化解房地产库存应注意什么

文/陈杰

化解房地产库存应注意什么

文/陈杰

去年底召开的中央经济工作会议再次提化解房地产库存，这是继去年11月10日习近平主席在中央财经领导小组会议讲话中第一次提出要化解房地产库存、12月14日中央政治局经济工作会议高度强调化解房地产库存的重要性后，中央领导在短短一个多月内第三次提到房地产去库存，而且一次比一次更加重视，也一次比一次有更明确的解决思路。

中央清醒地认识到房地产的库存压力及可能引发的经济金融隐患

根据国家统计局数据，2015年11月末全国商品房待售面积6.9637亿平方米，如果按照去年1-11月全国商品房销售均价6821元/平方米来计算，潜在市场价值为4.7万亿元。即使按照20%毛利润率扣除开发商销售利润之后，也有4万亿元级别的资本投入被积压，无法有效周转并处以高度危险之中，此外还让开发商每天都新增10亿元以上的财务费用负担。这4万亿元的资本积压，开发商自身的自有资本金大概只占据三分之一，三分之二来自银行贷款或影子银行的融资。如果积压在待售商品房中的近三万亿元信贷资金不能及时有效回收，形成哪怕15%-20%的坏账，也将在短期内对全国金融体系安全构成严重冲击。

近半年来，全国商品房销售情况实际上已经出现一些改善。如去年1-11月份，全国商品房销售面积10.9亿平方米，同比增长7.4%，增速比1-10月份提高了0.2个百分点。同期商品房销售额7.4522万亿元，同比增长达到15.6%，增速比1-10月提高0.7个百分点。无论商品房销售面积还是销售额，在去年3月30日楼市系列新政刺激之后都出现触底反弹的强劲趋势，两个指标的增速在5月由负转正之后逐月扩大增幅。而且从3月之后，房地产销售额增速持续高于销售面积增速一倍多，表明出现量价齐升的局面，市场人气明显恢复。

回头来看，去年2-3月份是中国房地产市场最危险的时候，量价齐跌，市场一片悲观，人气涣散，市场交易进入冰冻期。经测算，一线城市3月平均的房地产去库存周期都高达15个月以上，二线城市上升为25个月，其他城市更是高达39个月。但“330楼市新政”之后，各主要城市房地产市场压力明显减轻，市场交易上升强劲。

目前上海、北京和深圳等热点城市的房地产去库存周期已经下降到12个月以下，这些热点城市的房地产市场面临的不是去库存压力，而是急需补库存来缓解房价过快上涨的压力。按照销售均价，一线城市这半年来商品住宅价格平均上涨幅度都超过10%。综合各大房屋中介机构发布的数据，北上深广有相当部分的热点楼盘甚至几个月就暴涨了50%-60%。就全国来看，去年11月末商品房销售均价相对去年同期也有7%的增长。就房地产库存而言，近几个月的房地产库存总量虽然还在增加，但库存的增长已经明显放慢，如10月库存比9月增加2122万平方米，而11月比10月就只增加1004万平方米，新增额不到前一期的一半。

如何理解在全国房地产市场销售实际已经出现较大缓和、去库存正在有序进行、部分热点城市反而面临严峻的房价上涨压力的时候，中央却突然高调地三令五申要求加快化解房地产库存？这或许表明，中央透过当前房地产市场一些表面回暖现象，看到更长远的挑战。在房地产这个特殊的市场上，市场销售短期不畅并不可怕，怕的是长期预期被持续看空。房地产长期内的供给过剩，成为了悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑。虽然今年以来房地产市场销售有较大恢复，但支撑反弹的是近几年被各种限制性政策压制的刚性需求，以及大量居民上半年投资股市获得丰厚收益套现后到楼市来避险的需求。这种需求在短期集中释放之后，后续的需求显然乏力。如权威数据反映，我国目前城镇住房存量面积已经超过240亿平方米，且其中近二十年修建的占到90%以上，短期内有更新需求的比例很低，城镇户籍人口的人均住房面积超过36平方米，超过中等发达国家的平均水平，城市户籍家庭多套房比例很高，并有大量房屋空置。政府可能意识到，靠现有户籍居民来解决房地产库存绝不是长久之计，必须尽早启动非城市户籍人口和新市民的住房需求，来化解房地产业的长期性供需不平衡。

化解房地产库存，需要注意以下几个问题

（一）化解房地产库存必须配合去房地产产能

要从根本上化解房地产库存，就必须先从去房地产产能入手。目前看来，年均15亿平方米新开工面积的房地产产能远远过剩了。近年中国年均新增的城镇人口2000万，即使每年新增城镇化人口都市民化为城市定居者，且都能买得起35平方米商品住宅，这也只能消费掉7亿平方米商品住宅。更何况近年城镇化速度实际放缓了，2014年下滑为新增1800万城镇人口。未来城镇化难度在逐年加大，新增城镇人口集中在一二线城市，过剩房地产产能集中在三四线城市，加大了房地产产能过剩的空间不匹配。

对于过剩房地产产能，要多管齐下。已经兴建的房屋，如果当地没有有效需求或需求不足，就要尽早转变用途。房地产业也存在大量落后产能，对于建筑标准不足、设计落后、户型不合理、环境不宜居、环保节能不达标的在建项目，要及时关停并转，以免造成资金和材料的双重浪费。鼓励大企业兼并小企业，提倡房地产企业集团重组，加快房地产业整合，提升产业集中度，提高产业化水平。

（二）化解房地产库存的出发点是保证金融安全

长去库存周期蕴含的最大风险，就是资金回笼风险以及随之而来的价格下跌风险，这会给银行等金融体系带来很大压力。但千万不能把房地产去库存当成又一次刺激房地产投资，让地方政府回到高度依赖房地产开发投资和土地财政的老路上。虽然地方政府在经济低迷情况下有强烈地依靠房地产投资来拉动经济与财税的冲动，但如果明确化解房地产库存的要义是化解房地产库存所蕴含的金融风险，那么在“保投资”和“稳价格”之间必然只能选一个而不能两个都想要，只能通过压缩供给、提高需求来恢复供需平衡，房价才可能得到稳定。增加房地产投资不是化解房地产库存战略中的可选项。摆脱房地产高库存的反复出现，需要从消除地方政府对房地产投资和土地财政依赖度的根源出发。

（三）化解房地产库存并非只能通过刺激购房需求来实现

住房不是只有买才能叫消费，租同样也是消费，而且是更有弹性和活力的消费。要想真正推进住房制度改革以满足新市民的住房需求，就要尊重新市民住房支付能力普遍低下的事实，如果不恰当地让他们过早买房，短期看似解决问题，长期可能产生很多隐患。对新市民而言，应该降低住房消费门槛，大力构建租售并举的新型住房市场，并配合相应的商业住房金融创新和政策性住房金融体系的建立。面向市民全体，鼓励建立长租市场和专业化的租房公司，政府主导的公共租赁住房公司和社会主体兴办的非营利性社会租房机构，两者都需要有，要建立适合不同人不同住房需求的多层次住房供应体系。

（四）化解房地产库存要以充分发挥市场价格机制为前提

当前房地产高库存的出现，从根本上说，缘于历史上市场供需机制的双面扭曲。在政府各种不恰当的干预下，居民对住房的投机性需求被放大，向开发商释放了错误的信号，刺激了过度供给的发生。如今化解已经形成的房地产库存，就不能再重蹈覆辙，让价格信号继续失真。虽然稳定房价对金融体系安全十分重要，但绝不是房价一点不能向下调整。在金融体系安全可以接受的范畴内，让开发商进行必要的价格调整是十分需要的，以此才能找到可持续的供需平衡点。

（五）化解房地产库存要与房地产金融创新结合起来

棚户区改造现在提倡全面货币化安置，可以认为有助于配合化解房地产库存，但真正实现目标还需要有融资创新支持。从近几年的市场经历来看，金融体系对房价调整的忍受度还有比较大的空间，多亏了长期执行的较高的首付率，保证了银行按揭贷款的安全。这点在未来总体上还要坚持。但对一部分财富不足、收入增长预期很强的群体，如技术白领、医生、大学教师等，可以考虑通过适当的创新金融产品来放宽首付限制，鼓励其早点拥有住房。此外，住房按揭贷款资金本身的流动性可以通过按揭贷款证券化来大大加强，这样就可以降低居民住房融资成本。这方面住房公积金贷款证券化已经起步，但还有不少待完善之处。

（作者系上海财经大学高等研究院院长助理、不动产研究所执行所长。本文原载于2015年12月29日《东方早报》。）