不动产统一登记推动贫困山区林业产业发展的研究

苟泽平 / 四川省平昌县不动产登记中心

不动产统一登记推动贫困山区林业产业发展的研究

苟泽平 / 四川省平昌县不动产登记中心

不动产登记是《物权法》确立的一项物权制度，是市场经济的一项基础性制度，与每个人的切身利益息息相关。充分认识不动产统一登记制度的含义、性质、功效对开展登记工作，促进相关产业发展有着重要价值和现实意义。实践证明，实施不动产统一登记制度，对促进贫困山区林业市场公平竞争和共同发展，夯实构建林业发展市场基础，盘活森林资源资产等方面都将发挥较大作用。

不动产登记；林业发展；促进；功效

序言

不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记贯彻以人为本、权利主体的思想，在完善社会主义基本经济制度，推进社会主义市场经济体制建设，保护民生等领域都将会产生极大的作用。在推进现代林业建设的进程中，不动产登记的公布实施，有利于进一步巩固推动林业产权制度改革，完善林业市场机制，维护广大山区农民和林区群众的根本利益，同时也要求加快林业物权制度建设，调整相关政策体系和提高林业依法行政水平。为此，我就贫困山区不动产登记促进林业发展的功用进行了研究，下面作简单阐述。

1.充分认识不动产登记的重要性和必要性

1.1什么是不动产登记。不动产登记，是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。这一定义包含以下四个方面的内容：登记是依当事人申请的行为；登记是国家专职部门的活动；登记内容为不动产物权及其变动事项；登记事项须记载于不动产登记簿。就其登记对象而言，主要涵盖10个方面：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。

1.2不动产登记的基本属性。不动产登记的性质，是指不动产登记行为的法律属性。作为物权公示手段，不动产登记并非登记机关的行政管理行为，其本质应为产生司法效果的事实行为。

1.3不动产统一登记的功效。

1.3.1明确不动产统一登记功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会“功败垂成”，何言其他价值？

1.3.2明确不动产统一登记的用途。不动产统一登记为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。

1.4不动产统一登记的原则。在统一登记制度建立过程中，要保持工作的稳定和连续性，在机构尚未建立、职责和资料整合尚未完成的情况下，各部门仍按原有的工作模式正常开展日常登记工作，不影响百姓顺利办理产权证书。在实施统一登记后，新证书投入使用，原来已经颁发的各类证书继续有效，不会强制换证，而是逐步替换旧证书，确保不增加企业和群众负担。国土资源部有关负责人指出，整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权利”、“健全自然资源资产产权制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义。国土资源部将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”，着力法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。着力搭建信息共享平台，实现各类不动产审批、交易和登记信息实时互通共享，提高政府行政效能，方便社会依法查询，提供有效服务。逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。

2．不动产登记对林业发展的促进

2.1夯实构建林业发展市场基础。不动产登记明确了农村土地承包经营权性质是用益物权，并建立起相关的用益物权制度，给予了物权的保障，作为“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产”，这为建立农村林地用益物权制度奠定了基本框架。同时，不动产登记明确规定，国家所有的农用地实行承包经营的参照用益物权的有关规定，国有林地承包经营权也属于用益物权，也应当实现“物尽其用”的目标。在土地社会主义公有制性质不改变的前提下，不动产登记对农村集体林地和国有林地用益物权制度的创设，为林业市场机制建设奠定了坚实的基础。用益物权制度是建设有中国特色的市场经济制度的内在要求，也是建设市场经济制度的基本条件。市场交易的前提是拥有可依法交易的财产权。这不仅要求在法律上明确物的总括利益的归属，即明确物在法律上的所有权人，还要明确物的使用价值利益的归属，即明确物的用益物权人。林地是最基本的林业生产要素之一，但由于法律禁止土地买卖，土地所有权不具有可转让性，要通过市场机制来有效配置资源，创立林业用益物权制度，对建立市场经济运行机制具有根本性的意义。

2.2有利盘活森林资源资产。担保物权在于适应市场经济的要求担保债权，融通资金。不动产登记在担保物权制度上取得了突破，设立了抵押、质押、留置、权利抵押等诸多制度，并扩大了抵押担保物的范围。根据不动产登记规定，几乎所有可交易的财产均可以作为抵押物。不动产登记完善了抵押担保机制，改变了林权抵押贷款的不利局面，为盘活森林资源资产，拓宽融资渠道，将林权制度改革向纵深推进，提供了相应的法律保障。社会主义市场经济建设有一个历史发展的过程。改革开放初期，由于当时社会历史条件还不成熟，国家对于林地使用权抵押比较谨慎。按照担保法规定，可以抵押的仅限于荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权，即“四荒地”使用权。同时，担保法规定，“依法可以抵押的其他财产”才可以抵押，也就是说抵押物的范围只限于法律规定可以抵押的财产，这就把“四荒地”以外的林地使用权，排除在可以抵押的财产范围之外。

2.3促进林业市场公平竞争和共同发展。马克思说过: “商品是天生的平等派，它要求买者与卖者之间必须遵守交换的等价法则。”因此，失掉了平等，就失掉了市场经济; 失掉了公平竞争，就失掉了共同发展。现代林业建设应该对所有的市场主体，包括国有、集体和私有主体， 都一视同仁，使其具有平等地位。不动产登记不仅理清了国有财产、集体财产和私人财产的界限，并从制度上明确保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。这需要各级政府和林业主管部门根据不动产登记律制度的要求提高驾驭市场的能力，进一步统一税费政策、资源利用政策和投融资政策，为各种林业经营主体创造公平竞争的环境。

3．结论

总之，充分认识和把握不动产登记制度的含义、性质和功能，有利于进一步开展好登记工作；扎实开展好不动产统一登记工作，更加利于促进贫困山区林业产业可持续发展，助推“五彩巴中”建设，加快平昌县乡村旅游和森林康养产业规模化推进步伐。