青岛市房地产投资对经济发展的影响分析

高利梅，耿亚男，李修平（青岛滨海学院，山东　青岛　266555）

青岛市房地产投资对经济发展的影响分析

高利梅，耿亚男，李修平
（青岛滨海学院，山东青岛266555）

随着我国经济的快速增长，房地产业在我国国民经济中的地位越来越高，房地产投资对经济的拉动作用也越来越明显。本文以青岛市为研究对象，对房地产投资与经济发展的关系进行研究具有代表性意义。对青岛市房地产投资与经济状况进行了研究，在对现状分析下借助计量工具进行单位根检验、协整检验、格兰杰因果关系检验，并建立误差修正模型对二者进行实证分析，发现二者存在相互促进的关系。

房地产投资；经济发展；协整分析

一、引言

1、研究背景及意义

青岛市作为区域经济发展中心，优越的自然环境和人文氛围使其成为了一个十分适合居住的城市，近年来旅游经济也带动了大量的外地人才涌入青岛，许多人看好青岛的经济发展潜力，选择在青岛进行房地产投资，由此青岛的房地产开发和投资逐渐变得火热。青岛市的房地产在全国地产市场的投资炒房浪潮中走过了风风雨雨，青岛市也借由房地产投资的高峰跻身进入了GDP大市。房地产投资与经济的发展属于“双刃剑”的关系，青岛市房地产业的发展情况在一定程度上可以反映我国房地产业的发展情况，因此以青岛市为代表城市对房地产投资与经济发展的关系进行研究，目的在于通过对青岛市房地产投资的现状分析来探究二者的关系，总结出房地产投资对经济发展的促进作用和阻碍作用，进而研究出如何更好地推进青岛市房地产投资对经济发展的促进作用。

2、文献综述

Arku和Harrish（2006）提出房地产投资能够直接带动经济增长，与此同时，房地产投资还在促进其他产业的发展方面有显著成效，为社会就业提供机会。Richard Barras（1995）利用1855—1995年的数据进行分析后发现住房投资是影响我国经济增长的一个重要因素，而且在不同的经济发展阶段，住房投资对经济增长的促进作用存在不同的表现。

国内学者对此课题有不同程度的研究。大部分学者认为房地产投资与经济发展之间存在双向关系，孙楠（2012）基于对房地产投资和经济增长理论的研究，对青岛市房地产发展现状和经济情况进行了描述性分析，利用1995—2010年青岛市房地产开发投资总量与经济增长的相关数据，通过协整检验、Granger因果关系检验、建立误差修正模型得出青岛市房地产投资对经济增长有明显的促进作用，且二者存在着长期稳定的均衡关系。吴敬辉（2012）通过研究证实了房地产投资对经济增长的促进和阻碍的双重影响，发现房地产投资的增加能够促进经济增长，经济增长又促进了房地产投资的上升，二者存在着长期稳定的因果关系。

二、青岛市房地产投资对经济发展影响的实证分析

房地产市场作为一个易受到多方面因素影响的敏感性市场，为排除其他因素的干扰，本文在数据选取方面，仅选取1995—2014年青岛市房地产投资额和地区生产总值进行单因素影响分析。数据来源于青岛统计年鉴。

1、相关性检验

研究房地产投资对经济发展的影响，首先要对房地产投资与经济发展的关系进行研究。为检验青岛市房地产投资和地区生产总值之间的相关性，通过借助Eviews软件计算出二者之间的相关系数为0.9881，可以说明房地产投资与地区生产总值之间存在一定的线性相关关系。

2、平稳性检验

通过检验原数据的平稳性发现原数据检验结果并不平稳。为了更方便地观察房地产投资与地区生产总值之间的长期弹性，消除异方差的影响，数据处理方面，将房地产投资额和地区生产总值两个变量取自然对数，分别记作lnREI和lnGDP。对原数据进行一阶差分，记作△lnREI、△lnGDP。为进一步验证一阶差分序列的平稳性，对其进行单位根检验，结果发现△lnREI、△lnGDP仍不平稳，做lnGDP、lnREI的二阶差分△2lnGDP和△2lnREI，可得单位根检验结果如表3-2所示。

表3-2　二阶差分序列的ADF检验结果

通过检验可以得出，序列△lnGDP、△lnREI是平稳序列，lnGDP、lnREI为二阶单整序列。

3、协整分析和误差修正模型

分析房地产投资与地区生产总值之间是否存在协整关系，先做两变量间的回归，然后检验回归残差的平稳性，用OLS回归方法估计的回归模型为

其回归结果为：

建立lnREI与lnGDP间的协整模型，利用Eviews软件对二者进行OLS线性估计。从上述统计检验上可以看出该方程的拟合优度较高。因此对残差的单位根进行检验，表3-3为残差序列的单位根检验结果。

表3-3　残差序列的ADF检验结果

通过对残差序列进行单位根检验发现，残差序列不存在单位根，是平稳序列，说明lnREI与lnGDP之间存在协整关系，即二者存在长期稳定的动态均衡关系。同时也说明了时间序列房地产投资额（REI）与地区生产总值（GDP）虽然不是平稳的时间序列，但二者在长期的变动趋势是一致的，是平稳序列的线性组合。

上述检验说明房地产投资额（REI）与地区生产总值（GDP）之间存在唯一的协整关系，因此通过建立误差修正模型将房地产投资额与地区生产总值的短期波动与长期变化相联系：

得到回归结果为：

该模型结果表明，房地产投资的短期变动对地区生产总值存在正向影响。模型中误差修正系数虽调整力度较小，但符合误差修正的反向修正机制，表明房地产投资的实际值与长期或均衡值的偏差有14.58%得到纠正或者消除，能够反映经济增长受到房地产投资影响的短期波动规律。

表3-4　格兰杰因果关系检验结果

4、格兰杰因果关系检验

由表3-4检验结果表明，房地产投资额REI与地区生产总值GDP之间互为因果关系，房地产投资额REI是地区生产总值GDP增长的原因，而地区生产总值的增长也是房地产投资额增长的原因。说明青岛市房地产投资和经济发展二者之间相互促进。

通过以上的分析及实证结果可知，房地产投资与青岛市地区生产总值有较强的相关性，房地产投资对青岛市经济增长有一定的贡献，1995—2014年间青岛市房地产投资额和经济发展之间存在长期稳定的关系，协整方程说明青岛市房地产投资额每增加1%，地区生产总值相应增加0.7562个百分点。通过误差修正模型可知，地区生产总值不但受到本期房地产投资额变动的影响，还与上期房地产投资额的变动呈正方向变动关系。格兰杰因果关系检验结果则进一步说明了青岛市房地产投资额与地区生产总值之间的相互关系。

三、结论

文章在相关房地产投资理论分析的基础上，参考大量相关文献，对前人的观点进行总结和分析，主要采用计量经济学的方法，借助Eviews软件，通过格兰杰因果关系等多种检验，得出历年来青岛市房地产投资和地区生产总值存在双向因果关系的结论，建立误差修正模型，形成了积极的正向反馈互动机制。

［1］ 孙楠.青岛市房地产投资与经济增长关系的实证研究［D］.陕西∶西安科技大学，2012.

［2］ 宗刚，刘喆，成连元.房地产投资对北京市经济增长的影响——基于面板数据的实证研究［J］.现代管理科学，2011，（11）∶13-14.

［3］ 吴敬辉.我国房地产投资对经济增长的影响分析［D］.河北∶河北经贸大学，2012.

（责任编辑：高博）