房地产去库存成为“国家任务”

文/卞文志

房地产去库存成为“国家任务”

文/卞文志

“房地产”在时隔三年后再次以较大篇幅在中央经济工作会议议题中出现，成为2016中国经济工作的重点之一。中央经济工作会议提出的“扩大有效需求，打通供需通道，消化库存”抓住了解决房地产市场问题的牛鼻子，而实现去库存需要多管齐下，供需两侧同时施力。为此，《人民日报》还特地以“房地产去库存成为‘国家任务’”为题发表评论文章指出：基于目前的楼市特点与人口特征，去年（2015）年底召开的中央经济工作会议为楼市去库存开出的药方更加突出改革红利，按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。

房地产投资下降正在拖累经济增长

国家统计局数据显示，截至2015年11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平续出现负增长，且有逐月下降趋势。国家统计局数据显示，2015年前11个月，全国房地产投资开发增速降至1.3%，仅为2014年同期水平的十分之一。其中，住宅投资增长0.7%，几近停滞状态。受房地产行业业绩下滑的影响，其上下游产业链包括钢铁、水泥、平板玻璃等因产能过剩陷入大幅亏损。另外，银行不良贷款率大幅提升，预计2015年底整个银行体系的不良率接近2%，个别银行将高达到3%，面临着较大的金融风险。有机构测算，目前我国房地产企业自筹资金中50%来自银行贷款，在定金和预收款中，来自银行贷款的比例也有15%之多。

受不动产特点的局限，楼市回暖程度的市场表现并不一致，压力分化是全年楼市最突出的特点。分区域看，去年1-11月份，东部地区商品房销售面积同比增长 9.6%，增速比1-10月份提高0.3个百分点，而西部地区商品房销售面积同比增长3.8%，增速回落0.1个百分点。从城市来看，库存压力更非“全国一盘棋”。过去几年住房需方米。即便库存仍在增加，去年前11个月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账：截至2015年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米，其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月，期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。

2015年以来，由于受库存压力的影响，房地产投资同比增幅持续放缓和快速下滑。2015年房地产住宅投资同比增幅持续下滑，已快接近2009年2月的历史最低值。房地产投资下降直接拖累了经济增长，初步测算，2015年前三季度，房地产投资对经济增长的直接贡献率已降到只有0.04个百分点，创下2000年以来的新低，几乎要落入负贡献轨道。由此可见，当前因库存高企带来的房地产市场投资下滑已十分明显。

房地产开发投资增速在2014年勉强“保十”后，2015年一季度开始一直徘徊在个位数，甚至在9-11月连求“同跌同涨”的局面，在2015年终结，楼市进入了一个全面大分化时期：一线城市和人口基本面较好的二线城市，住房需求持续高涨，总体上呈现“量稳价增”的局面；其他二线城市和部分三线城市从规模扩张转为结构优化，总体步入“量减价稳”阶段，有一定的库存压力；部分三线城市和四线城市需求总体乏力，“有量无价”，库存压力增大。

房地产去库存应从供需两端发力

一直以来，房地产市场冷热都是有关经济走势的风向标，2016年的经济布局之中自然少不了对房地产市场的规划布局。2015年12月14日，中共中央政治局召开会议强调，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。其中，“农民工市民化”的提法与此前市场传闻的“财政补贴首次进城买房的农民”不谋而合，也被认为是最大亮点。其实，在中央政治局会议之前，高层曾三次在公开场合提到房地产业，其核心内容十分一致，直指“去库存”。住建部此前也曾发布文件，支持房企将过剩房源向社会出租，并强调库存高企的三四线城市无须再盖新楼。

化解房地产库存是解决促投资、降风险等问题的“绝对药方”，因此，不仅要多方面多管齐下，还应从供需两端同时发力。在实施这些措施时，首先，要扩大有效需求，加大对农业转移人口在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴等支持政策。同时扩大公积金缴存基本面，以低贷款利率更大程度支持该群体购房。其次，改变以增量为主的调控方式。在当前形势下，采用以增量供应为主的调控方式已不适应市场化需求，在一定增量供给的前提下利用二手房市场和租赁市场存量去库存，可以有效防止总量供给过剩。再次，建立以需求为导向的房地产供给结构。例如可以购租并举，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。最后，在保障类住房的提供上，大幅增加货币补贴的比例，由新建转为收购，以最大程度盘活存量待售新房、二手房等存量住房。另外可取消普通住宅与非普通住宅的划分，降低改善性人群的购房成本。当然，必须认识到，在未来一段时间内去库存的趋势不会改变，这也就意味着政策仍将保持持续宽松。而在结构失衡的局面下，一线城市与部分人口净流入明显的二线城市住房仍显短缺，因此，也应警惕政策宽松引发的该类城市房价大幅上扬。

优惠政策让“居者有其屋”梦想不再遥远

中央经济工作会议提出：化解房地产库存，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场，以满足新市民住房需求为主要出发点，把公租房扩大到非户籍人口，采取鼓励房地产开发企业降价、取消过时的限制性措施等方法。尤其在近期，中央已多次提及房地产库存问题，其重要性可见一斑。

在近期举行的2016网易经济学家年会上，中国房地产业协会副会长任志强就指出，与此前几个楼市周期相比，楼市高库存成为阻碍房地产投资增长的主要原因，而房地产开发投资又与经济走势有高度的正相关性。现阶段，商品房库存问题严重的是三四线城市，不仅库存大，且多民间借贷融资，出现资金链断裂和银行坏账的风险很大。而大城市受人口限制，在诸多政策上不能放开，所以去库存重点还是在三四线城市。另有专家认为，通过加快农民工市民化实现去房地产库存后，还需要一系列配套改革跟进。中国房地产业协会原副会长朱中一建议，要通过改革户籍制度、调整计划生育政策、开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权依法有偿转让和抵押贷款的试点等，让更多符合条件的农业转移人口和城镇居民在城镇购房和租房，助力化解商品房库存。

此次中央经济工作会议提出，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，是针对房地产市场去库存的一项重要举措。据早前媒体报道，河南省濮阳市是较早试行这一政策的城市。根据《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，从2015年12月3日起，政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。这种做法随着中央经济工作会议的定调，有可能会迅速在全国各地推广。

据《中国住房发展报告2015-2016》测算，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共需求23.1亿平方米。相信随着国家相关政策的逐步落实和中央经济工作会议的部署，将有越来越多的农民工融入城市生活，享受公租房或将不再受户籍的牵绊，更多的房源将走向市场，更多城市将取消限购政策，“购租并举”等制度可能会让“居者有其屋”的梦想不再遥远，也将为化解房地产库存、稳定房地产市场提供一条行之有效的现实路径。

（作者单位：山东省临沂市园林局）