不动产登记信息化亟待破解哪些难题

曾斌+王洪亮

【摘要】实施不动产统一登记，重点是要加强不动产登记管理平台的信息化建设。在当前互联网快速发展的新趋势下，要充分利用互联网的资源优势和技术优势，主动借助移动互联、大数据分析等科技手段，推动不动产登记信息化建设，从而保护个人信息安全，促进政府服务更加便捷高效。

【关键词】互联网 不动产登记 信息化 网络化

【中图分类号】D923.3 【文献标识码】A

不动产登记是不动产物权变动的法定公示手段，是因法律行为而产生物权变动的生效要件，是物权依法获得承认和保护的基本根据。为推进不动产登记制度建设，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）立法时提出“国家对不动产实行统一登记制度”，但一直未能得到有效落实，这主要表现在登记机构、登记范围、登记程序和城乡登记等方面“不统一”。由于部门利益、网络技术等原因，不动产登记缺乏一个统一、规范、高效的管理平台，无法实现不动产登记的立法目的和制度价值。

2016年1月1日起颁布施行的《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）对不动产登记资料的查询、保护与利用作了进一步规定，第九十五条明确提出应加强不动产登记信息化建设，按照统一的建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务，加强产品开发和技术创新，提高不动产登记的社会综合效益。

不动产登记信息化建设面临的主要问题

首先是登记机构整合后信息归整难度较大。以住房信息联网为例，由于各地各部门调查技术与认定标准不统一，又面临技术、人员和资金等难题，个人住房信息系统联网进展始终不理想，而不动产统一登记的规模和难度实际上远超住房信息联网工程。《暂行条例》已整合不动产登记机构职责，解决了登记机关不统一的问题。但由于历史原因，登记机构职能整合具有多个部门（行业）和多个层级（区域）网格交叉的特点，同时涉及权力再分配，不可避免会触及部门实际利益。从部门角度来看，多年来，土地、房屋、林地、海域等不动产资源分属国土、住建、农林、海洋等不同部门管辖，机构撤并划转牵扯较多利益矛盾，国土部门还需要较长时间进行牵头协调；从地方政府角度来看，不动产登记与地方政府经济利益紧密相关，又与考核权重挂钩，由于担心统一登记后不动产基础信息的公布可能会涉及地方债、土地财政等问题，不排除部分地方政府从地方发展考虑，不愿意曝光家底，没有动力去推进登记工作落实。在推动登记数据联网方面，多年的分散登记造成了很多原始信息都散布在地方政府相关部门内部办公系统或档案管理系统中。同时，由于各地登记标准不一，信息化水平存在差距，多数地区还以纸质登记为主，再考虑到技术、人员、经费和档案涉密、部门不愿共享数据等方面原因，数据整合汇总并实行联网，需要更加科学有效的方式。

其次是平台准确性、开放性和易用性不够突出。不动产涉及范围广种类多，《暂行条例》第五条明确规定了能够依法进行登记的10种不动产权利的具体类型。详实准确的不动产登记数据是跨部门联网的重要基础，因此信息准确性有待提高。《暂行条例》第二十五条要求各级各部门加强不动产登记信息互通共享。不动产信息全国联网，有利于打破部门间信息壁垒，推动信息透明公正、实时共享，便于交易相对人查询，降低交易成本，维护交易安全，还有利于社会公众进行监督，大大减少暗箱操作、权力寻租空间。这里需要厘清的是不动产登记哪些信息可以公开，以什么样的形式公开，在什么样的范围公开和面向什么样的对象公开等几个重要问题。目前，部分政府职能部门和地方政府对不动产登记信息公开持保留态度。多数政府网站都需投入了大量人力、物力、财力进行建设管理，但往往存在内容不够全面、更新不够及时、后期无人维护等问题，“僵尸网站”现象并不少见。部分网站还存在查询要素缺失、搜索路径繁琐、数据库连接不畅等问题，点击率始终偏少，群众知晓率低。这些都是网络化过程中需要解决的问题。

最后是网络安全与个人隐私保护还需加强。《暂行条例》规定了可以依法查询、复制不动产登记资料的主体范围，并严格限制了查询目的和用途，要求查询单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经同意不得泄露查询获得的不动产登记资料。国土部表示，个人房产信息属于个人隐私，只对管理部门和住房产权所有人公开。但在推动住房信息联网过程中，部分拥有多套房产的群体或既得利益者，不愿意主动配合联网工作，给登记审查带来了不少困难。由于不动产登记涉及私有财产，关乎个人隐私问题，而登记又是完全自愿的，因此有相当一部分当事人不愿意配合登记，即使申请登记也会故意提供不真实不准确的申请材料，以此掩饰名下私人财产。

域外不动产登记的相关经验与启示

美国各州通过不动产登记联网为征税提供依据。根据各州的不动产登记法进行登记，美国没有统一的不动产登记体系。但美国建立了一套供人检索和调阅的公共索引系统，依托先进的索引系统，当事人可通过代理律师查阅登记机关的档案资料和提供法律意见、向专业的产权保险公司购买产权保险或者在产权转移契约中要求转让人提供产权保证等措施来确保不动产产权的真实性。民众也可以到政府土地登记办公室或相关网站查询有关不动产登记信息。

新加坡大力整合登记系统并实现电子化。新加坡经历了较长一段地契系统与中央登记系统并存的时期，到本世纪初，新加坡全境不动产基本上已统一在中央登记系统下。新加坡政府还同步推进“电子政府”计划，大力推动不动产登记系统电子化，可以让所有人查到某一地块的各种信息。值得注意的是，新加坡不动产登记制度不允许民众查询他人名下具体房产数量信息，以保护个人隐私。

香港地区提供不动产登记便民查询服务。香港的房地产登记制度主要由专门的香港土地注册处负责，自2005年2月12日起，启用了“综合注册资讯系统”，变过去分散在香港岛、九龙和新界登记为统一的中央注册系统，取消了地域界限，并提供网上查询服务，市民只需要交纳几十港币注册，就能在网上查询任意一个物业信息，大大降低了成本，方便了当事人。为保护个人隐私，个人房产信息查询以房屋本身为主，不能查到他人名下所有房产。