对房地产调控背景下度假区房地产市场风险诱发区域性金融风险可能性的实证分析

【摘要】前几年，受利益驱动影响，国内房地产业出现井喷式发展，一些区域房地产市场泡沫严重，直至出现了诸如“空城、鬼城”的怪胎现象。近年来，这些“空城、鬼城”怪胎在国家房地产调控持续的背景下，房地产市场严重萎缩，不仅对当地经济发展带来较大冲击，更重要的是对金融安全和社会稳定带来较大隐患。本文通过对山东乳山银滩度假区的房地产状况进行调查和分析，期望探寻促进区域房地产健康发展的对策和建议。

【关键词】经济 房地产 启示

近年来，为遏止房价过快上涨，国务院出台了一系列组合式房地产调控措施，对抑制个人炒房和投机购房起到了积极的促进作用。在此过程中，被国内各大媒体频频曝光的诸如“鬼城、空城”等区域性房地产市场风险越来越引起人们的关注。为全面了解房地产调控背景下度假区模式房地产市场风险对地方经济、金融业造成的冲击，本文选择了山东乳山市银滩旅游度假区作为调查样本，通过分析国家近年来的房地产调控对该区域房地产市场的影响、论证房地产行业风险演变或蔓延为区域性金融风险的可能性，期望探讨改善和促进区域房地产市场健康发展的对策和思路。

一、调查样本概况

山东乳山银滩旅游度假区位于乳山市东南海滨，地处青岛、烟台、威海三市中心地带，地理位置优越，自然环境优美。1992年开始开发，2002年被国家旅游局批准为国家AAAA级旅游区。区内规划控制面积65平方公里，已建成20平方公里。目前已开发商品房住宅面积1300多万平方米，建成居民生活小区50多个，常住人口达2万多人。商品住宅购买以异地客户为主，遍及全国20余个省、市、自治区，金融机构共办理异地住房按揭贷款余额64亿元，房地产业已成为当地经济发展的支柱行业。2009年区内房地产业税收占当地财政总收入50%以上，银滩旅游度假区房地产业在区域经济、金融发展中占有举足轻重的地位。

二、房地产行业风险诱发区域性金融风险的路径传导

当前国内外学者普遍认为，房地产行业风险诱发和演变为区域性金融风险的路径传导主要通过“溢出效应”来实现。

（一）集中度风险传递

集中度风险是引发系统性风险的重要根源。近十年来，在房地产市场火爆、行业监管部门弱化和银行逐利性增强等因素共同作用下，国内银行业和其它非银行金融机构向房地产及相关行业投放了大量的贷款和融资，导致房地产业金融集中度不断提高。据金融统计资料显示，2015年末我国银行业金融机构人民币房地产贷款余额为21.01万亿元，同比增长21%，高于各项贷款增幅6.7个百分点。另据中国金融统计年鉴显示，目前我国的银行业房地产贷款集中度已达到20%左右，较10年前提高了5个百分点，其中京、津、沪、穗、深、渝等一线城市贷款集中度高达29%，东部沿海的比重高达50%。房地产金融集中度不断提高，引发的行业泡沫越来越大，在房地产宏观调控持续的背景下这种行业风险极易演变为金融风险。

（二）关联度风险传递

金融产品的关联度，主要表现为多种融资渠道共同指向同一类基础资产，由于基础资产价格发生变化，而造成多个渠道共振或相互影响进而引发系统性金融风险。通过对山东100户房地产企业问卷调查显示，86%的房地产企业存在多渠道融资情况，融资结构除银行贷款外，民间融资、股市融资、股权融资、信托融资、债券融资、理财融资等多渠道融资是目前房地产业的普遍选择。有资料显示，2015年末全国房地产信托余额1.32万亿元，占全部信托余额24.49%。据专家估算，目前我国地方政府融资平台贷款的86%左右都与房地产市场相关，而一年期以上风险相对较高的理财产品资金50%以上直接或间接投向了房地产。由此可见，多元化渠道融资助推了房地产业的高杠杆化经营，在房地产市场萧条和银行信贷政策约束的情况下，房地产业资金链的脆弱性更加突出，极易因某环节资金链断裂最终引发多米诺古牌效应染指区域金融风险的发生。

三、旅游度假区房地产行业风险诱发区域性金融风险的实证分析

（一）调查样本近年房地产市场发展特点

1.房地产价格上涨较快。乳山银滩度假区2002年开始开发，2003年下半年随着全国房地产市场的升温，该区域的房地产开发很快进入了旺盛期，由于开发商采取得力的市场营销措施和适合客户需求的小户型设计，银滩的房地产价格很快上涨，并且出现了轮番上涨的势头。据当地人民银行监测，目前该度假区装潢商品住宅平均价格已达5000元/平方米，其中精装商品住宅均价达6000元/平方米，最高价格达7000元/平方米以上，分别是2003年房地产价格启动时的4.16倍、5倍和5.8倍。

2.商品住宅以小户型为主。银滩独特的地理位置（离乳山市区15公里，较偏僻）和良好的旅游度假资源决定了外地客户来此投资购房主要以夏季临时度假居住为主，只要屋内生活设施齐全、装修精美，不需要太大的面积。为此，银滩的开发商设计和开发的商品住宅大都以70平米以下的小户型为主，其中居内生活设施齐全的40～50平米的精装房最受青睐。据统计，2008年以来，银滩共销售90平方米以下的中小型商品住宅房2.3万套，占总销售套数的88%。另外，小户型住宅商品房还因总房价低、普通中等收入工薪族能够接受等原因大受青睐。

3.购房者以异地居多、资金来源以按揭贷款为主。银滩良好的气候、清洁的空气和水质以及独有的大海资源吸引了来自全国各地的异地购房者，而异地购房者90%以上选择了小数额的银行按揭贷款购房。受金融危机影响，银滩的房地产销售一度低迷，各银行为竞争业务而降低贷款门槛，为日后的泡沫破灭留下了风险隐患。截止调查日，当地金融机构为异地客户在银滩购房办理的住房按揭贷款余额为64亿元，占乳山全市金融机构住房按揭贷款的82.3%。

4.异地购房者购房目的以度假和投资为主。据当地金融机构反映，来乳山银滩购房的异地客户购房目的主要以休闲度假、临时居住为主，约占购房者的85%以上。这部分群体大都来自国内各大中城市、中级以上收入群体和部分离退休人员，他们购房主要看中银滩的度假资源；另有少部分异地的中高收入群体进行投资增值，约占购房者的10%左右。这部分投资者大都以长期投资为主，很少进行短期炒卖。

5.销售方式以预售和异地代理销售为主。目前银滩的商品房基本采取预售方式，开发商多层建筑工程进度达到2层以后，即可取得预售许可证进行销售，待到楼盘封顶时房屋销售一般可达到70%以上。营销模式普遍采取异地公司代理销售制，这种营销模式类似传销。据度假区房地产销售业内人士透露，目前银滩开发商对异地一级代理公司的让利点数为一般为10～20%，装修精美的高档楼盘最高让利点数甚至可达到25%以上。以目前该度假区精装住宅房均价6000元为例，对代理商让利20个点即每销售一平米可赚1200元，利润与开发商不相上下。

（二）房地产行业风险诱发区域金融风险分析

国务院连年实施的房地产调控，对以度假区模式发展起来的银滩房地产业和当地金融业造成的风险影响主要表现以下几个方面：

一是面临政策风险。据当地金融机构统计，目前乳山银滩的异地住房按揭贷款占99%以上，自国家差别房贷政策实施以来，该区域的房地产销售大幅萎缩，对当地经济和房地产金融带来巨大冲击。在地方政府的诱导下，部分金融机构放松了“差别化”的房贷政策的执行力度，对不能提供一年以上当地税收证明或社会保险缴纳证明的非本地居民提出的按揭贷款请求可能仍在受理之中，这种政策上的逆操作，给当地的房地产业和金融业带来较大的政策风险。

二是遭受市场风险。连年的房地产调控给银滩度假区房地产业带来的市场风险主要有以下几个方面：一是房地产价格下行风险。据当地银行反映，目前乳山银滩的房地产价格虽然没有出现大幅下跌，但在当前房地产调控持续的背景下，这种以度假区为核心构建的区域性房地产价格下行必然的；二是交易风险。由于度假区式房地产开发属“候鸟式”旅游度假区，受季度性影响较大，房地产销售主要以外地人为主，本地没有居民购买，因此导致二手房交易市场惨淡，二手房交易基本处在“有价无市”状态，特别在当前房地产市场疲弱状态下使买家或按揭贷款银行承受着较大的交易风险；三是经济萧条风险。据当地人民银行反映，以往每年5～10月份房地产销售旺季，周六、周日来自全国各地到银滩看房、购房的外地客户络绎不绝，对当地的餐饮、住宿、旅游等服务业的带动作用十分明显。当地旅游局也反映，2008～2009年银滩房地产销售火爆时乳山市的宾馆、酒店需要提前预订。目前，国家连年对房地产市场的深度调控，使乳山银滩的房地产市场已开始走向萧条，对当地经济产生了十分严重的影响。

三是诱发金融风险。目前乳山银滩的异地房地产按揭贷款总量达60多亿元，分别占乳山和威海市住房按揭贷款总量的82.3%和22.7%。房地产行业的金融集中度过高，必然使银行未来面临着较大的金融风险。据当地金融机构反映，由于银滩度假区的房地产配套设施不健全，相对住房建设的迅猛发展，与之配套的水电暖等基础设施及学校、医院、市场、物业管理等服务项目发展滞后，若居住环境长期达不到购房者心理预期或房地产价格出现大幅下行，购房者可能或者必然出现“弃房”现象，最终导致房价恶性下跌、房产贬值，银行的抵押物减值，将严重危及金融安全。另外，在当前房地产调控持续背景下，该度假区的二手房交易不活跃，在银行承受抵押物减值风险的同时，也使银行处置抵押物存量变得更加困难。2008年以来，银滩二手房交易量不足3万平方米，仅占同期交易总量的2%。银滩度假区的二手房“有价无市”局面，使银行的房地产金融面临较大的违约风险。以目前度假区住房按揭贷款余额64亿元、银行综合抵押率60%、银行抵押物缩水50%粗略匡算，当地金融机构未来的信用损失将在10亿元以上。不仅如此，当前金融危机背景下，部分开发企业资金链趋紧，已导致部分银行到期贷款不能偿还。乳山银滩的房地产行业风险，在国家房地产调控持续和未来房价下行压力进一步加大的情况下，极有可能将这种行业风险演变为区域性金融风险，界时对当地的金融安全和社会稳定将构成较大威胁。

四、促进度假区房地产市场健康发展的建议

（一）加强房地产市场监测提高风险预警级别

鉴于目前房地产发展现状，人民银行要从维护区域金融稳定的高度上认识当前房地产市场可能出现的风险和苗头，进一步加强区域房地产市场的监测，发挥窗口指导作用，及时向金融机构进行风险提示，提高区域金融稳定的预警级别。监管部门要按照银监会最新规定，严格监督各大中型银行按季度开展房地产贷款压力测试，督促金融机构认真贯彻执行国务院出台的差别化房贷政策。各商业银行要密切关注当前的房地产风险，随时评估按揭贷款损失情况，发现风险苗头及时向当地人民银行和监管部门报告，切实维护辖区金融稳定。

（二）加强国家宏观调控和引导，完善房地产金融法律环境

房地产金融是一个比较特殊的金融领域，世界上很多国家都有专门的金融监管部门对其实行风险监管。因此，进一步加强房地产金融风险防范的制度环境建设，建立健全房地产金融方面的法律、法规，是有效防范金融风险的重要前提。建议根据国内实际情况，尽快制定也适合房地产金融市场健康发展的法律、法规，促进房地产金融市场的健康发展。另外，需要建立房地产金融风险监管联动机制，目前单一的央行监管模式难以适应现时金融监管的要求。建议尽快建立起包括央行、银监会、审计、房管、行业协会在内的多元化、全方位的房地产金融监管体系。

（三）强化科学规划，避免“鬼城”出现

自2000年以来，我国各个城市几乎都有新城区在建，在一定时期内已经能够满足城市的发展需求，当下应该减缓或慎慎新城区、特别是度假区建设的审批。一方面梳理反思新城新区建设出现的问题与矛盾，谋划未来新城区发展的方向和顶层设计；另一方面，可以给在建的新城区一定的缓冲时间，等它们建设成型后再考虑是否需要拓展更多的空间。新城开发规划上造成的先天性不足与缺陷，只能靠后期运作来完善与整改，以此减少“鬼城”的出现数量，降低已有“鬼城”的负面影响。对目前已经形成的“鬼城”，要着重从规划和管理上吸取教训，从中指导各地城市建设少走“鬼城”弯路。

（四）植入新型产业，进一步完善基础设施建设，带动“鬼城”变新城

归根到底，城市化不应当是无源之水，无本之木。必须要有相当的产业背景作为保证。当地政府要通过招商引资将高端、环保的产业纳入度假区内，通过发展产业来增加区域经济发展的造血功能，使整个城市处于螺旋式成长模式，新城才能不至于变成“鬼城”。另外，要继续加强和完善基础设施建设，变“鬼城”为“新城区”。当地政府应从维护房地产市场稳定发展的高度出发，切实做好度假区内的排污、供暖、入学、就医及交通等民生基础设施配套建设，以良好的环境吸引异地、本地客户置业、安居，将度假区打造成宜居的新城区，以稳步增长的居住型需求推动房地产业持续、健康发展。

作者简介：王国锋（1965-），男，经济师，供职于中国人民银行威海市中心支行。