政策红利释放，房地产市场有望向好

文/闻之

政策红利释放，房地产市场有望向好

文/闻之

“去库存”已成房地产调控核心环节

2015年12月中旬召开的中央经济工作会议强调，2016年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进，把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。如何化解房地产库存，中央经济工作会议提出了具体的政策思路和措施，经梳理后主要有以下几点。

一是要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

二是要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。

三是要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

四是要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。

五是要取消过时的限制性措施。实际上，“去库存”已经成为当前房地产业调控的核心环节。近一个月来，中央提及房地产去库存问题愈加密集。在全国房地产开发投资增速持续下滑以及经济面临下行压力的情况下，房地产去库存已经成为经济社会持续发展必须面对的关键点和必须要打的“歼灭战”。基于此，中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化房地产库存。当前，从房地产供给侧来看，三四线城市供过于求，库存积压严重，而需求升温的一二线市场却出现供应结构性失衡。业内人士认为，中央出台的房地产去库存政策，对未来的房地产市场是一大利好，尤其在2016年及之后一段时期，一系列政策红利释放，房地产市场有望向好的方向发展。当然，市场发展将会呈现不均衡趋势，一线城市房子可以买，10个大城市房子也可以买，其他的城市或许还需要进一步观察。

房地产市场正在进入复苏上升通道

从过去的2015年来看，房地产市场仅是温和回暖，商品房市场销售量稳步回升，销售回款明显增加，房企资金状况有所改善。受销售状况良好的影响，房企都在增加土地储备，为后续发展做准备。但考虑库存压力依旧较为严重，尤其是三四线城市，大多数城市的房企在土地购置方面仍持谨慎态度。2015年土地购置量虽降幅明显，但预计2016年土地市场将触底反弹，土地成交面积增幅预计在8%左右。同时，大型房企资金面正在改善，2015年各大房企拿地规模不大，而且主要集中在第四季度，预计2016年会积极补仓，尤其在一二线城市。业内专家预计，2016年全国20个典型城市经营性土地成交面积预计将在2015年基础上有所提升，增幅为10%左右。

近年来，由于受经济由高速增长过渡到中高速增长的影响，固定资产投资增幅持续下滑，房地产开发投资增速也受到一定程度的制约，2016年土地购置面积有望稳步增长。但2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑，这将影响到2016年的施工量，进而影响开发投资的增速，所以后者不会显著反弹。2016年全国房地产投资增速将会企稳反弹，但幅度有限，预计全年同比增幅为4%左右。全国商品房成交均价预计2016年增长7%左右。2015年商品房销售面积同比由降转增，当前正处在复苏上升的通道中，根据以往走势，复苏还将延续一段时间，有望在2016年第二季度呈现向好的态势。

中央出台一系列利好政策并明确化解房地产库存，今后有望陆续出台针对三四线城市去库存的政策，帮助农民工在城市购房，三四线城市成交量将有所反弹。预计：2016年全国商品房销售面积可能持续小幅增长，全年同比增幅为5%，成交量将创历史新高；2016年全国商品房成交均价全年增幅为7%左右，70个大中城市房价将有所上涨。

从政策层面看，限购限贷政策的取消、公积金和商业贷款等政策的持续放宽、去库存措施的即将出台、地方政府对于房地产扶持力度的加大、购房者看涨情绪的强化，以及央行仍将降息等，都会促使2016年房价上涨。与此同时，从房地产短周期规律看，每轮房价上涨都会至少持续十几个月，预计：环比增幅在2016年第三季度见顶，峰值可能为0.8%左右；同比增幅呈扩大态势，2016年底达6.6%左右。“双降”等宽松化政策仍将带来利好。

中央多次就房地产去库存问题进行研究，体现出对这一问题的高度重视，以及对推动相关行业持续健康发展的决心。因此，一些房地产企业仍幻想“政府救房市”。不过，经济发展规律表明，房地产业不可能是经济发展的“永动机”，高速盲目扩张的老路行不通。遵循市场规律来发展房地产行业，遵循供需原则消化房地产库存，必须挤压房价中的水分，让房价虚火降下来，释放更多消费潜力。

当然，政策对房地产去库存的辅助作用也很重要。政府在供给侧与需求侧同时发力，在稳定房地产市场过程中，落实好户籍制度改革，加快提高户籍人口城镇化率，深化住房制度改革，取消不合时宜的限制性措施等，都有助于形成商品房的长期消费预期。另外，当前中国房地产税收政策不合理，这也是中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公，也成了当前中国严重的经济问题。无论是十八届三中全会决定还是“十三五”规划建议，都提出共享经济，希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。所以，新的房地产税收政策出台是必然趋势。如果房地产市场的新税收政策出台，并用这种税收政策来遏制房地产投机投资，去除房地产的赚钱效应，那么中国房地产市场的周期性调整今后将会更加明显。

1月5日，中科院预测中心在北京发布了2016年中国经济预测：

2016年商品房的价格将延续去年的平稳增长态势，1-4季度的销售均价同比或上涨3.9%。2016年，房地产开发投资完成额约为106556亿元，同比增长7.5%；房企购置土地投资额约16965亿元，同比增长6.6%。据预计：2016年全国商品房销售面积约为129455万平方米，同比增长9.6%；住宅销售面积约为123364万平方米，同比增长8.8%；商品房销售额约99459亿元，同比增长13.9%；全国住宅销售额约79980亿元，同比增长11.1%。在供给方面，2016年房地产新开工面积为168788万平方米，同比增长3.6%，施工面积802739万平方米，同比增长8.4%，竣工面积108721万平方米，同比增长6.8%。2016年商品房销售均价预测结果为7010元/平方米，同比增长3.9%。2016年一季度商品房销售均价同比增长4.4%；一二季度商品房销售均价同比增长5.0%，一至三季度商品房销售均价同比增长4.7%。

中科院表示，人口总量、人口增速、人口结构以及人口迁移等因素对房地产市场现阶段状况及未来发展趋势或潜在风险具有重要影响。新型城镇化将影响房地产市场需求结构、总体空间布局与供需平衡，使房地产价格长期处于上升区间。宽松的货币政策使房地产贷款成本达到历史新低，住房消费受到刺激。土地供给政策可有效地调控房地产市场。由于库存过高，政府将更加注重房地产业在促消费、保投资方面的重要作用。

从宏观经济环境来看，中央经济工作会议明确指出，要把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标，未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一步，适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手段，降准降息等宽松化政策手段有望继续实施。这无疑将对楼市成交产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款，都将受益。为化解高库存压力，未来将通过降低购房贷首付款、减少交易环节税收、放松公积金贷款政策等利好来扩大有效需求，稳定房地产市场。

（作者单位：山东省临沂市园林局城建处）