房改房住房维修基金的财务处理

文/戴家豹

房改房住房维修基金的财务处理

文/戴家豹

我国于1998建立住房维修基金制度，2007年重新修订《住宅专项维修资金管理办法》，办法规定“公共维修基金专门用于小区公共设施的维修，归全体业主共有”。在业主委员会成立之前，该资金一般情况下由当地房地产行政主管部门代管。1998年前后国有单位向职工出售房改房时，单位统一收取的住房维修基金缴存到地方房改部门。由于种种原因，该部分资金管理不规范，没有很好的发挥出这部分资金的效益，没有最大限度地维护业主的利益。这部分资金体量大，且关系到业主个人的切身利益，本文结合笔者工作实际，就如何规范该部分资金的管理阐明作者的观点。

房改；住房维修基金；财务处理

1998年底我国取消住房实物分配以后，国有单位出售房改房按一定比例计提的住房维修基金一般都是先缴存到地方房改部门，有的单位作为其他银行存款管理，有的单位确认为一项应收债权，也有的单位转出后直接销账、对该部分资金再无管理；维修基金日常使用上也是五花八门。本文旨在通过梳理相关房改政策，规范该部分资金的管理。

一、相关房改维修基金政策梳理

相关房改政策性文件主要有8个，其中明确提及住房维修基金财务处理的主要是财企[2000]295号和财会[2001]5号文件。(见表1)

表1　相关制度文件

《财政部关于企业住房制度改革中有关财务处理问题的通知》(财企【2000】 295号)：从本通知施行之日起，企业不再实行住房基金和住房周转金管理制度。企业出售住房，包括出售住房使用权和全部及部分产权，其出售收入扣减按规定提取住宅共用部位、公用设施维修基金以及住房账面净值和清理费用后的差额，计入营业外收入/支出。

《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》(财会[2001]5号)：向职工出售住房时，将固定资产净值转入“固定资产清理”；出售收入借“银行存款”等，贷“固定资产清理”；按规定提取共用设备、公共设施维修基金，借“固定资产清理”，贷“其他应交款”；维修基金移交有关单位管理或者使用时，借“其他应交款”，贷“银行存款”。

根据这两个文件规定，公司收到公房出售收入时应按扣除公共维修基金后的金额计入固定资产清理，扣除的公共维修基金直接计入“其他应付款”科目；取消住房周转金制度前，公房出售净损益计入“住房周转金”科目，取消住房周转金制度后，住房周转金余额作调整期初未分配利润处理。

二、房改维修基金的财务处理

(一)房改维修基金的性质

根据这两个文件精神，房改维修基金不属于企业的银行存款，本质上属于企业代管的债权，且企业对于这部分资金的存取没有主动权，所以不应确认为企业的银行存款，而应确认为一项应收债权。

(二)企业公房维修基金财务管理现状

多数企业在出售公房结转固定资产时，没有将住房维修基金作为一项负债单列出来。多年以后公用部位需要维修时，或者直接利用单位资金，或者仍然去申请拨付维修基金、却不得不占用企业有限的费用指标。

企业收到房改部门拨付资金时：

借：银行存款

贷：其他应收款

如果企业通过银行存款核算这部分资金，那收到拨付的维修基金时就只能借贷都是银行存款科目，通过辅助及明细区分了。

企业支付维修项目费用时：

借：管理费用

贷：银行存款

账面上体现了企业本期承担了职工住房费用，加大了企业当期费用，扩大了企业当年所得税税前列支范围。

企业维修基金账面增减变动完全依赖于当地房改部门，容易形成管理漏洞。

(三)房改维修基金规范的财务处理

1)取消住房基金和住房周转金制度后，按规定提取的共用设备、公共设施维修基金，确认为企业一项流动负债，先期未确认负债的应通过“盈余公积”调整；并按规定缴存到当地房改部门，确认为企业一项应收债权。

借：固定资产清理

贷：其他应付款

借：其他应收款

贷：银行存款

此时，其他应付款和其他应收款核算的住房维修基金金额相等。

2)公共部位维修申请动用该部分资金

当地房改部门审批拨付维修基金，企业收到时：

借：银行存款

贷：其他应收款

企业实际支付维修资金时：

借：其他应付款

贷：银行存款

此时，其他应收款和其他应付款核算的住房维修基金不一定相等，差异在于房改部门拨付到位的住房维修基金实际使用情况。

3)收到住户补交的维修基金

借：其他应收款

贷：营业外收入

借：管理费用

贷：其他应付款

4)维修基金结息

借：其他应收款

贷：财务费用

借：管理费用

贷：其他应付款

补缴维修基金与维修基金结息，需要同时确认当期收入、费用及资产、负债，以使其他应收款与其他应付款核算的住房维修基金保持同步。

三、规范住房维修基金管理的措施

(一)规范会计核算

根据财企[2000]295号文件“对已出售住房的共用设备、公共设施维修基金，企业要转由物业管理机构代为管理，其财务收支不应纳入企业生产经营核算”。

住房维修基金属企业代管性质，职工出售住房时补缴及结息时虽然通过企业当期收入、费用反映，但不影响当期损益；维修基金使用时不应增加企业当期费用。按照政策规定，企业代管的这部分住房维修基金不应影响企业的当期损益，这既不符合国家有关房改政策，也会在企业账面体现出承担职工住房费用。

(二)加强日常管理

严格维修资金使用的申请制度。要加强对维修基金申请的审核，一事一审，一审一结。对于申请拨付的资金未使用完的，可以在下次申请拨付的额度中扣减或者及时转回；本次申请拨付的资金不够支出的，可凭项目决算工程单等合法凭据申请拨付超支金额。并将该部分资金使用纳入企业资金预算管理。

严格维修基金使用项目的验收制度。按照工程项目管理规定，对于维修基金使用的项目，要加强施工前的管理，依法选择施工方，并签订施工合同，加强施工过程管理，强化监督，施工结束后，要请业主和专业人员进行集体验收，请专业的造价部门进行审核把关。

加强与房改部门对账，确保账账相符。原则上上次拨付未用完不得再次申请，保证“其他应收款”与“其他应付款”核算同步。

(三)适时移交专业业委会管理

按照建设部、财政部1998年联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，公共维修基金是由全体业主缴纳的，属全体业主共同所有。一般情况下由房地产行政主管机关来代管，业主委员会成立之后，维修基金就会划转到业委会，由业委会行使管理权利。

[1]第八届全国人大常委，《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994.07.

[2]国务院住房制度改革小组、 财政部、 建设部，《关于住房资金的筹集、使用和管理的暂行规定》([1992]财综第31号)，1992，03.

[3]财政部，《企业住房基金财务管理补充规定》( [1993]财综字第95号)，1993，07.

[4]财政部，《关于印发企业住房基金会计处理补充规定的通知》(财会字[1995]14号)，1995，03.

[5]财政部，《关于企业住房制度改革若干财务问题的规定》(财工字[1995]18号)，1995，02.

[6]财政部，《企业住房制度改革中有关会计处理问题的规定》(财会[2001]5号)，2001，01.

[7]建设部、财政部，《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)，1998，11.

(作者单位：安徽省烟草专卖局)