土地发展空间置换中土地增值收益均衡分配——以鄂州市城乡建设用地增减挂钩为例

胡 越， 张安录

(华中农业大学 公共管理学院， 武汉 430070)



土地发展空间置换中土地增值收益均衡分配
——以鄂州市城乡建设用地增减挂钩为例

胡 越， 张安录*

(华中农业大学 公共管理学院， 武汉 430070)

依据贡献分配理论，对城乡建设用地增减挂钩中土地增值及其来源进行分析，并测算了农民和政府的增值收益分配比例，为改革和完善土地发展空间置换中的增值收益分配机制，保障项目区农民的权益提供参考依据.经计算得出鄂州市城乡建设用地增减挂钩中拆旧区农民、建新区农民和政府分享土地增值收益的合理比例分别为40%～50%、10%～20%、20%～30%.该结果表明，基于各个参与主体的贡献额所确定的土地增值收益均衡分配测算模型可以从定量的角度为农民分享土地增值收益提供依据，具有一定的可行性.

空间置换； 贡献分配； 土地增值； 收益分配

随着我国工业化、城镇化建设步伐的加快，对土地的需求大增.但由于城市规模、土地用途规划管制的刚性控制，使得新增建设用地供给有限，同时，在城市建设用地紧缺的情况下，我国农村建设用地却由于种种原因而处于低效、闲置、废弃的状态，城镇建设用地与农村建设用地存在巨大的存量差异.据国土资源部测算，2015年我国农村建设用地约有2.7亿hm2，约为城镇建设用地的2.5倍.为了挖掘农村建设用地潜力、改善城乡建设用地配置的低效率局面，地方政府在遵照国家法律法规的基础上进行工作创新，土地发展空间置换应运而生，即将农村建设用地的土地发展的权利，在空间上置换到城镇中进行建设，既达到了可以强化耕地保护，又充分盘活存量集体建设用地发展工业和城市，优化土地资源配置统筹城乡发展的目的.其中的集体建设用地既有土地产权性质的变化，也有建设用地在城乡之间的重新布局、集聚以及在用地性质、方向和使用者之间的重新分配.土地增值收益分配面临更多的利益主体和复杂的利益关系.土地发展空间置换后增值收益的均衡分配，不仅能有效的保障农民的权益，缩小城乡差距，统筹城乡发展，还能为我国社会和经济持续发展提供强有力的动力.

各地土地发展空间置换的表现形式多样，如天津“宅基地换房工程”，建设新型小城镇，宅基地按标准无偿换房，农村建设用地统一整理复垦，新型小城镇预留市场出让土地；江苏“万顷良田建设工程”，建设集中连片高效农田，缩村腾地；浙江“千村示范万村整治工程”，实施集约节约用地行动计划、“百万”造地保障工程和耕地代保；福建涉农部门整合资金联合建设高标准农田，对土地整治项目实行工程化管理和动态监管等[1].其中最典型的普遍做法是各地的城乡建设用地增减挂钩，各地均有试点，作为土地发展空间置换的一种典型形式，城乡建设用地增减挂钩中指标的配置方式有两种情形[2]，一种是行政配置，即挂钩指标是地方政府通过行政指令在全县或项目区范围内进行配置，统一调配，县乡镇级地方政府间一般是无偿获得挂钩指标，挂钩指标不进行交易，不具有交易价格；一种是市场配置，挂钩指标可以入市交易，即地方政府可以通过购买其他地方的用地指标缓解本地用地指标紧缺的状况，挂钩指标具有交易价格.

城乡建设用地增减挂钩中，农民几乎难以获得合理的土地增值收益，特别是拆旧区农民仅仅获得房屋所有权的补偿，难以获得宅基地的土地增值收益.构建均衡的土地增值收益分配机制，有效调节各个参与主体之间的分配比例，是城乡建设用地增减挂钩中的关键问题.以往的研究几乎没有定量的确定各个参与主体的具体分配比例，并且都是将拆旧区和建新区的增值收益分配单独进行研究，即分别研究宅基地退出的增值收益或农地非农化的增值收益，少有专门针对整个过程的增值收益测算.因此，本文依据贡献分配理论，尝试建立合理的分配模型，以中部湖北省鄂州市为典型实证，鄂州市是典型的市场配置下的城乡建设用地增减挂钩，定量确定整个城乡建设用地增减挂钩中各个参与主体之间的分配比例，进而为其他地区的土地发展空间置换中土地增值收益均衡分配，提供较为科学的方法支撑和参考依据.

1 研究依据

按照贡献分配原则是指按照各种要素在价值形成过程中所作的实际贡献而获取相应的报酬.贡献分配理论由来已久，土地增值中的要素贡献思想可以追溯到19世纪末美国著名政治经济学家Henry George于1879年出版《Progress and Poverty》一书中所提出的，后来被诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格利茨誉为的亨利.乔治定理(Henry George Theorem)[3].土地增值简明扼要的表达就是土地价值的增长，表现形式为土地价格的增加，按照“谁贡献，谁受益”的原则及成本补偿原则，土地增值形成的内涵就是土地增值收益分配的依据.城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益涉及拆旧区农民、建新区农民、政府等不同主体，各个主体具有各自不同的目标效用函数，并通过各自的行为选择追求收益最大化，不同的主体投入的要素有别，对增值的贡献大小也不一样[4]，因此，对各主体所提供的生产要素的成本在整体收益中的贡献进行客观评价，按照投入要素贡献额的大小确定收益分配的多少，是公平合理分配土地增值收益的基本思路，多贡献多分配.

参与城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益分配的主体主要有贡献了宅基地这一土地要素的拆旧区农民，贡献了农用地这一土地要素的建新区农民和挂钩指标生产与管理的政府这三个主体.

1.1拆旧区农民的贡献额

我国《物权法》中明确界定农民的农村宅基地使用权为我国特有的一种用益物权形式，农村居民对其所有的集体土地依法享有占有、使用和收益的权利.在项目实施过程中，拆旧区农民的宅基地是农村建设用地的重要组成部分，但现行的一般做法中，只通过“以房补房”的方式对农民的房屋及附属物给予补偿，没有考虑农民原宅基地的收益权，农民更是不参与原宅基地的增值收益分配.

城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益产生最主要的因素是土地资本的投入，拆旧区的宅基地拆迁复垦为一定数量和质量的耕地后，农民和农村集体不再有机会在此申请宅基地，故丧失了该地块改变为集体建设用地用途的权利，并将复垦的耕地发展权转移到城镇的建新地块.政府在城镇建新区得到相当数量的耕地转为城镇建设用地的开发建设许可，即拆旧地块整理复垦为耕地后的土地发展权有偿转移到建新地块供城镇开发建设，拆旧区农民土地资本的最终贡献表现为宅基地(不包含房屋及附属物)的价值.

1.2建新区农民的贡献额

建新区土地要素投入主要体现为农用地的投入，拆旧区的宅基地复垦后，获得增减挂钩指标，在建新区占同等面积大小的农用地，建新区农民失去自己的土地，因此建新区农民的贡献就是农用地的价值.农用地的价值按照其功能可以概括为3类[5]：经济产出价值、生态服务价值、社会保障价值.按照价值归属，农地经济产出价值及社会保障价值中的为农民提供就业保障和养老保障价值属于农民所有，其余的价值归属于国家[6].因此测算以上两种价值成本作为建新区农民参与项目的贡献额.

1.3政府的贡献额

政府在项目实施的过程中具有管理者和资金投入者的双重身份，因此政府的要素投入分为管理要素和资本要素投入两部分，其中管理要素投入属于政府的职能工作，不参与土地增值收益返还的分配，政府要承担的资本要素投入主要包括拆旧区复垦和建新区的一级开发、技术投入等方面.

拆旧区宅基地整理复垦为耕地过程中，政府方需要投资进行宅基地拆迁，复垦，还需要支付被拆迁农民的拆迁补偿款；建新区获得指标，由农村的土地转变为城市用地时需要进行较大的投入，在此过程中政府方需要进行土地开发资本的投入，如实现“三通一平”或“七通一平”等基础设施建设，还需要经过对土地追加投资后形成利于土地高效利用的配套基础设施等，一般来说，对土地的固定资本投资是形成土地资本的基本手段，从而也是土地资产价值的物质前提，由此政府对拆旧区及建新区土地的开发投入和相关的基础设施建设投入对于土地产生增值有重要影响.

综上所述，对各参与主体的投入要素的价值贡献可以进行初步测算，土地增值收益应该按照测算的贡献比例进行合理的分配.

2 测算模型

2.1增值收益额的测算

要素投入、供求变化、用途变更等因素均是引起地租量变化的原因，在现实中，各个因素所带来的土地增值可以通过土地交易体现出来，价值的货币表现为价格，价格是通过市场形成的，因此土地增值表现为土地市场交易中土地价格的变化.城乡建设用地增减挂钩中指标的配置方式不同，其土地增值收益的测算过程不同，因此要分别进行测算.

2.1.1行政配置下的增值收益测算过程 大部分通过行政配置挂钩指标的项目，在编制实施规划时就已经通过行政配置的方式，大致确定了挂钩指标在县域内的落地位置、范围和规模，挂钩指标的使用时序上也由县级地方政府在项目区内统一调配，挂钩指标是无偿获得的.

城乡建设用地增减挂钩的最终目标是实现整个项目区建设用地总量不增加，耕地面积不减少，质量不降低，因此拆旧区整理复垦的农用地的数量与质量与建新区占用的农用地的数量和质量相等，故两个地块的农用地价格应该相等，因此将指标生产阶段和指标落地阶段的土地增值收益相加得到行政配置下的土地发展空间置换总的土地增值收益，即总土地增值收益=土地出让成交价款-土地前期开发费用-宅基地拆迁整理复垦费用(图1).其中土地出让成交价款包括新增建设用地土地出让金和返还给项目区的新增建设用地使用费与耕地开垦费.

图1 行政配置下的土地增值收益测算原理Fig.1 The measurement principle of land incremental value in the administrative configuration

2.1.2市场配置下的增值收益测算过程 市场配置下的挂钩指标的供需双方是由经济欠发达、宅基地整理潜力大的供给区和经济较发达、缺乏建设用地指标的需求区构成，交易双方区域间存在区位级差地租是挂钩指标进行交易的前提条件.市场配置下的土地增值收益体现在挂钩指标的市场交易价格中，而挂钩指标的市场交易价格是以政府定价为基础，在市场充分竞争中所形成并进行交易的价格.本文参照王婷[2]的研究，测算市场配置下的土地增值收益，土地增值收益的测算公式为：

U=P-(E+C+T+r1+r2)=P-Ve.

(1)

式中，U为市场配置下的土地增值总收益；P为挂钩指标市场交易价格；E为退地补偿成本(包括拆旧区农民宅基地退出的补偿费用和建新区农民的农用地的征收补偿费)；C为拆迁整理复垦成本；T为税费；r1为利息；r2为投资的平均利润，Ve为挂钩取得成本.

2.2增值收益分配模型的构建

城乡建设用地增减挂钩中所产生的增值收益与拆旧区农民、建新区农民和政府这3方利益主体有着密不可分的关系，联盟利益分配机制是为了解决联盟利益分配主体之间的利益关系而存在的[7].各利益主体组成一个联盟体共同分配土地增值收益，联盟伙伴之间按分配要素及贡献程度进行合理分配.客观评估联盟利益成员对土地增值收益作出的贡献，充分考虑联盟成员的投入及贡献，按照投入和贡献的大小分配土地增值收益，保证各个利益主体之间的公平分配，使得联盟成员得到的分配收益达到帕累托最优的状态[8].

城乡建设用地增减挂钩中，联盟利益分配机制中土地增值收益贡献函数为

(2)

其中，U表示总的增值收益额，x1、x2等分别表示各个主体投入的要素价值.

根据“谁投资，谁受益，按贡献分配，按需调节”的原则，各个参与主体的利益分配的目标函数为：

Vi=Ti+ui,

(3)

其中，Vi表示各个主体获得的最终收益，Ti表示项目实施时主体获得的补偿，ui表示各个主体应该分享的增值收益额.

关于ui的计算：

ui=αiU，

(4)

(5)

其中，αi表示各个主体的增值收益分配比例，i表示各个参与主体，n表示参与主体的个数.

关于αi的计算：

(6)

其中，Ri表示各个主体对总的土地增值收益的贡献率，Gi表示各个参与主体对总增值收益的贡献额，各个主体获得的增值收益分配额与其引起的增值收益的贡献率Ri，以及各个主体对增值收益的贡献额Vi密切相关，并且成正比例关系.土地增值收益额由各个参与主体共同分享，并且主体对增值收益的贡献越高，其获得的增值收益分配额就越高.

2.2.1拆旧区农民的贡献测算模型 关于宅基地价值的测算，有的学者认为宅基地绝对地租、级差地租、垄断地租之和为宅基地价值定量化的测算基础[9]，有的学者则从发展权的角度提供了土地发展空间置换中农村宅基地价值测算的思路[10]，本文则从成本逼近法的角度建立宅基地价值评估模型.成本逼近法的基本公式：

L=Wa+Wd+K+I1+T+I2+I3,

(7)

式中，L表示土地价格；Wa表示土地取得费，即宅基地价值；Wd表示土地开发费；K表示管理费用；I1表示土地开发投资利息；T表示税费(包括耕地开垦费和耕地占用税)；I2表示土地开发投资利润；I3表示土地增值收益.

管理费用K一般按照土地取得费和土地开发费的一定比例计算，提取比例为δ：

(8)

土地开发投资利息I1以土地取得费为基数，以整个开发周期为计息期；以土地开发费的一半为基数，以整个开发周期为计息期，利率为α，即

(9)

土地开发投资利润I2以土地取得费、土地开发费、管理费用之和为基数计算，土地投资回报率为β，即

(10)

土地增值收益I3以土地取得费、土地开发费、管理费用、利息、利润之和为基数计算，土地增值收益率为γ，即

(11)

将公式8～11代入到公式7中，简化得到拆旧区农民方贡献额G1公式：

(12)

2.2.2建新区农民的贡献测算模型 农地的经济产出价值即农用地产出粮食或经济作物的价值，评估农地经济价值的方法有许多[11]，本文采用收益还原法来计算，测算公式为：

(13)

式中，F表示农地的经济产出价值；A表示农地的年净收益；r表示土地还原利率；n表示土地的可使用年限.

农地的社会保障价值为农地的养老保障价值和就业保障价值之和.

养老保障价值采用征地区域的农地提供的人均养老保险价值来代替，其计算公式为[12]：

(14)

式中，Y1表示农地提供的人均养老保障价值；Yam表示年龄为a岁的男性公民养老保险费趸缴金额基数；m表示男性公民占总人口的比例；Yaw表示年龄为a岁的女性公民养老保险趸缴金额基数；w表示女性公民占总人口的比例；Mi表示按照养老保险领取标准的每月基本生活费；M0表示每月养老保险费基数.

就业保障价值的计算按照农民失去土地到退休这段时间人均领取的最低生活保障来测算，其计算公式为[13]：

(15)

式中，Y2表示农地提供的人均就业保障价值；Tm、Tw分别表示男性农民和女性农民距离退休的年龄.

调查表明如今大多数的农民属于兼业农民，即农民除了获得农业收入之外，还会在农闲季节从事非农业生产获得非农业收入；另外根据我国目前新型农村社会养老保险制度的实行，农民的养老保障除了其承包的农地外，集体和政府也会给其发放养老保险金，因此还应对农地的社会保障价值进行修正，修正系数k的计算公式为：

(16)

式中，Ia表示农民人均年农业纯收入；It表示农民人均年总纯收入.

因此修正后的建新区农民的土地社会保障价值成本Y为

(17)

综上所述，可得建新区农民方贡献额G2公式：

(18)

3 实证研究

鄂州市作为湖北省城乡一体化发展和综合改革示范城市，依托农村产权制度改革的优势，在建设用地挂钩指标交易方面进行了大胆探索，并取得了初步成效，为湖北省城乡一体化建设用地市场构建提供了参考示范.鄂州市是全国继成都、重庆后规范开展指标交易的城市，也是湖北省第一个开展建设用地挂钩指标交易的城市.本文以鄂州市2013年第一批太和镇、涂家垴镇城乡建设用地增减挂钩项目为研究整体，应用上述模型对城乡建设用地增减挂钩中土地增值收益及其分配比例进行测算，该批项目试点村已通过验收生成了建设用地挂钩指标35 hm2并交易成功.

关于项目建新区和拆旧区的基本情况数据来源于实地调研及访谈数据，另外由于该项目实施的时间点为2013年，因此相关的统计变量和参数来源于2014年湖北省统计年鉴，鄂州市第六次全国人口普查主要数据公报，2013年鄂州市国民经济和社会发展统计公报，鄂州市国土资源局和财政局相关统计数据，以及太平洋保险公司相关社会养老保险行业标准及其他相关政策规定.

3.1鄂州市增值收益额测算

根据鄂州市人民政府《关于实行国有经营性建设用地使用权“持证准用”制度的公告》规定，鄂州市范围内的国有经营性建设用地(含改变为经营性用途的其他用地)使用权首次出让，竞得人须持有同等面积的建设用地挂钩指标证书，方可签订《国有建设用地使用权出让合同》，意味着挂钩指标交易价格P等于土地出让价款与挂钩指标基准价格之和，其中建新区的土地出让平均价款按照实施方案的规定为879元/m2，挂钩指标基准价格按照鄂州市《关于建设用地挂钩指标基准价格的公告》的规定为240万元/hm2，因此项目区挂钩指标交易价格P=1119元/m2.根据该项目区的实施方案，项目区的挂钩取得成本包括拆旧地块的房屋拆迁补偿费用、土地整理复垦费用、融资成本、交易成本和建新地块的征地补偿费用等平均每公顷共计6 135.09万元，即Ve=171.80元/m2.因此该项目实施后，土地增值收益总额U=P-Ve=947.2元/m2.

3.2鄂州市增值收益均衡分配比例的测算

3.2.1各个参与主体的贡献额

1)拆旧区农民增值收益贡献额的确定.根据湖北省2013年度城市地价动态监测成果，2013年鄂州市工业用地监测地价数据得到L=417 元/m2，土地开发费Wd=19.5元/m2；耕地占用税按照《湖北省耕地占用税适用税额标准》，鄂州市耕地占用税45元/m2，耕地开垦费按照《湖北省耕地开发专项资金征收和使用管理办法》，鄂州市耕地开垦费15元/m2，因此税费T=60元/m2；α取2013年贷款利率为6%；土地开发利润一般为6～10%，因此土地投资回报率β取平均值8%；土地增值收益率一般为10～30%，因此土地增值收益率γ取平均值为20%；根据湖北省物价局和省财政厅关于降低部分住房建设行政事业性收费标准的通知中规定“一次性征用耕地100亩以上、500亩以下，其他土地200亩以上，1000亩以下的，动迁20户以上或安置农业人口80人以上的可按基数取1.8%的征地管理费”，因此本例中管理费用计提比例δ取1.8%.根据前面的公式12，可以得到拆旧区农民的贡献额G1=237.59元/m2.

2)建新区农民增值收益贡献额的确定.根据鄂州市2013年国民经济和社会发展统计公报可知建新区农地平均每公顷净收益为A=3.347万元，土地还原利率采取安全利率与风险调整值之和的方法求得，安全利率取2013年银行一年期定期存款利率3.25%，风险调整值参照鄂州市2013年消费价格指数增长率2.7%，所以农地的还原利率为r=5.95%，农地剩余使用年限以参照土地承包经营期n=30年来确定，根据前面的计算公式(13)，求得建新区农地的经济产出价值为46.32元/m2.

根据中国太平洋保险公司太平盛世·长寿养老保险A款(趸缴)缴费表，查询获得a岁(此处取a=30)的中国男性公民(60岁领取)保险费趸缴金额基数Y30m=7956元；30岁的中国女性公民(55岁领取)保险费趸缴金额基数Y30w=11283元；建新区被征地的男性人口占总人口的52.58%，女性人口占总人口的47.42%.在本文内，农民按照养老保险领取标准的每月基本生活费与每月养老保险费基数近似相等，即Mi=M0.最后根据前面的计算公式(14)即可计算出建新区农地提供的养老保险价值为9533.6634元/人.本文采取2013年鄂州市城市居民最低生活保障标准人均400元/月，另根据襄阳市人口统计资料获得被征地农民的平均年龄为40岁，按照男性60岁，女性55岁退休年龄计算得到Tm=20、Tw=15，由此根据前面的公式(15)计算出建新区农地为农民提供的就业保障价值为84 619.2元/人.建新区人均农地面积为0.17 hm2/人(鉴于数据的可获取性，在此用人均耕地面积乘以1.4代替人均农用地面积[9]，因此单位面积农地提供的社会保障价值为(9533.6634+84619.2)/2.54=55.60元/m2(修正前)，建新区年均农业纯收入占农民总收入的比例为46.83%，即k=46.83%，根据前面的公式17计算得到建新区农民付出的农地社会保障功能的成本为Y=26.04元/m2.

因此根据前面的公式(18)计算得到建新区农民贡献额G2=46.32+26.04=72.36元/m2.

3)政府增值收益贡献额的确定.在本文研究的项目中，鄂州市政府方对项目中投入的资金成本主要包括拆旧区的房屋拆迁补偿费用、土地整理复垦费和建新区征地补偿费用.其中土地复垦费参照往年城乡建设用地增减挂钩拆旧区土地复垦费用，即每公顷11.7592万元进行复垦，具体相关费用如下：①工程施工费359.41万元；②前期工作费19.41万元(包含规划设计，招投标等)；③竣工验收费10.78万元；④监理费5.39万元；⑤业主管理费7.90万元；⑥不可预见费8.26万元；⑦设备费10.21万元；以上费用共计421.36万元.建新区共占用农用地35.7103 hm2，其中占用耕地34.4758 hm2，根据湖北省征地统一年产值标准计算，建新区征地补偿费共计1 478.41万元，青苗补偿费77.57万元，建新区占用耕地的总补偿费为1 555.98万元.拆旧区房屋拆迁补偿费用为3 164.94万元.

因此,政府方增值收益贡献额G3为143.96 元/m2.

3.2.2增值收益均衡分配比例的测算 根据上述测算结果，运用贡献分配模型，测算出鄂州市城乡建设用地增减挂钩项目区拆旧区农民、建新区农民和政府的土地增值收益分配比例分别为52.34%、15.94%、31.72%(表1).从增值收益均衡分配比例的测算结果上看，拆旧区农民应当获得大部分的土地增值收益，因为项目实施过程中，拆旧区农民的投入比重最大，以失去农村宅基地及其房屋和附属设施、相应的庭院等基本生活资料为代价获得挂钩指标，因此应该分享较大比例的增值收益，分享增值收益的比例应该在40%～50%之间.建新区农民农地的平均年收益是基于建新区农地的平均年收益计算出来的，没有考虑所征土地每亩最高最佳的年收益，故计算出的比例偏低，因此建新区农民分享的增值收益的比例应该在10%～20%之间.政府作为市场管理者，主要通过以征收税费的方式回收第二阶段的土地增值收益，因此政府在此阶段分享的增值收益的比例应该在20%～30%之间.

表1 土地增值收益合理分配比例

4 结论与讨论

通过对土地增值收益及其分配的分析与测算，可以看出，依据按照贡献分配理论构建增值收益均衡分配的定量模型具有一定的合理性与可行性，将为土地发展空间置换中的土地增值收益均衡分配提供较为科学的理论与方法支撑.该方法普遍适用，可以运用到其他地区，在不同的区域使用，结果会略有差异，这样就避免了所有地区不同情形下“一刀切”的不合理的增值收益分配模式，因地制宜，保障了农民的权益，有助于缩小城乡差距，统筹城乡发展，为社会和经济持续发展提供强有力的动力.但同时在现实分配中也应注意以下问题：对于增值收益的分配，确定比例之后对于属于农民部分的增值收益，政府不应过多干预，农民可以通过农村集体经济组织的民主决策自主决定，而这还就需要健全的农村基层民主政治法律体制，保障土地增值收益在分配执行过程中的公平合理.

本文由于部分数据获取的困难性等原因，在测算增值收益时，忽略了一些影响指标交易市场价格的因素，此部分测算结果的准确性受到一定的影响，因此在增值收益的量化上还需要更进一步的研究.

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Research on equal distribution of landvalue increment in spatial replacement of land development:——a case study of variation on rural-urban construction land in Ezhou

HU Yue, ZHANG Anlu

(College of Public Administration, Huazhong Agriculture University, Wuhan 430070)

In the present work, the land incremental value and its source in the urban construction land increase and rural residential land decrease were analyzed based on factor contribution. The distribution ratio of land value increment between farmers and government were calculated, which would offer reference for protecting the rights of peasants in the project area. The results show that the rational allocation scheme will be that the farmers in demolition areas, the farmers in new construction district and government share 50%～60%、10%～20% and 20%～30% of the land value increment, respectively. It is concluded that the benefit equilibrium calculation model for land value increment established on different contribution of main parts is feasible and could provide quantitative basis for peasants to share their benefits from land value increment.

spatial replacement; contribution allocation; land value increment; increment distribution

2016-03-10.

教育部哲学社会科学重大课题攻关项目(14JZD009)；国家自然科学基金项目(71373095；71573010)；湖北省国土资源厅科技研究项目(ETZ2014A06).

1000-1190(2016)04-0599-07

F301

A

*通讯联系人. E-mail: zhanganlu@sina.com.