关于正确审理买房合同解除后剩余按揭贷款纠纷的法律思考

中国工商银行浙江省分行 陶益

关于正确审理买房合同解除后剩余按揭贷款纠纷的法律思考

中国工商银行浙江省分行 陶益

商品房买卖合同被解除后，买房人（即按揭贷款中的借款人）不愿继续履行按揭贷款合同项下的还款义务，从而引发纠纷，如何处理？这一问题看似简单，在司法实践中要处理好，却没有我们想象的那么容易。

最近，笔者看到了与此有关的几份判决书，发现法院判决结果背离了基本法律关系，究其原因，法律规定有瑕疵，审判思路有偏差，很值得我们思考。笔者就此作了粗浅的分析，不足之处，敬请批评指正！

一、案例讨论

基本事实：

2012年10月22日，何某和K公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定“何某向K公司购买房屋一套，总价764444元，何某首付384444元，余款38万元办理按揭贷款。”该合同还约定，“K公司应在2013年12月31日前交房。交房逾期超过90天，何某有权解除合同，同时K公司应按何某累计已付购房款的3%支付违约金。”

2012年12月3日，何某和Q银行、K公司签订了《个人购房借款/担保合同》一份，该合同涉及三个法律关系：一是借款法律关系，约定“何某因向K公司购房需要向Q银行借款人民币38万元，借款期限10年，何某委托Q银行将贷款资金划付至K公司的账户。”二是抵押担保法律关系，何某以所购房屋抵押给Q银行。三是保证担保法律关系，对何某的借款债务，在房屋抵押正式登记前，K公司向Q银行提供保证担保。

后，何某按约支付了首付款，Q银行也按约发放了按揭贷款，但K公司交房逾期，到2014年6月仍未交房，何某起诉要求退房，由此引发纠纷。

判决书一：（2014） 民初字第811号民事判决书

何某诉K公司 案由：商品房预售合同纠纷

2014年6月19日，何某以K公司交房逾期为由，起诉K公司。法院认为Q银行与该案有利害关系，追加Q银行为该案中的第三人。

何某的主要诉讼请求：一是解除《商品房买卖合同》；二是判令被告返还首付房款384444元及同期银行利息48601元，并支付违约金11533.32元。

该案判决书显示，法院支持了何某的全部诉讼请求。

第811号民事判决生效后，何某和Q银行就《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款的还款责任发生争议，引发了下面两个案件。

判决书二：（2015）商初字第143号民事判决书

何某诉Q银行、K公司 案由：借款合同纠纷

2015年1月13日，何某以其和K公司之间的《商品房买卖合同》已被判决解除为由，起诉Q银行和K公司。何某的主要诉讼请求：一是解除《个人购房借款/担保合同》；二是要求两被告共同返还其已归还的房屋按揭贷款本金并返还利息；三是剩余银行贷款及利息，由被告K公司支付给被告Q银行。

法院对此案作出的主要判决结果：一是解除《个人购房借款/担保合同》；二是被告K公司赔偿给原告何某已归还给被告Q银行的贷款本金人民币82333.42元及利息52807.47元。三是驳回原告何某其他诉讼请求。

判决书三：（2015） 商初字第261号民事判决书

Q银行诉何某、K公司 案由：借款合同纠纷

2015年1月29日，Q银行起诉何某和K公司，Q银行的主要诉讼请求：一是何某归还《个人购房借款/担保合同》项下尚欠贷款本金人民币284999.90元及至贷款本息全部清偿之日止的利息，K公司连带还款；二是原告Q银行对抵押的预售商品房处置所得享有优先受偿权。

法院对此案作出的主要判决结果：一是《个人购房借款/担保合同》项下剩余贷款本金284999.90元及利息,由被告K公司偿还给原告Q银行；二是原告Q银行对抵押房产处置所得享有优先受偿权；三是驳回原告Q银行的其他诉讼请求。

对第811号、第143号和第261号三份民事判决书的思考：

这三份判决，存在问题很多。

1.第811号民事判决里面该审的没审。这个案件是房屋买卖合同纠纷，《商品房买卖合同》被解除后，却只处理了“首付款”，“搁置”了对何某以“按揭贷款”方式支付的购房款的处理。

按揭贷款资金虽然是由银行直接划给房产公司，但它是买房人所付全部购房款的一部分，它不是银行的捐款。商品房买卖合同被解除后，对于包括首付款和按揭贷款的全部购房款，法院在判决时理应一并处理。

可是，何某的诉讼请求，有意无意的仅仅围绕着首付款，要求返还的是首付款，要求的违约金也都是以首付款为基数计算。而其他当事人也都没提出这一点。关键还有法院，很遗憾，本案中法院也没有指出这个问题，是没有注意到？还是“不告不理”而不予处理？不得而知。但是，这个判决的字里行间显示，法院把购房款仅仅限定在了“首付款”：判决书中一直将11533.32元，也即首付款384444元的3%直接表述为“原、被告双方约定的违约金”，这显然是不对的。

2.第143号民事判决里面，则更是离谱，不该审的审了，该审的又没审。这个案件案由是借款合同纠纷，判的却完全不象一个借款纠纷案件。法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）判决解除《个人购房借款/担保合同》，那么随之就需要对按揭贷款合同债务进行处理。可是，判决K公司赔偿何某已归还的银行贷款本息，从何说起？这本应是K公司和何某之间房屋买卖纠纷中应该处理的啊！但在该案中何某提了诉求，法院居然也支持了。这是审了不该审的。还有，对于剩余贷款债务，判决竟然以Q银行已另案起诉为由，在本案中不予处理。法院审理案件，只有后案以前案确定的事实和判决结果为依据，不存在前案该审的不审，却要留待后案处理的说法，这是该审的不审。此外，该判决解除《个人购房借款/担保合同》，看似有法律依据，也有不妥之处，本文后面具体说明。

3.第261号两份民事判决里面的主要判决结果，对剩余贷款承债主体的确定，也判错了。这个案件案由也是借款合同纠纷，法院同样也是依据《解释》作出判决。法院判决剩余贷款本息由被告K公司偿还，而何某不再承担，这等于变更了剩余贷款承债主体，这是不对的，理由是：首先，这违反了《合同法》第八十四条的规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”该案中，没有债权人Q银行的同意，法院不应仅根据借款人何某单方面的要求就变更剩余贷款本息债务的承债主体。其次，以《解释》第二十五条第2款为依据也是不准确的，该款司法解释规定的是对“出卖人”的义务，并没有说也不应理解为借款人可以对剩余贷款本息不再承担还款责任。再次，法律后果对Q银行显失公平。Q银行对借款关系的解除完全没有任何过错，却要承担明显不利的后果：借款关系解除前，何某是债务人，K公司本来就是保证人，Q银行的贷款债权有两重保障，而解除后，Q银行却只能要求K公司还款。如果K公司破产，Q银行的剩余贷款真的变成了捐款，这难道不应该引起我们思考吗？

笔者认为，这三个案件可以说是“一锅粥”，究其原因，审理案件的法官存在两方面的失误：一是没有理顺法律关系，一定程度上按照何某的节奏“头痛医头、脚痛医脚”；二是没注意到作为主要判决依据的《解释》中存在的瑕疵，只是简单照搬适用。

下面，笔者对《解释》中的瑕疵进行分析。

二、对《解释》条文的法律分析

为方便阅读，请允许笔者引述这两条司法解释的条文(主要是第二十四条和第二十五条第2款)内容：

《解释》第二十四条规定：

“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”

《解释》第二十五条第2款规定：

“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

（一）《解释》第二十四条中的瑕疵在于规定过于“宽泛”

商品房买卖合同和商品房担保贷款合同虽然效力上相互独立，但两者之间有很大的关联性，前者被解除后，对后者作法律上的处理，对相关的法律关系进行调整是必要的，是符合借贷双方的共同利益的，但是，这一调整如果是“解除商品房担保贷款合同”，就过于“宽泛”了。

一是调整的范围过于“宽泛”。由于《解释》的其他条款没有对“商品房担保贷款合同”作出定义，而目前我国实践中各种名称的按揭贷款合同基本都是包括借款、抵押和保证三种法律关系的“三合一”合同，因此适用《解释》的这一条时应限定于调整“借款关系”，否则涉及担保关系，且用“解除”一词，“杀伤力”太大，会“误伤”债权人合法的担保权益。

二是调整的程度过于“宽泛”。此类情形下对借款关系进行调整，采用“解除”一词很不合适，准确的调整应当是“变更”，仅针对剩余贷款债务作出新的合理的安排，使借贷双方都不再受原来约定的借款期限约束，双方都有权要求提前结清剩余贷款的债权债务。

（二）《解释》第二十五条第2款中的瑕疵在于规定过于“简练”

首先指出一点，《解释》该款条文中对“购房款”的用词是不正确的，应该是“购房首付款”，理由不赘述了。

这个条款表述的过于“简练”，没有反映全部当事人的权利义务，仅有的表述也不够清楚和完整。

1.把两个法律关系和当事人的权利义务给“简练”掉了。商品房买卖合同被解除是一个法律关系，购房贷款借款关系随之被调整是另一个法律结果，但《解释》该款条文却只对“出卖人”应如何如何作出规定，难怪被有些人解读成“借款人不再承担剩余贷款债务”的荒唐结论。

2.《解释》该款条文规定出卖人应返还“利息”。这个“利息”是什么利息？出卖人为什么要返还？却没有说清楚。不要小看这“利息”二字：在借款关系里，利息有合同依据；在商品房买卖关系里，本身没有利息一说，它应该是指损害赔偿的计算方法，买卖双方都有可能承担，这要看买卖双方的过错而定。因此，两个法律关系中的“利息”不能混为一谈。因此，《解释》该款条文中的“返还利息”，显得过于“简练”了。

3.《解释》该款条文规定“出卖人向担保权人和买房人分别返还款项”后，就戛然而止，没有下文，也是过于“简练”了。从《解释》条文来看，这里的购房贷款本金，应该是指全部购房贷款本金，如果担保权人用这些全部贷款本金结清剩余贷款本息后还有多余资金，是归担保权人呢？还是归买受人？当然，答案显然应该是后者，问题是《解释》没讲清楚，这不完整。

三、审理此类纠纷案件应遵循的基本思路

商品房买卖合同被解除后，妥善处理商品房担保贷款合同项下剩余贷款债务，使之既符合法律关系，又能针对商品房担保贷款的特点，兼顾各方利益，需要我们有“创新”思维。

笔者认为，保护担保权人的合法权益是基础，同时也应考虑到商品房担保贷款往往金额比较大的特点，对买房人也即借款人提前还款义务如何履行作出合理的安排。此外，由于《解释》第一条明确限定了该《解释》所称的“出卖人”是“房地产开发企业”，这意味着二手房买卖纠纷并不直接适用该《解释》。但笔者认为，我们讨论买房合同被解除后处理剩余按揭贷款债务的问题，二手房和一手房应该没有本质的区别。

要正确审理商品房买卖合同纠纷（包括二手房买卖）和商品房担保贷款纠纷，无论是否并案审理，笔者建议遵循以下基本思路：

1.因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，商品房担保贷款合同中的借贷双方请求变更借款期限，提前结清剩余贷款本息的，法院应予支持。

2.对于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷，如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，法院判决时应包括以下主要内容：

（1）买受人向出卖人退房，出卖人向买受人退还包括购房首付款和购房贷款在内的全部购房款。出卖人退款时，应将购房首付款本金直接支付给买受人，并应将购房贷款全部本金支付给购房贷款债权银行。出卖人将购房贷款支付给购房贷款债权银行后，即视同已退还给买受人，由买受人自行和购房贷款债权银行处理剩余贷款债权债务关系。

（2）商品房买卖一方是否需要向对方支付违约金或/和赔偿损失，根据具体案情确定，由买卖一方直接支付给另一方。

3.对于商品房担保贷款合同纠纷，如商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，法院判决时应包括以下主要内容：

（1）商品房担保贷款合同项下的借款提前到期，借贷双方应提前结清剩余贷款债务本息。借款人可以以自有资金或商品房买卖合同项下出卖人退还给借款人的首付款本金、出卖人支付的违约金或损害赔偿款向债权银行提前还款，也可以待出卖人向债权银行支付购房贷款本金后以该资金提前还款；但办妥提前还款手续前，借贷双方仍应继续按商品房担保贷款合同约定履行。

（2）债权银行收到出卖人支付的购房贷款资金后，应立即用以偿还剩余贷款本息，仍有资金剩余的，应退还给借款人；出卖人支付的资金不足以清偿剩余贷款本息的，差额由借款人负责偿还债权银行。

（3）商品房担保贷款合同项下原有担保，不因借款提前到期而影响。