房地产市场企业集中度、股东背景分析

林凡

本文主要分析房地产开发企业的市场集中度和企业股东背景等方面，据此来讨论其对房地产市场未来发展的影响，在此基础上进一步预判未来房地产企业的发展走势。

一、房地产市场集中度分析

分析房地产市场的集中度主要是进行房地产企业之间的横向比较，以及在时间维度上对未来趋势的研究。集中度的分析一般主要是从房地产企业当年的销售金额和销售面积上考虑，来分析房地产市场中排名靠前的大企业市场占有情况。本文选取的数据是房地产企业的总量销售数据，计算集中度的公式如下所示：

销售金额集中度=当年入榜企业的销售金额/当年全国商品房销售金额*100% （1）

销售面积集中度=当年入榜企业的销售面积/当年全国商品房销售面积*100% （2）

需要说明的是，因房地产企业单独的住宅销售额和销售面积数据难以收集，故本文选取的是房地产企业的销售额和销售面积总量数据。根据上述公式，本文分别计算了销售金额和销售面积排名前10、前20、前50的房地产企业最近三年的集中度，结果如表1和表2所示。从表1中，我们可以看出，最近三年，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，房地产企业销售金额的集中度都在逐年上升，表明大企业的实力有进一步增强的趋势和倾向，截止2012年，全国所有的房地产开发企业一共有89859家，鉴于房地产开发企业数量如此之大，目前上榜的这10家、20家、50家企业的销售金额集中度可以说是相当高，进一步从表2看，也可以得出同样的结论，销售面积的集中度也是逐年上升，且占比相对较高。未来，在日趋激烈的市场环境中，大的房地产开发企业具有明显的资金实力、开发规模等优势，在利率市场化的大背景下，未来一段时间内利率中枢有抬升的趋势，这对小的房地产开发企业而言，面临被洗牌的风险较大，而大的开发企业在市场重组中能获得相对较多的优势和收益，产生明显的马太效应。

表1 上榜企业销售金额集中度

注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。

表2 上榜企业销售面积集中度

注：数据来源于CRIC，中国房地产测评中心。

表3 上榜企业销售金额/销售面积之比

根据表1和表2，将二者的集中度相除，其比值数据如表3所示，该表至少反映了以下两个问题。第一，表中历年的数字显著大于1，即相对上榜企业的销售面积而言，其对应的销售金额占比更大，表明上榜企业的品牌价值较大，产品的认可度高，最重要的是定价能力强，这可能是基于两方面的原因，其一，即使在同一区域，大的房地产开发企业的产品也可以比小企业的产品定价高，因为品牌的认可度高，定价相对偏高也可以顺利实现销售;其二，即使在行情不好时，大的房地产开发企业由于资金实力雄厚，不需要通过降价或者只进行小幅度的降价销售来回笼资金，而小的房地产开发企业由于资金链的高度紧张，通常更愿意进行更大幅度的降价促销来促使资金回笼。无论是上述哪一个原因，都表明大的开发商所面临的风险比小开发商要小的多，且收益率相对高很多。第二，从最近三年的变动趋势来看，都有显著降低的趋势，表明市场的竞争日趋激烈，即使大的房地产开发商也有利润下滑的趋势，这很可能是源于土地的价格持续走高，导致其成本显著上升。

综上所述，未来市场的集中度有进一步增加的趋势，大企业发展所面临的风险相对较小，而小的房地产开发企业则在日益激烈的竞争环境中生存的压力更大，面临被洗牌的风险。尤其是未来随着房地产企业盈利模式的转变，小的房地产开发企业在转型过程中面临资金支持不足的问题，其被淘汰的概率大幅度上升。

二、房地产企业股东背景分析

为了进一步分析上述上榜企业实力背后的影响因素，本文侧重从股东背景和是否为上市公司两个角度展开分析。相关的统计结果如表4和表5所示。

表4 2013年上榜企业的股东背景

表5 2013年上榜企业上市融资情况

表4显示了上榜企业的股东背景，主要从是否是国有控股还是民营控股两个角度看，统计结果显示，上榜的企业中，无论是TOP10、TOP20还是TOP50，上榜的企业中民营企业的占比达到了半壁江山，总体维持在60%的比例左右，说明目前的房地产市场，并不是国有企业一家独大，民营企业由于在管理理念、盈利水平等定位比较清晰、目标比较明确，所以在未来的市场发展中，更有可能获得较大的发展，可持续性也较强。上述结论主要是鉴于以往房地产企业发展的一些标志性事件来判断，在过去十年房地产市场发展的黄金时期，尤其是在地王频出的几年里，我们可以看到，获得地区地王称号的基本上是国有或国有控股的房地产企业，由于其资金实力雄厚，加上领导的考核模式，国有房地产更加注重企业的规模大小，而对利润等指标的重视程度不够，导致他们在做决策时往往强调的是市场份额、开发区位等，盈利能力相对较差。他们的决策使得房地产市场在过热的时候起到了添油加醋的效果，最终导致所有参与者的福利水平下降，因此，2010年3月18日，国资委针对78家央企进入房地产行业表态：“处于调整阶段的中央企業集团下属控股或参股的房地产公司，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。”由此可见，今后民营房地产企业由于较高的效率会更上一层楼，整个市场也会表现的更加理性。

实际的市场表现也确实如此，我们可以从最近十年的房地产开发企业的数量变化当中看出一些端倪，从1998年国有房地产开发企业{1}一家独大，经过短短几年的发展，民营房地产企业在数量上占比迅速提升，到2012年，其占比更是达到了90%以上的绝对多数，但是不可否认的是，现存的国有房地产开发企业在体量上平均明显偏大，而民营房地产开发企业发展参差不齐，比如在2003年和2008年出现两个房地产企业显著增加的时段，当时由于房地产行业的火爆，一些主营业务并非房地产开发的企业通过成立项目公司的形式，购买一两块土地就开始搞房地产开发，这样的企业在行情不好的时候很容易被淘汰。但不可否认的是，目前民营房地产企业在国内的房地产开发、投资中地位不可同日而语，排名靠前的企业相对实力有了显著的提升，在未来的发展中处于相对有利的位置。

其次，从上市的角度分析，如表5所示，上榜企业各层次排名中上市的比例基本维持在80%以上，说明上市的房地产企业在市场当中很有竞争力，这一点不难理解，通过上市这一行为，可以大量的扩充自有资本金，企业的实力自然快速提升，在房地产这样一个资金密集型行业，资金的优势往往就是企业实力的象征、行业地位的保障。从今年3月份开始，房地产企业的上市融资重新开闸，可以想象，获得上市融资的企业实力可以获得进一步的增强，在应对市场行情周期波动中也可以游刃有余，因此，可以说，房地产企业上市的好处是显而易见的。

三、未来房地产企业的走向

我国房地产市场经历了十多年的市场化发展，虽然市场的集中度有所上升，但目前仍然呈现比较分散的竞争格局。究其原因，一方面是市场供不应求和土地红利为行业提供可观的利润空间;另一方面在整个价值链当中利润集中在拿地环节，其他环节技术粗放，均可外包。形成了高利润、低门槛，因而分散割据，并形成行业以拿地环节和贷款为核心的“土地红利+高杠杆”盈利模式。但自从土地实施招拍挂后，土地价格的飞速上涨压缩由土地红利带来的利润空间，且受持续的宏观调控影响，融资成本的大幅攀升和银行开发贷款的限制，进一步压缩开发商通过低成本杠杆套取土地红利的能力。再加上，各类宏观调控行政干预政策，使近年来行业的竞争门槛和行业风险不断提高，让具备资金规模、融资能力、区域土地获取能力强的企业加快兼并市场，加速了行业的整合。因此，我们看到了近几年市场的集中提有了一定的提升。

展望未来十年，行业整合步伐继续加速，参考发达国家与地区的房地产行业演进，本文认为随着行业的精细化、专业化分工的发展，未来行业将向综合型和各环节专业型公司两大类分化。因为土地红利空间的下降迫使行业的盈利模式，从仅仅集中在拿地环节，逐步向下游各个环节延伸。通过各环节的精细化管理发展，提升盈利能力和可持续的竞争力。

注释

{1}这里的国有房地产开发企业主要包括国有企业和国有集体企业两种性质的房地产开发企业。