去库存背景下区县房地产发展对策研究——以重庆市城口县为例

文/邵恒心、宋德义 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 400020

去库存背景下区县房地产发展对策研究
——以重庆市城口县为例

文/邵恒心、宋德义 重庆市国土资源和房屋勘测规划院 重庆 400020

本文通过对城口县房地产发展现状和存在的问题进行分析，认为对于库存高企、需求不足、改需未完全释放的区县，“十三五”房地产发展应重点主抓新市民进城、旧城改造居民、高山生态移民以及游客群体等四类群体，并且以本地市场为主体，外地市场为支撑，着力培育本地和外地市场两个市场。切实完成化解库存、稳定市场、转型升级、规范行业和提升品质等五项任务。

房地产；去库存；重庆城口

0.前言

2014 年以来，受我国宏观经济形势下行压力影响，全国房地产市场受到较大冲击，去库存成为当前房地产市场主要基调。经过多轮降准、降息、将首付比例等多种刺激措施之后，全国房地产市场回暖明显，但对于三四线城市来说，库存高企的现状并没有得到有效缓解。如何采取有效措施化解三四线城市库存成为未来值得探讨的一个话题。本文拟以城口为例，就城口县当前房地产发展存在的问题进行系统梳理，并从着力化解库存、维持房地产平稳发展的视角切入，就“十三五”城口县房地产发展对策进行研究，以期为小城市，特别是边远区县的房地产发展提供借鉴和指导。

城口县位于重庆市东北边缘，处于川、陕、渝三省（市）交界处，东面和北面与陕西省接壤，南与本市巫溪县、开县交界，西与四川省相连，因踞三省门户名“城”、扼四方咽喉称“口”而得名。2015年全县常住人口18万人，其中城镇常住人口6万人。

1.城口县房地产发展现状

“十二五”期间，城口县房地产业快速发展，“市场+保障”的双轨制住房供应体系基本建立，住房需求基本得到满足，居住水平不断提高，城市品质和面貌不断提升，对全县经济社会发展起到了积极的支撑作用。

1.1 房地产业迅速发展，开发投资稳步提升

“十二五”期间，全县累计完成房地产开发投资24亿元，年均增长率达到63.5%，高出全市41个百分点（全市17.5%），在渝东北生态涵养区中列第1位；房地产开发投资占固定资产投资的比重由2011年的3.2%提高到2015年的15.7%。全县累计房屋新开工面积84万平方米，年均增长82.6%，在渝东北生态涵养区列第1为；累计房屋竣工面积17万平方米，年均增长19%。截止2015年底，全县房屋存量达173万平方米，其中保障性住房10万平方米。

1.2 商品住房市场发展平稳，价格保持合理增长

“十二五”期间，全县累计销售商品住房3253套，共计约33万平方米，年均销售650套、6.6万平方米，销售速度在渝东北生态涵养区列第1位，商品住市场保持平稳发展。全县商品住房销售均价3564元/平方米，年均增长约10%，增长速度较为合理。

1.3 房地产开发主要集中于县城

全县商品房开发主要集中在葛城街道和复兴街道，县城以外仅庙坝、巴山有少量开发项目。全县开发的16个商品房项目中，位于县城有14个，位于乡镇有2个。

1.4 “市场+保障”住房供应体系基本建立

截止2015年底，全县累计建成各类保障性10万平方米、1863套，解决了1641户低收入群众的住房问题，基本满足全县中低收入困难家庭的住房需求。全县“市场+保障”的住房供应体系基本建立。

2.城口县房地产发展存在问题

2.1 人口基数偏小，市场需求不足

截止2015年底，城口县常住人口18万人，其中城镇人口6万。“十二五”期间新增城镇人口1.1万人，每年约新增0.22万人；全县常住人口减少0.67万人，每年减少约0.13万人。“十二五”期间商品房累计销售33.1万平方米，年均销售6.6万平方米，销量在渝东北最低。人口基数小，市场需求不足。

表1-1 城口县“十二五”期间房地产发展情况表

2.2 开发阶段性过度，库存高企

截至2016年3月，城口县商品住房库存量为2667套、24.79万平方米，非住宅商品房库存量为16.53万平方米。根据2015年商品住房年销售量8.25万平方米的去化速度，商品住房去化周期达到36个月，超过15个月的警戒水平。此外加上已供未建及已供在建的项目59.5万平方米，预计城口县潜在库存约84.3万平方米，去化周期将达到7-8年。

2.3 市场成熟度不高，交易不够活跃

全县房地产市场以增量房市场为主，二手房交易市场仍处于培育期，二手住房市场占比约为15%（全市为32%），市场成熟度不高，市场交易不够活跃。

2.4 新建项目品质不高，改需无法有效释放

城口县房地产发展起步较晚，基础较为薄弱，缺乏大型知名房地产企业，已开发项目中二、三级企业资质占60%，暂无一级资质企业。项目普遍存在建筑密度和容积率（据调查大概4.5左右）偏高、建筑形态单一等问题，无法彰显当地地域特征和文化特色，难以对当地及周边人口形成吸引作用。

2.5 保障性住房空置较多，影响商品房市场

全县规划保障性住房27万平方米，其中县城规划区22万平方米，乡镇5万平方米。截止2015年底，全县累计建成各类保障性10万平方米、1863套，解决了1641户低收入群众的住房问题。当前，乡镇保障性住房已出现空置较多现象，若按照规划建设情况，全县保障性住房无疑会对“十三五”时期商品房市场形成一定的冲击。

3.发展对策

针对当前宏观经济形势，结合城口县当前房地产发展现状和存在问题，“十三五”时期，城口县以“培育两个市场、创造四大新增长点和完善五大任务”为房地产发展重点方向。

3.1 培育两个市场

“十三五”时期，城口县努力培育“本地和外来”两大市场，以本地市场为重点，外来市场为支撑，扩大有效需求，着力化解库存，促进房地产平稳健康发展。本地市场以加速推进农民工进城、城市建设、高山生态移民等为驱动力，扩大本地市场需求。外来市场以旅游发展为驱动力，逐步推进旅游、养老等跨界地产发展，创造房地产新需求，培育房地产新的增长点。

3.2 创造四大增长点

围绕农民工进城和全县“三大攻坚战”确立的四大驱动力，把握新市民、旧城改造居民、高山生态移民、游客群体等四大群体，着力创造房地产四大增长点。

3.2.1 新市民

加快推进全县新型城镇化建设，以就业和教育为吸引，大力发展教育地产和园区地产，加速新市民（农民工进城以及返乡农民工）进城购房。据统计2015年全县户籍人口25万人，（其中，非农业6.8万人），常住人口18.6万人（其中，城镇场镇6万人）。

3.2.2 旧城改造居民

全力打好城市攻坚战，提速提档城市建设，提升城镇基础设施保障能力，稳步改善人居环境，扩大刚需，释放改需。根据城口县土地房屋征收计划，将对城口县2476户，共计43.3万平方米的房屋进行征收。

3.2.3 高山生态移民

以精准扶贫、精准脱贫为抓手，大力推进全县高山生态扶贫搬迁，引导群众主动搬迁，并结合城镇化、美丽乡村、产业园区、乡村旅游集散区建设融合发展，扩大县城、集镇、新农村规模，培育房地产发展新动力。“十三五”期间，全县高山生态移民9000户32200人。

3.2.4 游客群体

合力打好旅游发展攻坚战，强化房地产与旅游业、养老业融合，大力发给旅游地产、养老地产，延长房地产产业链，提升房地产业附加值，促进全区房地产转型提质，培育房地产产业转移新的增长点。“十二五”时期，全县游客接待量以35.5%的均速逐年增长。

3.3 完善五大任务

结合城口房地产发展方向与发展目标，“十三五”时期，城口房地产发展主要围绕“化解库存、稳定市场、转型升级、规范行业和提升品质”五个主要任务展开。

3.3.1 化解库存：加强供给侧改革

“十三五”时期出台鼓励农民工进城购房的支持措施，引导形成在县城和工业园区买房或长期租房的预期和需求。深化户籍制度改革，健全公积金、社保、医保缴存支付体系。完善新近市民就医、就学、就业等配套政策；加快推进征地拆迁、高山生态移民以及棚户区改造项目等货币化安置，打通商品房与安置房的转换通道，为安置户购房商品房提供优惠政策；引导和鼓励符合条件的项目开发向避暑休闲、养老休闲、教育等地产、“众创空间”和楼宇工业转型，给予金融信贷、综合授信、产权登记费等方面的支持，适度调降水电气收费标准。

3.3.2 稳定市场：探索长效机制

“十三五”期间调整土地供应时序。对全县房地产开发用地供应规模实施总量控制，对葛城街道等商品房库存量较大、空置率较高区域的商品房用地供应进行控制。对未开工建设的商品房用地，调整土地用途和规划条件，发展健康养老、教育医疗和众创空间等新兴产业。对已开工建设但未预售的商品房开发项目，根据市场营销情况，合理调整项目中的户型结构和商住比例。

3.3.3 转型升级：强化产业融合

合力打好旅游发展攻坚战，以房地产为载体，发展复合型跨界地产，采取租售并举的方式带动住房消费结构升级，支持信息、绿色、时尚、品质等新型住房消费，推进房地产与文化体育、健康养老、教育医疗、众创空间融合发展。

3.3.4 规范行业：加快服务业发展

十三五“时期”积极培育房屋中介机构1-2家，逐步盘活和发展全县二手房市场，加速推进“增量和二手”两级市场的良性互动，形成商品住房梯度消费层级，释放改善性需求。大力发展住房租赁市场，鼓励以住房租赁为主营业务的企业发展，推动住房租赁规模化、专业化。落实住房激励政策，探索建立保障性住房租售并举制度。

3.3.5 品质提升：创建宜居环境

全力打好城市建设攻坚战，提速提档城市建设，提升城镇基础设施保障能力，不断改善城市面貌和人居环境，提升居住品质，实现宜居生态城目标。通过全县城市面貌的改善，刺激改善性需求释放。同时积极应对人口老龄化，以居家养老为基础、社区养老为依托、机构养老为支撑，将养老服务设施纳入居住小区公共建设配套规划，逐步改善老年人居家养老条件和社区养老环境。

4.结论及启示

对于三四线城市来说，普遍面临人口基数小，市场需求不足以及市场外流等问题。本文通过对城口县房地产市场发展现状和问题进行梳理总结，认为“十三五”时期，小城市应抓住新市民、旧城改造居民、游客群体等群体，注重本外地两个市场的培育。通过加快新市民进城等措施稳定本地市场，大力发展旅游产业，将游客需求变为刚需，着力培育外部市场，有效弥补小城市内需不足和人口外流的窘境。同时通过五大任务的实施，逐步扩大刚需、释放改需、鼓励投资性需求等多样化需求。

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