崩盘前，所有香港人都相信楼价会永远往上升

许骥

另类香港史

历史总是不断重复，而一代新人换旧人，也不断重复前人的对与错，正所谓俗眼观世纷纷各异，法眼观世件件皆同。香港人在楼市上的起起落落、沧海桑田，创造了无数奇迹，也酿成过无数家破人亡的故事。每次狂欢，都似曾相识。

香港人楼市狂欢的高潮，当属九七前夕。为了孕育这次狂欢，港英政府做了很多“努力”。1980年代末，港督卫奕迅（Lord Wilson of Tillyorn）推出了建造新机场的政府计划，投入资金史无前例。该计划因为把香港的未来描绘得如“玫瑰园”般美好，所以又称为“玫瑰园计划”。在之后的几年中，香港似乎真的进入了一个“玫瑰园”般绚烂的时期。

九七前，香港楼价一路攀升，其中不乏来自政府政策的影响。

1981年，中英之间宣布开始商谈香港前途问题，香港的楼价在两年内跌了六成。直到1984年《中英联合声明》发表，基本确定了回归后香港土地的产权——和“五十年不变”一样，自动延续50年，中产阶级的心才逐渐安稳。

但中国对港英政府必须提防一点，那便是：港英政府不能在离开香港之前疯狂卖地敛财。所以，《中英联合声明》的附件三“关于土地契约”中第四条写明：“从《联合声明》生效之日起至1997年6月30日止，根据本附件第三款所批出的新的土地，每年限于五十公顷，不包括批给香港房屋委员会建造出租的公共房屋所用的土地。”物以稀为贵，有限的土地供应很快推高了楼价。同时，越来越高的地价也使进入地产行业的门槛高筑，最后只有几个资产雄厚的巨商玩得起，从而形成了时至今日犹存的香港“地产寡头”局面。

很多人都说香港楼价九七前泡沫严重，这点不容否认。但哪有没泡沫的发展中经济呢？何以有的泡沫会破，有的泡沫不会破？有的泡沫破了威力不大，有的泡沫破了祸害无穷？崩盘前，所有香港人都相信楼价会永远往上升。

1996年，香港的楼价攀上历史高位，这个纪录，直到2014年才被超越。当时的香港人人炒楼，人人赚钱。炒楼的收益，惠及所有行业。所以，每个月香港人的工资都在上涨。这个月收入3万，下个月可能就5万。也正因此，香港的银行愿意给月收入3万的人，放每月还款3.5万的贷款，鼓励市民买楼。当时全港市民的“正职”是炒楼，“副业”才是每天要去打卡上班的那份工作。

真正的问题在于，“炒楼”这场游戏，虽然可以在短时间内炒上去，但无疑是通过透支未来而形成的“海市蜃楼”。只有未来生产力能够填补透支，这游戏才玩得下去，甚至不无裨益。一旦没有充足的实体经济令整体社会财富增加，“炒楼”的本质就仅仅是社会财富的再分配罢了——市民手中的钱，被收归卖地的源头：政府——升斗小民输了现在，输了将来。

时间转眼间来到九七，一场亚洲金融风暴席卷香港，把这个貌似繁荣的“玻璃之城”冲击得原形毕露。香港楼价顷刻间暴跌三成。但这还不是最可怕的，真正令人窒息的是其后连续不断的跌势。所谓“九七楼灾”，持续了整整8年，最终在一场“SARS”之后，因内地推出“自由行”等利港政策，才逐渐缓解。从九七到“SARS”，香港楼价总体下跌七成。但没缓过几年气，2008经济危机再次重创香港楼市。人们不禁想问，曾经骄傲的“亚洲四小龙”（香港、韩国、台湾和新加坡）同时遭遇九七亚洲金融风暴和2008年经济危机的严峻挑战，但为什么这些经济波动对香港的破坏力，比其他地区更厉害呢？

于是，一个不得不正视的历史问题再被提及：从1980年代开始，香港的制造业就不断外移。从1970年代，制造业在香港的比重占到30%；到1990年代，这个比重已经下跌到5%。其实不仅是制造业，香港的实体经济普遍萎缩，剩下的几乎全都是第三产业。经过二十年的洗礼，香港已经完全沦为一个虚胖的需要依靠输血的经济体。也不能说制造业外移对香港没有好处。实际上，它给香港创造了很多机会，比如搭上了内地改革开放的“便车”，内地廉价的劳动力和成本，让香港品牌更具竞争力。同时，港商北上也促使珠三角长足发展，令港商为祖国经济发展贡献了巨大的力量。而香港在其后也成功做到了产业转型，成为名副其实的金融中心。但香港经济“空心化”事后来看似乎弊大于利，其遗患成为困扰香港的顽症，香港社会的深层次矛盾，可以说都是基于此而衍生出来的。

还有一点，香港是著名的低税地区，可香港政府却“富得流油”。除了税基大之外，卖地是其重要收入。这种依靠卖地来增加政府收入的做法，避开了困难的收税途径，轻而易举将民间资金吸纳到政府——有人称之为“港府模式”。可是，卖地多么容易，简直如“鸦片”般容易上瘾。愈是这样，政府愈是没有心思重振实体经济。而这些所有的不良做法，全都是九七前立下的“传统”，是某些人怀念的“英式文明”——英国人真正的“坏”，是“坏”得像“好”一样。时代是所有人的时代，自己种下的恶因，自己去吃那苦果。