营转增对物业管理行业税负及代售转付业务影响的探析

  【摘要】根据财税[2016]36号财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点》的通知的要求，从2016年5月1日起全面实行营改增，也就是说原来增收营业税的项目全部改为增收增值税。本文在此就营改增对物业管理行业在实际税负以及代售转付业务在实际操作上与原来的差异进行探讨。

【关键词】营改增  营业税  增值税  代收转付

一、增值税及营业税的有关知识

根据财税[2016]36号财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的要求，从2016年5月1日起全面实行营改增，也就意味着营业税已经完全退出我国的税收管理体制的舞台，代而取之的是增值税。

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不動产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

营业税和增值税均属流转税，营业税以流转过程营业额为计税依据计算缴纳应纳税额，属于价内税，增值税则以流转过程的增值额为计税依据计算缴纳应纳税额。

全面实施营改增，可以解决原营业税重复征税的弊端，有效降低企业的税负和经营成本。

二、“营改增”对于一般纳税人的物业管理公司税负的影响

物业管理公司原按5%的税率对营业额计征营业税，“营改增”后，物业管理公司作为现代服务业，税率为6%，一般纳税人适用6%的税率，小规模纳税人的征收率为3%。

对于一般纳税企业来说，增值税适用6%的税率，营业税的税率为5%，从表面上看营改增可能会增加企业的税务负担。但企业当期应交的增值税=当期的销项税额-当期准予抵扣的进项税额，实际上是对企业经营过程中仅就其增值的部分征收增值额而已。所以“营改增”对一般纳税人税收负担的影响，还需要结合企业具体实际情况加以分析。

例如，某物业公司本月提供的物业管理服务劳务收入总额为100万，按原计税方法，其应缴纳的营业税=100*5%=5万元（假设不考虑由此造成的城建税等的其他税费对企业税负的影响）。

在现行营改增的税制下，该物业公司只需就其提供劳务的增值额缴纳增值税，也就是说物业公司只需对其提供100万劳务中增值的部分缴纳增值税，所以在计算应交的增值税则需考虑其100万的劳务收入中实际可抵扣的进项税额为多少，该公司可抵扣的进项税额包括其购买维修材料、办公用品以及从其他服务公司（如电梯维修等）购入商品和劳务时所负担的增值税。如果其本期购入上述商品和劳务取得可抵扣的增值税进项税额共计2万元。则本月该公司应交的增税税=100*6%-2=4万元。

所以在比较物业公司营改增前后税负对企业利润的影响时，不能仅简单地将原营业税的税率（5%）和现行增值税的税率（6%）进行比较。必须进行具体的分析，总体而言，在现行税制下，物业公司的税负应该是下降了。

三、营改增对代售转付业务的影响

代售转付业务，是指物业公司以自己的名义代替城市自来水、供电企业销售或收取小区住户已消费的水电费，并以自己的名义向小区住户开具增值税发票，然后再将相关款项转付给城市自来水、供电企业的行为。

在原营业税征收管理制度下，物业公司代售的水电费等，在计算营业税时应税收入中要扣除代售转付的这部分款项，所以这类业务不会增加企业的税务负担。

而现行税制下，增值税的纳税义务人是增值税的开票方，也就是说小区住户在缴纳物业管理费时，如果水电费发票是由物业公司开具，那么对于住户来说，水电费的销售方就是物业公司，这样物业公司就是代售水电费的增值税纳税业务人。目前这类代售转付业务对物业管理公司纳税业务影响较大的是自来水代售业务，居民用电的代售业务则没有影响。

现行相关规定在具体实务中执行的是：“自来水公司”才能适用“3%征收率征收增值税”，其他非自来水公司一般纳税人销售水费税率为13%，可以抵扣从自来水公司获取的征收率3%的专票。

这样如果物业公司是按电费17%、水费13%的税率开具增值税发票给业主的话，那么物业公司在业务操作上就会无所适从。

代售的电费对物业公司的影响不大，进项和销项的税率一致，物业公司只要按实际开给住户的金额取得由供电部门开具的发票即可，此时增值税的进项税额等于销项税额，物业公司无需为此缴纳增值税。但是对于代售的水费呢，按规定，除自来水公司（适用3%的税率）外其他部门销售自来水适用13%的税率，这样在物业公司从自来水公司取得发票金额与开具给住户发票金额一致的情况下，此业务物业公司的销项税额是大于进项税额的，也就是说这类代售业务物业公司不仅吃力不讨好，而且还要自己贴钱额外负担10%的增值税。

如何解决自来水等代售转付业务对物业管理公司造成的不利影响。是否需要改变自来水公司对小区原来那种商业经营模式？

现行相关制度下一般有以下做法：一是与税务部门进行沟通允许物业公司按3%的税率给住户开具增值税发票。二是仍沿袭原征收营业税时的做法，对这些代售转付业务在计算缴纳增值税时允许做差额扣除，也就是在计算缴纳增值税时，允许物业公司将代售转付的水、电费从其销售额中扣除后再计算缴纳增值税。

总之，营改增对相关行业企业的影响，不能简单的理解为仅仅是营业税改为增值税、税率和应纳税额等的改变。对有些行业带来的影响甚至可能需要调增业务流程和对商业模式进行再造。

参考文献

[1]财税[2016]36号财政部国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》.

作者简介：程海涛（1968-），男，汉族，海南海口人，硕士，副教授，主要从事财务会计理论和实践教学研究。