基于“供给侧改革”视角下我国房地产业发展研究

【摘要】房地产业作为我国经济增长的支柱性产业，对国民经济的发展起举足轻重作用，近年来，房地产业的发展遇到了瓶颈，具体表现在：市场供需矛盾突出、土地购置趋缓、投资增长乏力。若不进行结构性调整，势必影响我国经济的可持续发展。在“十三五”时期国家提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的背景下，本文基于“供给侧结构性改革”的视角，摒弃以往注重“需求侧”逻辑思维分析，从生产和供给端入手，来探讨和分析我国房地产业的健康发展。

【关键词】房地产业 供给侧改革 政策建议

一、引言

近年来，随着我经济增长逐步放缓，产业发展结构性矛盾日益凸显的情况下，中央财经领导小组在2015年11月的会议上，审时度势提出了“在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力”，这对于我国房地产业而言，无疑是重大利好消息。长期以来，我国政府注重从需求侧的角度出台政策来调控房地产市场，当房地产市场发展快时，政府通常通过限购和限贷等一系列的调控政策来抑制市场需求。最近有一篇文章“别让华为跑了”在网络上疯传，折射出实体生产企业对不断攀升成本的无奈。在新的经济形势下，党中央和国家政府高屋建瓴，提出了“供给侧结构性改革”，通过引导经济发展转型升级，来保障国民经济的健康可持续增长。

二、我国房地产业供给侧改革的必要性分析

（一）我国房地产市场出现严重的结构性过剩

当前我国房地产市场存在严重的结构性过剩问题。从总体来看，房地产及相关产业链存在明显过剩。从区域发展的视角来看，我国房地产市场呈现严重的内部结构失衡，表现在一方面一线城市供求矛盾突出，高房价抑制了市场的刚性需求，而在改善民生的保障房、限价房、公租房以及经济适用房层面上，政府的引导投资力度明显不足。另一方面三四线城市供过于求。从房地产的行业属性来看，也存在结构性过剩。一直以来，政府在工业用地方面取得出让金收入远低于商业和普通住宅，各地先后涌现了各种地王，因此造成商业和住宅的价格被抬高，从而导致一些城市的工业用地成本也水涨船高。另外，对于一些效益不佳，管理不善的“僵尸企业”占用了大量宝贵的土地资源，从而影响了产业结构调整和优化。

（二）我国房地产市场的有效需求不足

根据有效需求理论，可以将有效需求分为投资需求，消费需求和投机需求。我国房地产市场的有效需求不足主要体现在消费需求方面，由于市场的房价水平偏高，从购房者的实际购买力来看，市场上的大部分消费者的可支配收入水平明显偏低，对于刚性需求的购房者而言，高房价使得他们不得不搁置自己的购房计划，尽管政府从宏观政策方面给予了很大优惠，从降低首付、利率、税收和公积金等等，在二三线城市的“去库存化”依旧任重而道远。

（三）我国新型城镇化建设的内在要求

在国家“十三五”发展规划中，其中提到了我国新型城镇化建设的发展规划，在城镇化过程中要建立宜居、人性化和生态化的城市。新型城镇化建设强调发挥房地产的基础作用，从而保障人的充分流动，促进产业高度融合、提供普遍服务，从产业支撑、人居环境、社会保障以及生活方式由“乡”到“城”的改变，这本质上是基于“供给侧结构性改革”的视角，重新审视城镇化建设过程中的房地产业发展问题，实现我国房地产业在新型城镇化建设过程中量变到质变的飞跃。

三、促进我国房地产业的供给侧改革的政策与建议

高库存是我国房地产市场供需矛盾的集中体现，近年来尽管政府陆续出台了各种利好政策刺激购房需求，总体而言取得的效果不太明显，并且楼市的调控政策的影响力在逐步弱化。现实表明现有的“需求侧”已经不能有效解决房地产业的高库存问题，在新的经济常态下，亟需对房地产业进行“供给侧结构性改革”，建议从以下几个方面做起：

（一）深化税制改革，抑制房地产投机行为，促进房地产回归居住属性

当前我国房地产市场交易存在严重的投机性，因此，我国房地产市场需要深化改革，实行有条件的市场化管理模式，突出房地产的居住属性，弱化其投机属性。建议政府通过税制改革，对市场的上的房地产投机行为加重征税，具体可以借鉴德国在房地产市场的调控措施，对那些在市场上具有多套房子且空置坐等升值的行为，征收“空置税”，并随着房产价值的增值而进行动态调整。对这些新增的税收用于补贴市场上的公租房和政策性住房等；另外通过立法充分保障租房者的合法权益，另外，针对房产税不能轻易进行税收转嫁的特点，应加大房产税的征税力度。通过上述税制改革，可以在一定程度上可以有效遏制房地产的投机行为，使投机过热的房地产市场回归居住属性，从长期来看，有利于房地产市场健康发展。

（二）弱化房地产业的财政增收作用，完善地方政府考核机制

我国房地产业快速发展离不开政府的推动，从利益关系角度出发，二者相辅相成。在当前的政府绩效考核体系下，GDP增长和财政收入是其中非常重要的指标，在政绩考核的驱使下，我国房地产业基于自身发展特性，在促进地方GDP增长和增加财政收入方面具有不可替代的作用。因此，在当前国家城镇化建设的进程中，很多地方政府为了经济发展目标大力发展房地产业，导致了市场了出现了房地产高库存的现象。现阶段要进行供给侧结构性改革，需要弱化房地产业的财政增收作用，完善地方政府考核机制，在地方政府的财政收入指标体系中，建议减少房地产业的权重，增加一些高新技术，节能环保、文化旅游等产业的比重，注重各大产业的均衡发展，逐步降低地方政府与房地产业的关联程度。

参考文献

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作者简介：陈平（1986-），男，汉族，湖北通山人，廣东技术师范学院会计学院教师，硕士研究生，中级经济师，从事产业经济与财务会计、税收相关研究。