泰国买房几多“坑”

徐颖

海景公寓，永久产权，微信转账就可以支付定金，拿着护照去泰国签合同，买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益，这样的好事，背后有多少“坑”

“在泰国买别墅手续很便捷，只需要注册公司就可以了。”最近正在考虑去泰国买房的刘林告诉《瞭望东方周刊》，听了中介公司的介绍后，她很是动心，毕竟80万元可以买到在曼谷郊区300平方米双层楼的独栋别墅很有诱惑力。

刘林在网上搜索到了多个泰国置业的QQ群，群里充斥着各类房产中介，他们热情地介绍了泰国的各类楼盘。几天下来，刘林似乎觉得在泰国买房是一件很简单的事。“不到50万元就可以拥有海景公寓，永久产权，微信转账就可以支付定金，拿着护照去泰国签合同，买房之后开发商包租返还每年房价8%的收益，同时泰国房价还会升值，也可以随时转手出售，稳赚不赔。”

在刘林看来，无论买别墅还是买公寓似乎都很美好。一切真的如此简单吗？

法律监控的真空能钻吗

虽然泰国土地是私有制，享有永久产权，但在泰国，外籍人士不能以个人名义购买别墅和土地，只能以租用的形式对别墅享有临时产权，最长可达30年，租约到期后可以续租。

中介对刘林所说的“帮忙注册公司”，指的是找泰国人合伙注册空壳公司，以公司名义购买别墅，因为泰国法律允许外资公司购买别墅和土地。但是，前提是公司中泰国人持股比例不少于51%。

泰国大拓律师事务所主任史大佗告诉《瞭望东方周刊》，这种找泰国人或泰国公司代持注册公司购买别墅的方式涉嫌违反泰国法律，代持人和被代持人可能会面临着三年以下的监禁和100万泰铢的罚款。”史大佗说。

在泰国从事房屋买卖中介工作的于伟告诉《瞭望东方周刊》，业内一些中介的操作方法是，先注册空壳公司帮客户购房，之后，再改持股人和股东。由于商务局和土地厅不联网，商务局对外籍股东的购房信息并不掌握，因此存在法律的监控真空。目前这种成交量不在少数，不过可能有些人会通过这种方法洗钱，转移资产。

在刘林咨询的过程中，有中介主动表示，资金可以走地下钱庄到泰国，而且他有长期稳定合作的地下钱庄。

史大佗说，买房的过程中特别需要注意资金来源的合法性问题，“比如，我们会碰到一些大买家，一栋一栋地购买公寓，一下就是几千万元人民币的交易额，这种大额交易如果是走地下钱庄，可能会涉嫌洗钱被警察介入调查。同时，如果交易出了问题，对于维权面临的举证总是很困难的事情。”

可以买公寓，但小区的路可能是租来的

在泰国法律中，外国人可拥有公寓，但是须符合每栋公寓中外国人占49%以下，泰国居民占51%以上的比例。

史大佗说：“签署购房合同时，还需要注意，所购买的房子是否还有卖给外国人的配额。”

即便拿到配额，也还有不少潜在的“坑”。

因为泰国土地为私有，所以有的小区里面的道路的所属权未必属于开发商，可能是开发商临时租赁个人的，如果租约到期可能会出现小区住户不能使用小区道路的情况。

邱震在普吉岛从事房产项目开发已有近十年，他告诉《瞭望东方周刊》，在泰国购买期房需要注意项目是否通过 EIA（环境评估报告）。他的一位朋友就曾在泰国购买8套公寓期房，首付了100万元，结果开发商迟迟没有通过EIA，本该交房的时候，楼都还没有动工。

“买期房签合同时，开发商如果没有通过EIA，需要告知客户正在申请EIA，合同条款应注明如果EIA通过，则继续履行合同，如果不通过，就需要退款。”史大佗说。

史大佗建议，在购房之前，还应该对开发商的情况进行调查。一般大的房地产开发商会直接购买土地开发项目，但是一些小的开发商有可能与土地的所有者合作开发，这种情况也会存在一定风险。

目前，曼谷、芭提雅、清迈以及普吉岛的开发商承诺包租的酒店式公寓深受中国人的喜爱。开发商一般承诺与购房者签署5～10年的包租协议，并承诺年收益率在4%～10%的租金回报。

不过，史大佗说，购买开发商承诺包租的公寓，最好找有信用有实力的开发商，否则，承诺高额包租回报实现不了出现纠纷时，往往维权也比较麻烦。泰国的诉讼时间比较长，维权的时间成本比较大。

警惕泡沫

最近，邱震的公司最新开发的普吉岛某公寓项目已经在建承重墙了。他告诉本刊记者，49%的可以卖给外国人的公寓配额中，已经有80%卖给了中国人，剩下的51%的只能卖给泰国人的配额中，目前只卖出去了10%。

“泰国实行土地私有制，他们更倾向于买别墅或买土地盖别墅，购买公寓的意愿不强。”他并不回避项目的闲置问题，“不过，卖不出去的公寓可以作为酒店打理。”

邱震参与普吉岛房地产开发已有10年，他初来这里时，普吉岛海边公寓的大买家是俄罗斯人。不过，随着近两年卢布大幅贬值，中国人正在取代俄罗斯人曾经的角色。

据2015年1月中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体的消息，芭提雅公寓地产的外国投资者中，俄罗斯人占比估计不低于50%。但是，因卢布危机，有高层公寓项目中，俄罗斯投资者已经撤资。

同时，来自俄罗斯的投资者和购房者，也开始抛售手中的房产。在2015年，有开发商对媒体称，卢布危机已经导致芭提雅出现房源大量空置，有的项目甚至停工。部分新项目延缓进度。

2015年6月1日，中国驻泰国大使馆商务处网站援引泰国媒体消息，泰国QH地产总裁兼常务董事察差（前交通部长）指出，芭提雅低端公寓市场供应过剩，房源供应量非常高。他非常担心该区域地产企业倒闭或出现地产泡沫风险。

2014年底到2015年初，芭提雅公寓地产现状调研结果显示，芭提雅售价低于150万铢的公寓地产项目待售房源存量非常高。当时，代理销售房源的总价值高达37.12亿铢，而该市场的房源需求总值估计仅为5.40亿铢，约合代理销售房源总价值的14%。

曼谷房产中介张锋告诉《瞭望东方周刊》，诚实地说，在芭提雅和普吉岛买公寓的增值空间真的很有限，二手公寓转手出售是个问题，这类公寓更适合为了买房而买房的人。

2016年4月份，泰国媒体发文称，泰央行房地产报告表明，经济低迷侵蚀购买力，泰国房地产销售剧降，风险飘升。风险上升的趋势虽有所缓和，但仍处在高位。特别是在大经济环境存在变数的当前，必须加大对房地产市场可能引发的风险的关注。

2016年8月，全球房地产指南（Global Property Guide）发表文章称，开发商应该谨慎对待泰国房地产开发，因为“经济仍然缓慢，家庭负债高，农产品价格低，对消费者的购买力有影响”，泰国银行的一位高级总监说。

不过，这一指南的研究显示，曼谷的房屋租金收益目前还是不错的，首都曼谷的租金收益率在5.0%～8.0%之间。

（文中刘林、于伟、邱震、于智、张锋为化名）