国家新政对房地产调控效果评价

王俊领 宋玉禄

云南大学

国家新政对房地产调控效果评价

王俊领 宋玉禄

云南大学

改革开放以来，房地产作为支柱产业，关乎着整个国民经济的的好坏和快慢，关乎着国计民生，房地产是国家密切关注和调控的主要行业之一。本采用方差分析的方法具体分析了“330新政”国家政策对房地产调控效果，结论显示增加商品房的销售的结论。

新政；商品房；效果

一、我国房地产发展现状

1、房地产需求方面现状

从个人需要来说，我国小农思想在民众心理上根深蒂固，每一个人对房产的需求比其他国家要强烈。另外，由于一些心理上的因素，还存在一些投机性购买和偏好性购买，总体需求旺盛。

从供需矛盾方面来看，我国目前的房地产供需矛盾尤其突出，这种供需矛盾是结构性矛盾，主要表现在以下几点：第一，房地产企业普遍存在生产过剩，库存量较大，销售不畅，房价普遍被压低，利润获取相对困难，现金流不足，财务状况不良，资金连濒临断裂，面临着很大风险；第二，消费者对房产需求旺盛，急需购置房产不在少数，但是由于收入较低，资金不足，首付款难以支付。另外，还存在一定的贷款困难，银行制定的贷款条件苛刻，要求较高，普通劳动者难以筹措资金，甚至有些消费者还存在因房致贫等许多问题。第三，由于我国贫富差距不断拉大，贫者愈贫，富者愈富，虽然国家的调控政策不断，力度也不断加大，但是，可能调节不够精准，扶持不够精准，导致一些问题没有能够妥善解决。因此，我国房地产行业目前面临的是结构性矛盾，即贫富差距不断拉大与房地产企业库存难以消化的矛盾。

2、房地产在国民经济中的地位

在我国，房地产是国家的支柱产业之一，为国家的GDP增长做出巨大贡献，房地产的发展对经济增长起着巨大的推动作用，改革开放以来，一直支撑着我国经济持续稳定快速的发展。

在我国经济发展中，房地产企业是核心企业，其核心性主要表现在：第一，房地产本身所创造的经济增长是巨大的，一般来说，房地产的价值比较大，在产业链中可以迅速增值，因此，每年的GDP中有很大比重是有房地产企业创造的。第二，房地产企业带动着许多其上下游企业的发展，房地产是实体企业，房地产企业要保持正常运营，必须有很好的上下游企业即供应商、经销商的密切合作，需要许多人力、物力、财力等。这就形成了一个巨大的产业链条。

二、“330新政”

1、2015年3月30日，财政部，国家税总发布政策，将个人转让普通住房免征营业税的条件由5年降至2年，非普通住房按售价与买价差额征收营业税。

这以政策是国家从税收层面上对我国房地产市场，特别是二手房市场进行的重大调控。笔者认为这以政策对房地产市场的重要影响有：第一，对于国家而言，国家税收减少，财政收入减少，但是根据专家估计，该税收在国家总体税收中占据很小比重，不会产生很大影响；第二，该政策对于二手市场来说，免征营业税的条件的的放宽，使得拥有多余住房或者想改善住房条件的人在出售房产时能够降低成本，享受了税收减免，就会极大的调动人们进入房市的积极性，对于活跃二手房市场具有重大影响；第三，对于经营新建住房的企业来说，受该政策的影响，可能会出现销售下滑，交易量减少，但这种影响应该不会太大。

另外，2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。

这一政策可以使那些工作基本稳定的已经缴存公积金的工薪阶层获得好处。从我国目前的形势来讲，目前住房消费的主要群体集中在刚刚从事工作不久和那些已经有住房但是需要改善住房条件部分。这一政策能够有效帮助而且精准地帮助这些人获得购房资金，购买或者改善住房条件。

从上面的推理分析，我们假定，“330新政”对房地产市场会有小幅的提升。

2、

从图一可以看出330新政商品房月销售的情况：受其他影响，房地产销售面积从十月份呈上升趋势，并达到最大值80000，但是从2014年12月份前后，商品房销售额和销售面积开始迅速滑落，到2015年2月份中旬到达低谷不足10000，房地产企业不景气，销量大幅减少，鉴于房地产是支柱产业，对经济发展的重要性，政府出台“330新政”，3月份之后，由于新政放宽了对免除售房营业税的条件，降低了首付款的比例，使得居民的购买能力得到提升，销售额得到持续升高。从图上看，330新政对房地产发展有很大的促进作用。

表一：方差分析表

“330新政”实施前的月销售额最大值是12023.08，但是新政实施后的几个月中的最大值达到74522.19，增加将近6倍。计算结果显示levene为0.123，没有达到显著性，说明方差是齐性的。表一中F值为6.158，达到了显著性水平，说明330新政的实施对房地产调控的效果是有效的：免征营业税政策和降低首付款政策能够调动居民入市的积极性，促进房地产健康发展。

三、结论

以上分析的结果说明了我国国家政策对房地产调控效果的情况，基本上与预期的假设相符：“330新政”对房地产市场会有重要的提升作用。

国家有必要也必须运用必要的行政手段和经济手段实行强有力的国家宏观调控对对我国社会主义市场经济发展具有重要的现实意义。

［1］李战军.我国房地产调控政策评析［J］.现代经济探讨，2008.09.

［2］刘伟萍.政府对房地产的宏观调控政策研究［J］.工业技术经济，2007.

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