“营改增”背景下房地产企业应对策略

◎刘婷

“营改增”背景下房地产企业应对策略

◎刘婷

税制改革对房地产企业提出了很高的要求，经测算，“营改增”后企业必须做到取得的可抵扣进项税额达到取得的销项税额的比例的50%，才能使企业税负不高于营业税税制情况下的税负水平。为了达到这个目标，企业应该加强财务风险的防范意识，做好纳税筹划工作，并且梳理日常经营活动中的重点涉税事项，做到规避风险，平稳过渡。

加强财务风险防范

提高财务人员素质和会计核算质量。“营改增”之后房地产企业看似只有税率和计税方法发生了变化，实则不然，税制改革对企业内部的账务处理方法、供应商选择、合同订立以及税务筹划等都提出了新的要求，所以企业必须顺应改革要求提高财务人员素质，优化会计核算质量。

自今年5月全面“营改增”以来，财政部，国家税务总局发布了诸多方案和制度，并结合当下实际情况制定了过渡性政策，例如规定房地产老项目可以采取简易征收办法缴纳增值税，将账务处理上作为固定资产核算的不动产纳入抵扣范围，规定进项税可以在取得后的两年内抵扣，抵扣比例分别为第一年60%和第二年40%。对于这些新政，一方面财务会计人员要紧跟“营改增”的步伐，提高学习意识，增强业务技能；另一方面企业要结合税制改革做好相关部门的培训工作。“营改增”对企业的影响面非常广，企业可以根据培训对象的不同，分别从供应商选择、合同订立以及税务筹划等多方面开展培训，帮助企业规避风险，平稳过渡。此外，企业负责税务管理的工作人员还要做好和各业务部门的沟通协调工作，对相关部门的涉税业务做出指导并提供建议，这对专门从事税务管理工作的人员提出了更高的要求，他们必须具有较高的专业知识，对税制改革新政了然于胸，能够随时为企业经营过程中遇到的税务问题出谋划策。

提高企业内审和内控的有效性。税制改革新政实施初期，由于跨期业务的存在和经办部门对新政理解上的偏差，可能会出现开具了增值税专用发票却不能抵扣的情况。增值税专用发票开出后，必须在180天内认证抵扣，否则会形成滞留发票。滞留发票容易引起税务机关的关注，会给企业带来税务风险。为了防范这种风险，企业应该加强审查力度，一方面控制源头，对采购业务获得的增值税发票严格把关；另一方面对已获得的增值税发票登记入册，严格审查，确保全部认证抵扣，不出现滞留发票。

“营改增”后，完善企业内部控制管理，加强内部审计工作也十分必要。将内部审计结果与企业目标制定、员工奖惩以及管理层的业绩考核相关联，防止企业内部经济犯罪的发生以及违规舞弊现象的出现，确保企业内部税务管理工作的合法性和合规性，提升企业形象和市场竞争力。

开展纳税筹划工作

销项税纳税筹划。房地产项目有两种销售方式——全款和按揭，但无论企业采取哪种方式销售商品房，在合同签订的过程中售价也随之确定，销项税额也可以根据售价计算得出，因此，房地产企业销项税的纳税筹划空间非常有限，但企业可以从销售方式、开票时间等方面入手。

一是采用折扣销售方式。根据规定企业在开具发票时，如果将销售额和折扣额填写在同一张发票上并能明显区分开的，可以以销售额扣除折扣额后的余额作为销售收入征收增值税，如果销售额和折扣额分别在两张或以上的发票上注明，则不得采用这种方式。这种采用折扣销售方式开展纳税筹划的方法，为企业在经营过程中实现节税提供了思路。

二是选择开票时间最为有利的销售方式。增值税发票的开具时间和收入的确认的时间是一致的，即不同的结算方式有不同的收入确认时点，开具发票同时就要确认收入。采用直接收款开具发票的方式销售货物纳税时间最早，赊销和分期收款方式销售货物纳税义务时间最为灵活。采取预售货款方式销售和代销方式，也可推迟纳税义务时间。房地产开发企业可以把开具专用发票时间与销售方式、收入确认时间结合起来，选择对于企业纳税最为有利的方式，合法推迟纳税义务发生时间，为企业资金周转赢得宝贵时间。

三是将房屋自用。将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目，应视同销售缴纳增值税。反之，将这些产品或货物用于增值税应税项目，则不作为销售处理，企业不发生纳税义务。房地产企业开发的项目，在未对外销售且自身对办公用房屋有需要时，可以留作自用。“营改增”后，房地产企业的经营活动属于增值税的应税项目，那么转做办公用的房屋也自然属于用作增值税的应税项目，不需要缴纳增值税。与先销售商品房再用收入购置办公楼的做法，这种方式将减轻税收负担。

进项税纳税筹划。增值税的关键环节在于“抵扣”，抵扣的关键环节在于进项税的获得，“营改增”之后，企业税负水平的高低很大程度上取决于进项税额的多少。就企业纳税筹划而言，进项税的纳税筹划空间相比销项税的筹划空间操作性更广泛。

一是企业在经营活动中要尽量多的获得用于抵扣的增值税专用发票。在供应商和施工单位的选择上要注重纳税人资质的甄选和鉴别，无论从合作的可靠性还是企业节税的方面考虑，都应选择具有一般纳税人资质的单位进行合作。此外，还要加强对虚假发票的识别和规范，严禁关联企业虚开发票，一旦被税务机关认定存在虚假抵扣的情况，企业将面临严重的税务处罚。

二是在结算方式上做筹划。一般情况下，企业为规避风险，都要求购货方先付清款项，再开具发票，这种方式会增加购货方当期的实际税负，不利于开展纳税筹划。房地产企业应该根据采购金额较大的优势，争取掌握谈判主动权，使得销货方在未全额收款的情况下，全额开具增值税专用发票，从而提前抵扣进项税额，已推迟纳税时间，为企业争取长时间的“无息贷款”。

三是扩大精装修商品房的比例。目前在一二线城市，精装修商品房占新房成交量的比例在不断上升，“营改增”之后，房地产企业开发精装修商品房的投入都可以取得相应的进项税发票进行抵扣，既有利于集约高效利用资源，又对企业节税有促进作用，可谓一举两得。大型房地产企业的精装修商品房比例都很高，而对于中小房地产企业来说，开发的房屋多为毛坯房，在税负压力变大的情况下，也可适当转型，增加精装修商品房的建设规模，一定程度上能起到减轻税负的效果。

加强涉税事项管理

发票管理。“营改增”后房地产企业应提高警惕，加强增值税发票的管理，将风险遏制在萌芽状态。在发票的管理上，制定相关制度和操作手册，由专人负责保管十分必要，再配合对各业务部门的培训和指导，相信能够起到防微杜渐的效果。我国刑法对增值税犯罪规定了严格的刑罚，企业也必须做好法律宣传和批评教育工作，杜绝一切经济犯罪，维护好公司的权益和企业形象。对增值税发票的管理应该贯穿于发票的领购、开具、保管和认证环节的全过程。

在领购环节，应由企业发票专管员向税务机关办理发票领购，一般一次领购的数量可以使用1-3个月，普通发票和专用发票要分别建立台账，领购回来需要逐条登记，并由专业人员进行管理。

在开具环节，购买方的不同“身份”决定了企业开具发票的种类。如果是一般纳税人购买货物、应税劳务和应税服务、企业应当开具专用发票；如果是小规模纳税人或自然人购买货物等，应开具普通发票；使用过的发票应妥善保管记账联，并及时登记发票台账。未实际发生购销和劳务业务而开具发票，以及向税务机关以外的单位购买发票都属违法行为。

在保管环节，企业从供货单位取得的增值税专用发票不仅具有完税证明的作用，同时也是抵扣上一环节进项税的凭证，所以应妥善保管。财务部门还应按照开票日期、供货单位、金额等项目建立台账，由专人妥善保管。

在发票认证环节，只有打印字迹清晰，公司开票信息准确，内容填写完整，并加盖发票专用章的抵扣联才能通过认证。此外，专用发票认证有时间限制，即从开票之日起180天内在发票认证系统或是税务机关进行认证抵扣，过期未认证则为滞留发票，会给企业带来税务风险。

供应商管理。“营改增”之前，房地产企业在选择供应商时，不用考虑进项税额的抵扣，更多的是考虑价格的高低，只要价格低廉，就可以入选供应商名单；“营改增”之后，企业应转变经营思维和管理理念，在选择供应商时，不能只考虑价格，同时也应该将供应商的纳税人资质以及所提供的增值税发票是否可以抵扣等因素考虑在内。

“营改增”之后，房地产企业要对以前的供应商重新进行调研、竞价，尤其是要对供应商的纳税人资质进行仔细的甄选和鉴别，符合条件的还要统一组织招投标，通过竞标的形式中标后签订采购合同，正式确定供应商关系。

“营改增”之后的采购无外乎两种方式，一种是从增值税一般纳税人处购入，另外一种是从增值税小规模纳税人处购入。无论是从合作的可靠性方面、提供商品服务的质量方面，还是企业节税方面考虑，都应选择具有一般纳税人身份的单位进行合作。

“营改增”后，在选择供应商时，供应商身份的不同会对采购方的税负产生直接的影响。所以，在选择供应商时，尤其应注意采购价格的优惠幅度。采购一项商品或服务，企业在两种采购方式中抉择时，应该遵循二者成本孰低原则。这里我们只考虑增值税的情况，忽略城市维护建设税及教育费附加等其他税费，假设从一般纳税人处购入的货物（或劳务）价格为A（含税），增值税税率为T，抵扣进项税额后，货物（或劳务）的成本为：

从小规模纳税人处采购的货物（或劳务）价格为B（含税），征收率为T',抵扣进项税额后，货物（或劳务）的成本为：

为了比较二者扣除进项税额后的成本，得到如下等式：

如果企业采购办公用品、固定资产等商品，选择的两家供应商中，一个提供税率为17%的增值税专用发票，另一个提供税率为3%的经税务机关代开的增值税专用发票，根据上述公式：

如果企业采购交通运输业、建筑业或基础电信业的服务，选择的两家供应商中，一个提供税率为11%的增值税专用发票，另一个提供税率为3%的经税务机关代开的增值税专用发票，根据上述公式：

如果企业采购规划设计、勘察咨询类的服务，选择的两家供应商中，一个提供税率为6%的增值税专用发票，另一个提供税率为3%的经税务机关代开的增值税专用发票，根据上述公式：

根据以上测算可以得到如下结论：

如果企业采购的是办公用品、固定资产等增值税税率为17%的商品，当小规模纳税人的含税报价是一般纳税人含税报价的88.05%时，企业在二者之间的采购成本相等。

如果企业采购的是交通运输业、建筑业或基础电信业等增值税税率为11%的商品或服务，当小规模纳税人的含税报价是一般纳税人含税报价的92.79%时，企业在二者之间的采购成本相等。

如果企业采购的是规划设计、勘察咨询等增值税税率为6%的服务，当小规模纳税人的含税报价是一般纳税人含税报价的97.12%时，企业在二者之间的采购成本相等。

可见，不同的供应商因为其抵扣的进项税额比例不同，不能直接按报价进行比较，在选择时需要将不同类型的供应商按照开具发票的情况进行分门别类，选择最具价格优势的供应商进行合作，从而确定能够为企业带来最大的利益。

（作者单位：大厂京御幸福房地产开发有限公司）