Q&A



Q&A

Q：个人和企业投资商业地产如何趋利避害？

A：第一，从组织结构风险来看，应该成立一个责任公司，来规避责任。第二，个人投资的数额通常比较小，如果通过基金的形式投资，标的物可以更大，能够获得更优质的资产。

Q：如果做权益型REITs，需要看哪种指标？

A：不同的REITs专长也不同。在做公寓方面，都是投甲级（Core）的资产。通常我们会看资本化率（CAP Rate）是否高于市场价格。开发案的资本化率会高一些。对于开发案，如果市场上的资本化率是4%，我们投资的回报是6%，相差2%就属于非常好的投资；最低相差不能小于1%。（注：旧金山、纽约、洛杉矶等城市的甲级公寓资本化率较低，在4%左右，低于全美平均的5%—6%。）

Q：美国地产投资对使用国内资金有没有限制？

A：除了FIRPTA法案（规定外国人或外国公司出售房产前要征收一部分的预收税），美国对外资投资房地产并没有特别的限制。通常，我们主张将地产基金设立在香港或开曼群岛，然后在美国设立一个公司（Corporation）作为美国税务的隔离（Blocker）。这样，美国的税收就被限制在公司这一层面，不会延伸到香港或开曼群岛的基金。

Q：现在入手美国房产怎么样？

A：美国房产市场总体向上，但是还需要研究局部市场和具体项目。

Q：现在把美国房产投资的贷款还清是不是适当的做法？

A：同等情况下会降低风险。但笔者认为，现在还清贷款不是很好的时机。因为现在的贷款利息很低，大约在3%－4%，而投资性地产可以非常稳健地获得6%的收益。

Q：投资房地产的退出风险有哪些？

A：风险一是由于总体市场或者地产自身的问题导致退出时价值达不到预期；风险二是投资合作股权（Joint Venture Equity），优先股（Preferred Equity）或夹层贷款时，如果和项目发起人（Sponsor）签署的法律条款存在漏洞可能导致风险。笔者就曾见过开发商的投资人在协议里设定开发商有权把EB5投资人的股权做抵押去借贷款的恶性条款。