房产税改制对房价的影响

于洋

（渤海大学 管理学院，辽宁 锦州 121000）

房产税改制对房价的影响

于洋

（渤海大学 管理学院，辽宁 锦州 121000）

近几年来，我国的房价呈持续攀升的趋势，已经成为各界人士十分关注的问题，尽管我国已出台多项政策来调控房地产行业，但房价依然居高不下。部分学者认为尽快推出房产税、全面部署税制改革会起到稳定房屋市场价格的作用。对此，以税负归宿理论为基础，通过运用参考文献和辩证分析等方法，剖析房产税改制对房价的影响。研究表明：房产税改革能在短期内控制房价，但从长远看来可能会抬高房价。

房产税；改革；房价；影响

房地产业已成为中国经济的主要支柱产业，自从二十世纪九十年代末住房改革以来，房地产业连带其他相关行业市场不断繁荣，但凡事有利必有弊，房价过高便成为我国国民经济的突出问题。面对房地产市场翻天覆地的变化，全面完善房产税收制度迫在眉睫。因此，2011年1月28日，国务院设上海、重庆为房产税改革试点，并颁布了《住房征收房产税改革试点的暂行办法》，这标志着我国房产税改革进入新的阶段。因此，全面系统的研究房产税会降低房子的哪些需求因素，分析房产税制改革现今存在的问题，及讨论相应的意见与策略，对于政府宏观调控房产业有着重要意义。

一、房产税的相关概念

(一)房产税的概念及目的

房产税属于房产税的一种，也是协议房地产税务之一。顾名思义，他的征收对象是房产，其征收是依据房产价格向房屋拥有者进行税征收，或是依据租金向房产经营者征收。我国在1986年颁布了《房产税暂行条例》，并在同年十月正式实行，这也是我国现今唯一一部房产税法律法规。房产属于不动产，因其具有保值和价值稳定的特性，能成为地方政府财政的主要来源之一。至于纳税人主要还是房屋的实质使用者，自用房产者的税率为1.2%，出租房产者的税率为12%。对于所征收房产税有异议者可以在规定时期内向相应机关提出复议，也可以向人民法院提出诉讼。征收房产税可以调节国民收入、减轻贫富差距，引导购买者理智消费，选择适合适用的房屋，加强了房屋的管理和使用率，对体现社会公平方面起到积极作用。

(二)房地产税与房产税的区别

房地产税顾名思义是依据开发商开发、保有和转让房地产等的总称，其中包括个人所得税、营业税等多项税收。房产税属于财产税和土地税之间的一种税收，相对于房地产的涵义小些，它属于个别房产税、保有税、地方税。房地产在发达国家的征收历史悠久，营业商场、仓库、住房等全国范围内的建筑物都纳入征收税务的范围之内，包括土地税的各项行为和所得税。区分房地产税和房产税可以从纳税人、征收范围、计算方法三个方面进行区分。房地产纳税人包括港澳台同胞，境内适用房屋的外籍个人及企业。房产税纳税人包括境内拥有房产权的个人或单位。房地产税的征收范围根据相关条例规定是海内外华人华侨，在境内使用房屋的外籍个人和企业，房产税的征收范围及指在管制范围的城市、乡镇等地的房产所有人和单位。房地产税的计算方法是根据房产原值的1.2%来收取税费，并征减应付房产税的30%。房产税的征收计算方法分为两种，第一种是根据房产原值直接减免10%-30%来缴纳税费，另一种是房屋出租者应按照出租收入的12%税率来征收税费。

二、房产税制的改革历程

(一)房产税征收的历史悠久

早在原始朝代就出现过类似房产税的税务征收。1950年1月我国国务院颁布《全国税政实施要则》法规，这表明了要实行全国范围内的房地产税和房产税的系统征收，1984年完善征收范围，对境内的单位及企业重新进行房产税征收。1986年9月15日，我国又颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，并在当年10月1日正式实行，该条例增加了房产税在城市、乡镇等地的征收。我国国务院在面临如此高的房价情况下，在2010年将房产税改革提上日程并视为重点，于是于次年设置房产税改制试点在上海和重庆两地。2014年召开的第十二届全国人民代表第二次会议上得出通过立法来进行改革的有效决定，并提出了推出立法的相关实施办法。2015年3月初颁布

《不动产登记暂行条例》，相信房产税制改革实行情况会越来越好。

(二)上海、重庆实施房产税改革

毡房、牛羊，草原、雪山，光线瞬息万变的白桦林，婚礼、白色的葬礼，围着牛粪堆燃起的篝火起舞的牧民，还有湖，北疆深处的湖，泛着做梦般的钴石绿和孔雀石绿，还有钢蓝色。我问老徐，湖的颜色是否做过后期处理。老徐说，没有，湖原本就是那颜色，就像云，本是那形状。

2011年2月28日，国务院决定在上海和重庆启动房产税制改革试点，标志着新的房产税制改革序幕来开。这代表着我国财务税收制度新一轮改革的里程碑，对完善税收体系，增加社会福利，反腐遵守纳税制度，房产业社会化、科学化有着积极作用。相对于上海，重庆被影响更大一些，上海采用对本市和非本市市民采用不同的纳税税率，分别为0.4%和0.6%，这里指的是纳税居民家庭购买第二套房及以上购房。而重庆的征收范围是独栋豪宅、个人购买的高级住宅、非重庆市民但购买两套以上新购住房的家庭，税费参考所对应房产的市场价值，税率分别为0.5%、1%、1.2%。从税制建设看来，改革成果十分明显，税收征收范围明显扩大，完善了系统的税收体制，为今后的房地产改革打下了良好的基础。总体而言，两个试点城市改革策略重点各不相同，上海试点策略主要是抑制房价，而重庆的目标是控制高档住宅的购买消费，宏观调控收入分配。

三、房产税改制的影响分析

(一)增加普通消费者负担

从经济学理论方面来说，房产税改制增加了消费者的负担。房产税的增加和税率的提高无疑使消费者购买房产的成本会增高。房产税提高了持有人的持有成本，税率主要是影响到普遍的房贷。这就使普通消费者在不充裕的收入中要额外拿出一部分还房贷。从供求角度来看，房产税的提升理应使消费者对房屋购买的需求减少，但房屋属于必需品，所以房产税会增添消费者的负担，房产税和利率与商品房的销售速率呈反向关系。

(二)有助财政持续发展、稳定房地产市场

房产税的改制使地方政府的财政收入逐步稳定，以往类似于消费税、增值税等都由中央统一管理，这样就可以增加地方的主体税种，避免权力集中和转账繁琐环节。因为中央财政的独揽专权，所以地方政府的财政税种短缺，处于规模小财力匮乏的状况，从而引发多种经济问题。地方财政来源增加就会提高社会服务质量，弱化地方政府的短视行为，完善地产税制度有助于增加地方税源，使财政收入实现可持续发展。房产税的改革增加投资者的持有成本，这样对炒房租房热潮有抑制作用。近年来房价上涨的主要原因是房屋需求在急剧上涨，房产税的出现就会降低投机需求的出现，因此房产税改制会调控房价和稳定房地产市场的发展。

(三)持有成本增加，抑制投资者热情

(四)增添社会福利、调节收入分配

房产税的性质属于地方税和直接税，因此它可以解决转嫁负税难题，全面宏观调控困难等问题。适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，做到取之于民，用之于民，特别是对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减少甚至免去税收，对拥有高档住房的纳税人收取较高税费，而不是对房产受益人一视同仁，从而调控所得税的分布不均匀情况。我国现在房产税征收制度尚处于不完善阶段，而其他税收对稳定收入差距方面的问题作用也是微乎其微，所以控制全面发挥完善房产税制改革才是有效的调节贫富差距的关键。

四、完善房产税改制的政策建议

(一)借鉴国外房产税制度

美国、英国、法国的税率相对于其他国家偏高，因为在这些发达国家房产税已拥有百年的征收历史，而且相对的征收系统十分完善。韩国、日本的税率就相对较少，发展尚未成熟。因为税率直接影响了税收收入，所以税率是税收的核心环节。国外很多国家采用比例税率和累计税率相结合的征收方式，所以结合国外的征收方式再结合我国的实际情况能促进税制改革的有效发展。我们可以借鉴的地方有将中央拥有的征收权利发放给地方政府，让地方政府根据当地的情况来实行各不相同的税收策略，让地方政府拥有自主权更加合理的管理当地的房产税征收。其次简化征收费额进行合并收费，避免与其他稳定收税相重合，使老百姓增添应交税费负担。再就是设置不同层次的税率，按照各地区经济状况的不同，安排不同的合理税率，适当的提高和降低能更人性化进行服务建设，特别适对贫困家庭或者是残疾人等弱势群体就可以采用减免税收的方式合理配置，仔细详尽落实减免措施，让政府的每一个决定力尽公平公正。

(二)设置合理的税率并尽量扩大征收范围

以上海试点为例，他的政策对以往多数拥有多套房产的市民免房产税，这就极大的削减了征收目标的数量，所以扩大征收范围就能够使税费增收，因为中国人口数量十分庞大，所以这将会增添很多的税源。因为上海和重庆试点的改革已久，这对试点城市市民十分不公平，因此接下来在全国各地城镇开展房产税制改革指日可待，而且在试点改革的过程中起初作用十分明显，但随着时间的推移作用就有局限性，所以制定合理的税率十分有必要，因为中国的地形广大，贫富差距分布不均匀，每一个地区的经济状况各不相同，所以应该按照每个地区的实际经济状况来制定税收制度，像东部地区的

沿海城市经济繁荣地带就可以适当调高税率，而西部地区就要调低税率，可以根据房价的差异来确定一个税率区间，房产税向全国推展应遵循系统化和人性化相结合的原则。

(三)完善房产的评估体系

首先是建立完善的法律体系来控制房产税的正常征收，绝大部分地方的房产税都是依据房产价值评估来计算，这样才能专业公平合理的征收费用，也能加强对市场的监管力度，但是因为我国并没有专门研究处理房产价值评估的应用型人才，所以只能按照房屋的市场价值也就是出售价格来计税。我们可以根据我国的实际情况来推出相应规定，对违法违规者实行惩罚处理，这样才能保障房产评估的顺利进行。将房产评估部门归属于国土资源部，让房产评估能够合理合法有序的开展。加大网络覆盖率，使管理技术科技化、系统化，才能增强办事效率。最重要一点是培养专业人才，开设相关的学习和考试项目，提高入职门槛，挑选高素质精英，做好培训工作才是当务之急。

(四)加强房产税的征收征管

我国人口数量庞大，对于房产这种必须消费市场发展的空间也随之广泛，房产税在地方政府的各种稳定税收中占主要地位，但我国现阶段房产税征收的范围并不宽裕，所以我国的财政税收来源十分狭窄，税源不足必然导致财政收入短缺。作为改革试点的上海和重庆涉及正征税的也只是增量房和高档住宅，被涉及的存量房又是少之又少。因此加强房产税的征收力度应予以高度重视，决绝此类不利于社会经济发展的情况刻不容缓。建立信息化的征收系统，相关单位要全面系统的采集关于房产和纳税人的相关有效信息。各地区快速完整的将所整理的信息传递给中央相关部门进行汇总，从而实现全国信息联网的技术型系统管理，不动产的逐渐登记会使房产税制改革不断进步。国务院应完善《税收征管法》，让征税单位有法可依，当遇到拒绝缴纳房产税行为时能合理对其做出惩罚，例如降低其纳税信用。

五、总结

本文可以得出结论，房产税的征收能在短时间内降低当地房价,但不一定能降低未来长期的房价。所以，如果想要降低房价，而退出房产税改革政策需要深思熟虑再做定夺。如果想要在短时间内控制房价甚至降低房价，那么推出房地产税是卓有成效的。但想要以长期稳定房价为政策目标，那么实行房产税的作用就会十分有限。因此我们应该考慮房产税与其他相关政策结合使用,例如将房产税收入投资于建保障房中去,如此做法既可在短期内实现房地产宏观调配的目标,更能有效长期的控制房价。我国房产税与其他税务相比较发展尚处于不成熟阶段，所以在推出之际一定要结合实际经济情况，并对所要达到的目标效果进行完整的评估才能正确有效的推出改革决策，以免影响现有的经济利益。我国现阶段最主要任务就是要颁布房产税相关的法律法规，让房产税征收改革有法可依，加强市场监管才能赏罚分明井然有序，要对房屋不动产做全面登记，并进行系统价值评估，中央政府和地方政府共同为公共服务而建设，才会为房地产市场创造出良好的环境。

[1]陈舜.财政缺口背景下我国财政可持续研究——兼论房产税改革的目标 [J].湖北经济学院学报,2016(1): 68-72

[2]王宇.税制改革背景下房产税和土地使用税的替代性分析[J].中国物价,2016(2):25-27

[3]周自明.房产税改革主要目标的选择——基于地方政府行为激励视角的分析[J].价值工程,2016(4):238-240

[4]刘霞,姚玲珍.房产税改革方案覆税范围、征税深度与居民税负——基于上海的数据分析[J].管理现代化,2016 (1):32-35

[5]白文周,刘银国,卢学英.沪渝房产税扩围房价效应识别——基于反事实分析的经验证据[J].财贸研究,2016 (1):70-79

[责任编辑：潘洪志]

F270

B

1009-6043（2016）12-0024-03

2016-11-07