直面难点，为住宅物业管理开处方

郑潇罡

11月10日，市十四届人大常委会第三十三次会议听取和审议了市人大常委会主任殷一璀代表常委会执法检查组所作的关于检查本市贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》情况的报告。会上，常委会组成人员进行了精彩的审议发言，列席会议的市人大代表也发表了真知灼见，对物业管理工作提出了解题的对策良方。

增强业主自我管理意识和能力，

加强第三方市场主体培育

现象：目前在业主自我管理中面临着“三个难”，即业委会组建难、业委会作用发挥难、业主大会形成有效决定难。造成这种状况，既有业主自我管理意识和能力欠缺，也有政府相关部门指导监督不够到位、相关制度措施还没落实等原因。

审议建议：解决“三难”，首要任务是选好业委会的组成人员，特别是选好主任，发挥好业委会作用。业委会不仅要和物业服务企业打交道，同时也要做好业主的工作，对于业主违反社会公德，违反法律法规的行为业委会要能够做工作，能出面制止。业主也要提高自我管理意识、公民责任意识，自觉遵守法规和规约。同时，继续推进完善现有的机制，继续摸索前行，通过社会第三方力量，促进业主大会、业委会制度逐步走向发展成熟。要加大第三方咨询、服务等市场主体的培育力度，形成专业化、社会化的力量，上海尤其要做这方面的探索。要发动社会中介组织，用政府购买服务的形式来帮助业委会，发挥参谋和咨询作用，共同提高业委会的管理水平。

加强专项维修资金使用的指导监管

现象：专项维修资金难用、惜用、滥用现象并存，续筹难。这是一个老问题。专项维修资金动用难既有业主大会形成决定难而造成的客观因素，也有部分业委会过度惜用维修资金而影响房屋的正常维修，部分小区高估冒算、滥用维修资金，部分业委会在资金使用时未能统筹考虑而合理分配资金等因素。其中的紧急维修一方面由于审核环节多，耗时长，无法实现快速维修。另一方面，紧急维修需要业委会审核同意，如果业委会不同意，就无法启动。在续筹问题上专项维修资金法定应由业主大会依法依规作出续筹决定，如有业主仍不交纳，政府才可介入。实际操作中，既有业主大会作出续筹决定难的问题，也有相关部门指导不够的问题。

审议建议：有关部门要加强指导，引导业委会科学、合理、规范地使用专项维修资金。同时，要细化制度，比如明确住宅小区公用部位和公用的设施设备应当定期维修，并且明确相应的维修标准。又如研究专项维修资金使用的时候，按照业主使用受益程度的差异来承担不同比例的可行性。要加大对专项维修资金的监管力度，解决资金滥用的问题。通过行政管理部门把关来缩短紧急维修申报流程所需的时间，体现紧急维修的及时性，并明确在业委会不予审核同意或者业委会无法启动的情况下如何启动紧急维修。为了防止不属于紧急维修的维修项目“搭便车”，确保紧急维修的质量，物业服务企业应当保留紧急维修的资料，区行政管理部门应该检查紧急维修项目完成的质量。此外，专项维修资金续筹问题上，按照现行规定一定要业主大会决定，否则就行不通，未来立法应该明确规定一些应对措施。

促进物业服务企业健康发展

现象：物业服务企业是住宅物业管理的重要主体，其服务水准直接关系市民日常居住环境。目前本市现有3000多家物业服务企业，普遍规模较小，综合实力不强，服务水平良莠不齐，行业整体水平不高。物业服务费的政府指导价放开后，市场化的定价、议价、调价机制尚未有效形成，矛盾日益凸显。

审议建议：随着人力成本提高，物业服务费客观存在调整需要。但业委会缺乏相应的议价能力和参考标准，对上调物业服务费抵触较大，致使合理的调价无法实现，良性的物业管理服务市场化机制难以形成。事实上，物业不仅是有住宅，还有办公楼、公共场所如博物馆和规划馆等，据了解这些办公场所的物业的资金还是比较宽裕的，意见矛盾相对比较少。因此，需要认识到，现在的物业服务企业是一个企业，不是以前的房管所，在市场经济中应遵循经济规律。企业需要有经济效益，有发展后劲，要解决好物业服务企业的良性循环和正常运行的问题，形成物业服务费调整价格的机制，解决部分住宅特别是老公房物业服务费偏低、难以维持正常运行的问题。同时，物业服务企业也要提高服务意识、技术水平，加强职业道德建设，提高业主对物业服务企业的满意度。

明晰政府职责，加强管理体制机制研究

现象：各方对物业管理模式有着不同的观点，有人认为需要坚持推动业主自治模式，政府不可以完全兜底；也有人说我们现在民主法制理念培育很难，政府管管也蛮好的；还有人讲以前的房管所也蛮好。曾有新闻报道某小区内因为业主不交物业费，有垃圾没有清运。媒体一报道，就找到政府，政府一个晚上就拉掉了。那么我们要问，这是什么模式？政府的边界在哪里？

审议建议：首先要把边界搞清楚，这样人大常委会监督也好，代表监督也好，就非常清楚，政府要做的事情就是经过努力可以做到的事情。在目前业主自我管理意识和能力还不足的阶段和未来公民责任和治理意识相对成熟的时候，政府指导监督的内容和管理的边界是不同的。因此，一方面，政府的管理职责要清晰，管理边界要明确。市政府在管理体制机制方面有不少新的举措，包括推动网格化管理、城管综合执法进小区，房管办事处下沉到街镇，等等。针对这些新的管理体制机制，法规应进一步明晰部门之间、条块之间的职责，强化综合治理效能，更好地发挥协调的作用。另一方面，居民区党组织要在居民区的社会治理中发挥领导作用，特别是一些小区年久失修，电梯常常出故障，设施老化，绿化、道路受损，类似问题发生了以后，如果业委会缺失，居委会应当组织业主讨论解决小区急需解决的问题，拿出办法，或者是经业主大会授权来代行业委会的部分职能。有一些比较老旧的居住小区，有时候还难以聘请到好的物业企业，居委会有责任组织居民做好一些物业管理的工作。业主、业委会和物业服务企业常常会发生矛盾纠纷，这时，居委会应当做好“老娘舅”，依法开展调解，及时解决相关问题，帮居民排忧解难。在有条件的住宅小区应当积极探索实行居委会成员经过法定程序进入业务会兼职的制度，带动有能力、素质好、有群众工作经验的人进入业委会工作，提高业委会成员的履职能力，促进业委会规范化的运作，推动业委会与居委会良性互动，同时，也要根据居委会和业委会权限和工作性质的不同，明晰业委会与居委会之间的职责边界，避免产生法律职权的模糊和越位。