如何继续去库存？

当放宽信贷政策、减免购房税费、增加补贴等一系列短期调控行为似乎适得其反时，房地产市场的供给侧改革又该如何继续推进？

国家发改委主任徐绍史指出，加快农民工市民化进度、扩大住房需求，深化住房制度改革、区别应对一二线城市和三四线城市，将是去库存的行进方向。“化解房地产库存这个任务是比较艰巨的，要有耐心。”

鼓励梯度消费，释放新市民需求

“现在看来，房地产库存的问题似乎解决起来非常困难，但如果从更长远的角度来看，中国城镇化水平仍然偏低，严格来讲只在45%-50%。”交通银行首席经济学家连平指出，从发达国家的经验看，60%的城镇化水平还是比较低的，仍会有非常多的人口向城市流动，支持房地产市场的持续发展。

2015年，国务院发布了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。其中明确，到2020年，要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。易居房地产研究院智库中心总监严跃进告诉《经济》记者，这将为中长期去库存提供坚实需求。

“按目前人均35平方米的水平测算，1亿新市民将带来35亿平方米的新增住房需求。”中国房地产数据研究院院长陈晟说。

然而，本应成为中国经济增长重要引擎的房地产业却在此时陷入困境，业内人士认为，这是因为我国城市还没有做好准备迎接这些进城务工、渴望落户的新市民，使得大量“半市民化”的农民工由于缺乏基本社会保障重返农村。

“至少在短期内，单纯依靠农民工买房来去库存是不现实的。即使不考虑价格因素，房地产市场现有的体制机制也亟待改革。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，必须加快城乡二元户籍制度改革，促进入学、医疗、就业、养老等社会公共服务均等化，让新市民与老市民享受同等待遇，才能真正释放出较大规模的刚性需求，促进三、四线城市去库存。

然而，新进城农民和新就业人口支付能力相对较弱，而新建商品住房面积相对较大，如何解决这组供需矛盾？

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松撰文指出，要解决好农民工和新就业人员的住房问题，需要更加重视将新房市场和二手房市场打通，释放改善型需求，鼓励梯度消费。

他写道，如果能够有效释放改善型需求，改善型需求购房者通过“卖旧买新、卖小买大”不仅可以持续改善自身住房条件，加快房地产去库存进度，而且可以为进城农民和新就业人员提供更多交通、生活等综合配套设施完善的住房，也能从根本上实现持续改善居民住房条件和市场稳定运行的双重目标。

非住宅库存问题值得关注

邓郁松还注意到，我国商业营业用房等非住宅项目库存正在持续增加。

国家统计局数据显示，截至今年5月末，全国商品房待售面积7.22亿平方米，比4月末减少521万平方米。其中，住宅待售面积比4月末减少721万平方米；办公楼、商业营业房却分别增加7万平方米和105万平方米。

“商业营业用房的购买主体是企业，受经济增速回落、企业效益持续下降影响，企业购买商业营业用房的能力受到较大影响，加之电子商务快速发展也在一定程度上挤压了商业营业用房的需求，商业营业用房等非住宅项目的去库存难度显著大于住宅去库存的难度，需要采取有效措施加以解决。”邓郁松说。

他建议，未来几年仍要适当收紧土地供应规模，特别是要减少商业营业用房的土地供给。对商品房，特别是商业营业用房等新增供应量过大和去库存周期过长的城市，建议严控新增房地产用地规模，通过适当减少土地供应量逐步解决房地产供应量过大问题，防止产能过剩问题在房地产领域蔓延。

打通保障房和商品房的供给渠道

至于各类保障房建设项目，邓郁松认为，也要引导地方政府做好评估，合理确定棚户区改造等保障房建设的规模，防止出现保障房空置问题。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《经济》记者采访时则建议，应当打通保障房与商品房的供给渠道。“如果‘棚改可以从商品住房市场购买项目，那么5年内就可以消化库存15亿平方米。”

住建部数据显示，2015年我国棚户区改造开工580万套，创历史新高，货币化安置比例达到28%，对去库存发挥了重要作用。

2016年，我国已新安排600万套棚户区改造任务。住建部部长陈政高表示，将通过市场筹集房源、政府给予租金补贴的方式实现公租房货币化，进一步改进房地产调控方式。

目前，包括甘肃、青海、四川、河南等多省已经开始探索打通商品房与保障房的通道，也有不少省市对棚户区改造工作提出了货币化安置的要求。

江西省就提出，2016年，市、县棚改货币化安置比例不得低于50%，国有土地上房屋征收货币化安置比例力争达到100%；内蒙古则鼓励被征收人选择货币化方式进行安置，规定凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。