的权利义务的协议[2]。物业管理的内容是业主和物业公司对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。主要有业主和物业公司在物业服务合同中约定[3]。

物业服务合同纠纷是指物业服务双方当事人在物业服务合同的签订、履行过程中产生的纠纷。我国现行《合同法》没有明确对物业服务合同进行规制，物业服务合同在合同法上系无名合同，司法实践中对物业服务合同关系的调整主要是通过《物权法》、《物业管理条例》以及一些地方部门规章实现。

二、物业服务合同纠纷的产生原因

(一)缺乏法律规范指导和制度保障

我国关于解决物业服务合同纠纷案件的法律依据主要有：《物权法》的建筑物区分所有制度；《民法通则》的相邻关系制度；《合同法》的委托合同制度；《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等法律则包括一些物业管理应该遵循的强制性规范；2007年修订的《物业管理条例》；四川等十多个省市则出台了物业管理办法；1994年以来，建设部和有关部门先后制定《城市住宅小区物业管理收费服务暂行办法》、《物业管理企业财务管理规定》等部门规章。在司法实践中，现有的法律依据不足，可能产生同案不同判等情况。

(二)物业公司和业主的各自认识错误

物业公司往往错误地认为自己只是负责“管理”小区及业主，而非“服务”。导致物业公司“重收费、轻服务”或“只收费、不服务”现象出现。

业主认为只要其缴纳了物业费，建筑区域内所有问题都归物业服务公司解决，如解决不了就拒交物业费，甚至“教唆”其他业主共同对抗物业公司，由此导致纠纷。

(三)行政主管部门管理职责不到位，法律划分不明显

旧的小区物业管理部门往往由原房管所转变而来，前期物业公司即便不是开发商自己成立的物业公司也是由开发商选聘的，这种模式导致房管部门、开发商与物业公司存在的是“父与子”的关系。造成前期物业公司为了能继续小区管理，用各种手段阻止业主成立业主委员会，业主与物业公司之间的矛盾一开始就形成对立的局面，导致后期物业纠纷不断，矛盾逐渐升级。

(四)物业服务质量与定价标准不明确

物业服务合同纠纷案件多数为业主拖欠物业服务费用的案件，通常涉案标的额不大，但双方争议很大，调解难度大，往往争议的是物业公司提供服务的标准如何衡量、物业管理费收费标准是否合理、以及开发商遗留问题如何解决等。物业服务质量、定价标准不明确，缺乏相关法律依据。

三、解决物业服务合同纠纷的对策

(一)加强房管部门监管和政策引导

在我国，物业公司的管理部门为原房管局的物业科，要从减少纠纷的数量，行政部门必须加强监督、管理力度和宏观指导。特别是要完善物业公司的招投标制度，让有资质的服务意识强的物业公司来竞标并定期监督物业公司服务质量，合法使用行政手段对其整改，责令作出整顿等措施才可保障物业服务的质量和效果，减少纠纷数量，有利于和谐社区的建设和物业服务行业的健康发展。

物业管理部门应出台相关政策引导物业公司和业主自动履行自己的职责，督促物业公司改善经营管理，提高服务水平，创建优美和谐小区环境，实现双赢。

特别是当小区交房之后，行政主管部门和街道办应该依职权主动联系小区业主，组织大家成立业主委员会，让业主当家做主，促使物业公司提高服务质量，业主满意纠纷才能减少，进入良性循环。

(二)成立社区组织调解纠纷

在社区设立专门调解组织，成员可由社区工作人员、业主委员会成员、物业公司人员、社区法官等组成。在社区调解组织的调解下的和解协议，有利于业主自觉履行，也有利于建立和谐舒适的社区，更有助于提高物业服务的质量和标准。对矛盾突出的纠纷在调解无果后，当事人才向法院提起诉讼。

(三)完善相关法律依据，通过诉讼途径解决

司法是权利救济的最后一道屏障，然而法院审理这类案件只能以《民法通则》、《合同法》等为依据，但是这些法律并无直接关于物业服务的内容，而《物业管理条例》及《物权法》又过于原则，造成法律适用难。要解决好物业服务合同纠纷，就需要制定相关法律，提高立法层次，规范物业服务活动，明确业主和企业的权利义务，明确物业服务合同的性质和实施细则，进一步促进物业服务业的健康发展。

[1]法律出版社大众出版编委会.物业管理条例适用问题版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[2]法律出版社大众出版编委会.物业管理条例适用问题版[M].北京：法律出版社，2013：2.

[3]法律出版社大众出版编委会.物业管理条例适用问题版[M].北京：法律出版社，2013：2.

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2095-4379-(2017)09-0169-01

徐晓双(1977-)，女，四川乐至人，四川省崇州市人民法院速裁庭，副庭长。