房地产开发中的法制建设问题探讨

张睿

中图分类号：F293 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）08-000-02

摘 要 人民急剧上升的物质生活水平，催化着房地产这一事业的蓬勃发展。法律建设是房地产开发良好发展的一大利器，为其盛兴繁荣提供保障，同时将解决合作和交易等诸多方面的很多纠纷。法律是解决问题的一个重要途径，房地产这个行业涉及大量资金和各方面利益，如若法律建设不健全，将直接造成大量人员的利益损失，也将对房地产事业的发展造成不可估量的阻碍。现在我国社会的房地产事业大多掌握在民间投资人手中，受国家宏观调控影响较小，房价居高不下，尤其北京、上海、广州等一线城市的房价之高令人发指，由此可观，房地产事业方兴未艾，所以有关房地产开发的法律建设被日益重视，法律建设问题上升到一定高度。

关键词 房地产开发 法制建设 法律问题

步入二十一世纪以来，我国经济迅猛发展，人民物质生活水平急速提高，住房居住问题也上升到一定水平，经济推助房地产开发事业的高水平急速发展。而这一过程若想要保持健康持续的良好嗜头就需要法制建设在其中辅助，房地产的开发现状一直被学者认为是相当混论的，近些年的立法多了后便略有些秩序。众所众知，房地产行业投资资金量大、涉及各方面因素多、风险隐患众多，在楼房建设和交易的过程中，法律一直是保障各方面人员切身利益的利器，在整个施工、交易和后期管理的大盘中，法律一直贯穿其中，在协调利益人、交易方等方面发挥着不可忽视的重要作用。然而不可避免的是，房地产的法制建设并不是很完善，诸多方面需要健全，法律实施过程仍然有很多阻碍，可以说房地产开发有关方面的法制建设还在发展阶段并未成熟，迫切走上发展的正轨。

一、房地产开发法制建设中存在的问题

总的来说，房地产事业虽然蒸蒸日上日进斗金，但有关房地产开发的法制建设仍不完善。现如今的诸多法律纠纷无不昭示着法制建设中的漏洞，完善健全相关法律法规和将法律规定实施下达迫在眉睫。为了营造一个更好的房地产行业发展环境，就需要我们从问题出发，深入本质。

（一）土地出让在市场交易中存在的问题

房地产行业是基于土地方面上的行业，涉及土地买卖、使用和转让等一系列问题。这方面讲，房地产的开发并不是一项简单的交易贸易行业。国家的也现存并出台了许多有关土地在市场上出让转让的法律政策来严格控制管理土地出让的市场交易，比如房地产开发主体必须满足国家规定的两大限制条件：设立条件和资质条件才可以进行房地产的开发经营。然而却一直存在不少没有满足相应限制条件的开发商就擅自进行开发和交易，不知情的消费者和投资人在其中受尽苦头损失利益。从数据上分析，开发企业的违规主要体现在两个方面，其一开发企业不满足或不具备相应的资质条件而无视规定擅自经营，其二是土地转让问题，开发企业所开发的土地不具有合法的转让程序，房地产开发是一项复杂的经济活动，其中需要各方面的手续或证件，缺少相应证件手续就会对市场交易造成影响，继续开发经营的话便是违规操作。

房地产的开发经营和运转需要大量的资金投入，在资本金制度中提及起在房地产开发项目中资本金占全部总投资的比例不能低于五分之一。这是一个硬性规定，然而很多房地产开发商并不具备如此强的经济实力，资金短缺问题普遍，所以市场的主体调动性薄弱。基本的经济问题得不到解决时就会引发更多的其他问题，比如开发企业对土地的非法转让、非法交易等，所以在这个角度来讲，房地产开发在市场交易中的法制建设不够完善。

（二）土地使用权方面和出让问题的争议

众所周知，在新中国成立以来，我国土地就上收为国家所有，受国家的一手支配。国家政府或相关部门可依照法律将国有土地通过不同方式支配给人们，使相关人员成为具有土地使用权的土地使用者。值得一提的是，在这一过程中，土地的分配是受国家强制性规定实施的，而且在划拨分配时不会存在使用期限这一条款。土地使用者的使用期限方面没有相应规定，所以国家部门随时有权利将划拨的土地收回并以有偿或无偿的方式分配划拨给另一方土地使用者，这一过程是受法律保护的。而作为第一方的土地使用者将失去土地的使用权，土地上的建筑物等不能移除的国家只是会相应给与赔偿，赔偿数额恐怕并不尽人意。所以在这方面，土地使用权的纷争出现，难免造成不平等、不公平的后果。房地产在开发建设中对土地的使用权问题难免争议，相关的法制建设还待解决。

在我国开发区的建立和土地出让都需要按照相应的规定、立法办理，然而现在社会上存在的不按规定非法转让出让、非法开设开发区牟取暴利的行为屡见不鲜。这种不按规定执行牟取暴利的行为直接造成我国目前房价的攀高，近几年的房价攀升可谓是芝麻开花节节高。而商品房价的一路攀高削弱房地产事业的发展活力。

（三）房屋拆迁中存在的纠纷

房屋是财产所有人所拥有并支配的财产，而上文中我们提到的土地使用权中的划拨问题中涉及到，这是一项国家强制性的行为受法律保护，所以在这点上讲就出现了不公平的纠纷现象。被拆迁的老百姓、相关企业在这时往往是不利的一方，在拆迁合同中得到的赔偿很少满意。在被经济和利益驱使的时代，只顾及商品房建设开发而忽略当事人切身利益的行为是不道德的，借助国家机关的强制性实施拆迁的行为应被禁止。但有关这些方面的法律法规还未出台或并不成熟，被拆迁人员的切身利益还需要在法制建设的完善中得到保障。

二、有关房地产法制建设问题的相应对策

（一）加快出台相关法律

法律是实施治理和监管的重要依据，我国向来倡导的就是依法治国。房地产行业作为一个相对来说较新的行业相关的法律法规并不是很健全，这就直接造成了某些房地产开发企业抓住法律漏洞使相关人员造成损失。老的条例和规定中难免有不适应时代发展趋势的地方，一个新兴行业的蓬勃发展必离不开法制建设在旁辅助，所以为适应经济发展大潮流和时代的变迁，不适的规章要及时更改和健全。在这一方面，我们不妨借鉴房地产发展更为成熟的其他国家，引其精华完善自我。

（二）建立健全土地转让出让有关制度

上文中提及土地的转让出让中存在众多违规行为，“暗箱操作”行为更是屡见不鲜，想要杜绝此类行为就需要有关机关健全完善土地收购和土地储备制度，杜绝国有土地的私自转让出让行为。引导人们正确按照手续和规章制度办理土地的转让出让问题，使土地转让出让过程更加透明化、人性化。合同是土地转让出让中的一个重要凭证，务必认真拟定合同尽量减少纠纷，认真监管合同的执行，在细节中完善健全相关制度。

（三）加大对房地产开发中出现的违规行为的惩处力度

房地产开发中存在不少开发企业并未取得相关凭证或并未满足相关资质的，仍然擅自开发经营，私自售卖商品房。这种逾越权利的行为一旦被发现务必严肃整治处理，以一儆百。有关部门的相关人员加强对商品房管理建设方面的监督，从源头上掐断违规商品房的交易，切实保护人民的利益。各个监督机制也要相互监督，加强力度才能保障房地产开发经营的良好秩序，保障各方面经济持续发展。

（四）完善土地使用权和房地产所有权的有关规定

房地产所有权便包括土地的使用权和对应土地上相应建筑物即房屋的所有权。这项权利是受法律保护的，权利人可以依法享有对房屋的占有、处分、使用等权利。在房地产的开发中，非法拆迁侵犯了相关权利人的房地产所有权，这种行为必定会受到相应制裁。同时，合法的拆迁工作，权利人是开发企业或开发商，其相应权利也是受到保护的。

三、结语

房地产的开发经营方兴未艾，起步阶段的行业在法制建设方面都会存在不完善和不成熟。法律为房地产开发经营保卫护航，保障房地产行业的兴盛蓬勃。国家在健全相关法律，配套完善制度，法制体系的成熟指日可待。

参考文献：

[1] 赵文军.房地产开发中的法律问题研究[D].黑龙江大学，2004.

[2] 蒲杰.房地产开发法律实务与理论研究[M].法律出版社，2007.