浅谈不动产登记错误的责任承担

程媛

摘要：不动产登记作为不动产物权变动的生效要件，對明确物权的权利归属以及维持权利归属状态有着至关重要的作用。不动产在登记过程中所出现的登记错误以及由何方主体来承担责任，承担何种责任的问题，则成为维护适格权利人合法权益过程中一个重要环节。

关键词：不动产登记错误；侵权责任；补充责任

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：2095-4379-（2016）17-0221-02

不动产登记错误所产生的责任性质界定目前在学界存在不同的声音，法律也对其进行明确的规定。本文着重讨论不同侵权情形下不同的责任承担方式。一、不动产物权登记效果和登记错误的损害赔偿性质

不动产登记作为我国物权的变动方法，以登记生效主义为原则，以登记对抗主义为例外。农村土地承包经营权和地役权以合同生效即设立，登记行为只是权利对抗第三人的要件。

关于损害赔偿责任的性质认定，学界在讨论中形成有国家赔偿责任说民事责任说，双重性质说及责任性质不明说等多种观点。

笔者倾向于将不动产错误登记赔偿责任进行分类讨论。不动产登记行为具有民行交叉的效果，故具有弱行政性。其行使目的主要是产生私法上的效果，明晰公民及法人的产权。故不同情形具有不同的责任性质。二、不动产错误登记的表现形态及责任承担方式

赔偿前提是登记错误导致了损害的发生。笔者制作如下表格以明晰具体情况下的责任分配。

登记机构登记申请人责任承担单方出错重大过失自身原因如档案灭失等无过错机构担责登记人员错漏或没有尽到审慎的注意义务等无过错机构对外担责，对内追偿故意登记人员故意为之无过错机构对外担责，对内追偿无过错有过错申请人承担双方出错重大过失自身原因如档案灭失等重大过失各自过失份额担责登记人员错漏或没有尽到审慎的注意义务等重大过失各自过失份额担责故意登记人员故意为之重大过失机构对外担责，对内追偿重大过失自身原因如档案灭失等故意登记机构补充责任登记人员错漏或没有尽到审慎的注意义务等故意登记机构补充责任故意登记人员故意为之故意连带责任（一）登记机构单方过错

1.由于登记机构自身的原因所导致的不动产登记错误，如档案灭失权利人无法查知，或者系统紊乱等，因登记申请人自身并没有过错，故该责任应当由不动产登记机构来进行承担。

2.登记人员出现重大过失如登记错漏或为谋取个人利益故意错误登记，登记申请人没有过错，可参照《房屋登记办法》第92条的规定，由登记机构先行承担后，再向登记人员进行追偿。此时将国家机关视为一种特殊的用人单位，参照《侵权责任法》第34条的规定，将该行为界定为职务侵权行为。（二）登记申请人单方过错

依照《物权法》第21条规定，当事人提供所需材料申请登记给他人造成损害，由当事人承担责任。（三）登记机构和登记申请人双方都存在过错

1.当双方都存在重大过失时，笔者认为可以考虑按各自过失程度承担相应份额责任。例如登记申请人在登记的过程错写漏写，而登记机构没有尽到审慎注意义务等情况。登记机构在承担责任后可以向有重大过失责任的登记人员追偿。

2.登记申请人在登记的过程中存在重大过失，而登记机构的工作人员利用申请人的错误进行谋利。此时，登记人员的主观恶性较大，但是从表面上来看并不明显。故此时需列举证据来证明登记人员有故意为之的主观态度，其错误结果会给登记人员带来直接或间接的利益。否则，很有可能会被视为双方的重大过失，与上一种情况相同。

3.登记申请人在登记的过程中存在侵害他人权利的故意，而登记机构没有尽到合理的审慎义务。在此情形下，杨立新教授认为物权错误登记属于必要条件的竞合侵权行为，承担的责任应当为不真正连带责任。由中间责任人先承担了赔偿责任后，再向直接侵权人作为最终责任人进行追偿，而不动产登记机构则在此理论中属于中间侵权人。但是，若将该责任界定为不真正连带责任，在实体处理上却可能带来不公平结果。由于被侵权人可以择其一，当他选择登记机构作为责任承担方时，虽登记机构有权向最终侵权人追偿，但却使登记机构陷入讼累泥沼。导致的结果就是片面保护被侵权人而置登记机构的利益而不顾。刘保玉教授则持补充责任的观点。他认为，从保护受害人利益的角度出发，应使提供虚假材料申请登记并从中获取不法利益的直接侵权人应当承担第一顺位的责任，使登记机构就其赔偿不足部分承担补充责任。这样便能解决侵权人之间责任份额的难题。当机构承担补充责任后，有权向登记申请人和有过错的登记人员追偿。

4.登记机构的登记人员与登记申请人都有侵害他人权利的故意，此时二者形成恶意串通的故意，构成共同侵权，依法应当承担连带责任。应对不法利益进行追缴并返还受害人。受害人可以向登记机构或者登记申请人任一行使赔偿权，当其中一个赔偿超出责任份额后，有权向另一个追偿。当机构承担连带赔偿责任之一方份额后，有权再向有错误的登记人员进行追偿。[参考文献]

[1]孙宪忠.我国物权法中物权变动规则的法理评述[J].法学研究，2008（3）.

[2]刘保玉.不动产登记机构错误登记赔偿责任的性质与形态[J].中国法学，2012（2）.

[3]杨立新.论不动产错误登记损害赔偿责任的性质[J].当代法学，2010（1）.

[4]杨立新.论竞合侵权行为[J].清华法学，2013（1）.（