营改增对房地产行业的影响及对策探析

文/黄建飞



营改增对房地产行业的影响及对策探析

文/黄建飞

2016年5月，“营改增”税制改革正式实施。房地产业作为我国经济发展的重要组成部分，在“营改增”中面临建设材料成本增加、人力成本不能进行进项抵扣、设备费用进项税抵扣增加等多重考验。本文根据这些新形势，作出了“营改增”使房地产经营成本面临新的考验、带来新的变化、提出新的要求等三个方面的思考；同时，提出了票款相符、转变理念、提升素质等对策建议，以期促进房地产业健康发展，实现房地产发展新境界。

“营改增”；房地产；税负；对策

一、“营改增”使房地产经营成本面临新的考验

当前，房地产业在“营改增”的浪潮中面临重重考验，尤其是经营成本方面的考验，主要体现在建设成本、人工成本、设备费用三个方面：

1.面临建设材料成本增加的考验。在“营改增”浪潮中，房地产业面临最大的考验是建设材料成本增加。房地产业在建设过程中需要各种建设材料，材料种类繁多，部分材料需求量较大，各材料来源方式不同，因而对于房地产业来说，建设材料发票管理复杂，导致增值税进项税额抵扣难度增加，部分材料面临无法抵扣等问题，使房地产业经营成本增加，房地产业面临严峻考验。

2.面临人力成本不能进行进项税抵扣的考验。在房地产企业中，人力成本主要包括取得成本、开发成本、使用成本、保险成本、离职成本等，其中这五类成本中又包含着具体的成本，比如取得成本包含着招募成本、选择成本、录用成本、安置成本，开发成本包含着上岗前教育成本、岗位培训成本、脱产培训成本。“营改增”的本意为降低企业税负，但是2016年5 月1日“营改增”实施后，使房地产业面临人力成本不能进行进项抵扣的考验。

3.面临设备费用进项税抵扣增加的考验。房地产业的设备费用主要有五大部分组成，即设备原价、运杂费、运输保险费、采购费、设备保管费，其中运杂费又包含运输费、调车费、装卸费、包装捆扎费等。“营改增”实施后，以上五类设备费用将受到一定影响，使房地产业面临设备费用及相关抵扣增加的考验；同时，还使房地产业面临机械设备等固定资产增值税进项税额抵扣的考验。一旦设备租赁费用无法进行抵扣，意味着房地产业设备费用进项税抵扣将要增加。

二、“营改增”对房地产企业发展带来新的变化

在我国房地产业在面临“营改增”的重重考验下，必须转变思想观念，全方位、多层次适应新的形势，多角度、宽领域应对可能产生的新变化，有效激发房地产企业活力。

1.企业经营方式不同给税负带来新的变化。房地产业实行不同经营方式，“营改增”将会给房地产企业产生不同的影响，给税负带来新的变化。主要体现在以下六个方面：一是房地产现行业务，二是房地产今后的业务，三是自持业务，四是代理销售视同销售，五是由甲方提供的材料业务，六是土地房屋对外投资。因此，房地产企业要结合不同的经营方式，针对“营改增”给房地产企业带来不同的新的变化，制定行之有效的应对措施。

2.企业增值税进项发票带来新的变化。“营改增”实施后，对房地产业来说，带来最大的变化就是有12种发票即使正规也不能进行进项税额抵扣。例如：（1）票款不一致的发票；（2）“对开发票”；（3）开发票时，供应商没有开具销售清单；（4）房地产企业的开发产品。为此，“营改增”给企业增值税进项税发票的处理带来了很大的变化，必须引起房地产业的重视，并积极应对。

3.企业兼营行为和混合销售行为带来新的变化。自2016年5月1日始，“营改增”中取消了“混合经营”行为，导致房地产业兼营行为和混合销售行为发生较大变化，具体体现在：（1）兼营行为。新的细则规定，在纳税人兼营非应税项目的情况下，应对货物或应税劳务的销售额及非应税销售额分别核算，如果未分别核算，主管税务机关应对其进行核定。（2）混合销售行为。“营改增”后，“混合经营”概念消失。因此，“营改增”给房地产业的兼营行为和混合销售行为带来了新的变化。

三、“营改增”对房地产财务管理提出新的要求

从房地产财务管理的层面上看，“营改增”的重重考验使企业必须对财务管理提出新的要求，尤其在发票管理、采购销售管理、完税行为管理等方面。

1.对发票管理有新要求。发票管理是财务管理的原始环节之一。在“营改增”的新形势下，对房地产业的发票管理提出了新的要求：（1）对于可以抵扣的专用发票，应及时取得并妥善管理。有些较难获得的燃油费等增值税发票，可以以企业为单位统一购进充值卡等方式妥善处理。（2）对于房地产业专用发票，应加强其认证管理。对无法抵扣的增值税专用发票，房地产企业财务管理人员应熟悉可抵扣的专用发票，并加强认证管理。（3）对于增值税专用发票，应防范虚开，严加管理。少数房地产企业可能会虚开增值税发票，以此达到调节税金或不缴纳税金的目的。对于此种行为，房地产业更应加强防范、严加管理。

2.对采购销售有新要求。采购环节与销售环节是房地产业经营管理的另一个重要环节，在“营改增”的影响下，必须对采购销售环节提出新的要求：（1）采购环节。房地产企业与供应商签订采购合同时，在合同中最好不要出现与销售金额挂钩的违约金条款；同时，要明确发票开具时间、开具类型、以及运输费用的负担情况等相关条款。只有在这些细节处也对采购环节提出新的要求，房地产企业才会在应对“营改增”的考验时游刃有余。（2）销售环节。一要合理筹措，规避额外税负风险；二要增强对企业客户的关注度；三要对精装修房及商业类产品的销售注意进项抵扣；四要优化调整预收开票等企业业务流程。

3.对完税行为有新要求。完税作为房地产业缴纳税收的末端环节，其处理是否得当对房地产企业的纳税结果具有重要影响。因此，“营改增”对房地产企业的完税行为提出了新的要求：（1）如果纳税人的应税行为是在“营改增”试点前发生的，需要补缴税款的纳税人，应按照“营改增”的税收新政策补缴相应营业税。（2）如果纳税人的应税行为是在“营改增”试点前发生的已缴纳税款，但是按照“营改增”新税收政策需要申请退还部分税款的纳税人，应主动向原税务机关申请退还税款。（3）如果纳税人的应税行为是在“营改增”试点前发生的，按照“营改增”新税收政策需要缴纳税款差额的，需要及时向原税务机关缴纳。

四、房地产行业应对“营改增”的几点对策建议

在“营改增”的新形势下，结合房地产业实际情况、房地产业应树立的新理念，对其财务管理提出的新要求，建议重点从以下三个方面加以应对。

1.票款相符，确保各类增值税发票抵扣。房地产业有效应对“营改增”的考验，首先应该做到的就是做到票款相符，确保各类增值税发票抵扣。根据“营改增”的要求，并不是所有的增值税发票都可以抵扣，想要实现增值税的抵扣，必须满足：第一，房地产企业想要抵扣的增值税专用发票要在规定的期限内进行认证，并同时进行申报抵扣；第二，房地产企业想要抵扣的增值税专用发票，其购进的货物或劳务须应用于企业应税劳务才可以抵扣；第三，房地产企业想要抵扣的增值税专用发票上所示的货物不属于不动产。房地产企业欲在“营改增”中做到票款相符，确保各类增值税发票相抵扣，要努力做到：（1）在以往对账日期内，房地产业可缩短对账周期，短期内进行不定期对账，例如每季度不定期抽查，以确保票款相符；对于票款不符的账目，要及时查明原因，妥善处理。（2）应用先进财务软件，及时将房地产业的相关票据、货款资料与供应商及客户的票据、货款资料核对，确保票款相符；对于票款不符的，把不符资料打印出来，查明原因，催票催款。（3）对收货手续进行严格管理。房地产业在管理收货手续过程中，在有发票时，要形成收货日报的程序；在没有发票时，应及时办理统一的无发票的收货单，同时上报，以此严格把控房地产业的收货手续，确保票款相符，各类增值税发票能够及时抵扣。

2.转变理念，科学调整经营模式。房地产业为了更好应对“营改增”新政策，其根本还是从思想上进行转变理念，科学调整企业经营模式。具体做好以下几个方面：（1）创新发展，拓展发展空间。我国房地产业应充分利用自身资源，例如信息资源、科技资源、政治资源等，发挥企业内外部创新能力，拓展发展空间，调整经营模式，才能在“营改增”的大潮中合理避税，降低成本，实现持续发展。（2）以龙头企业为标杆，调整自身经营模式。我国房地产企业在遵守国家法律法规的前提下，主动向房地产业龙头企业学习企业管理理念，例如万科、万达、恒大地产、龙湖地产、绿地地产等，吸收其管理精华，对自身经营模式进行调整，实现更好发展。（3）采用精益管理模式，科学降低成本。我国房地产业应在“精益思维”指导下，逐步采用精益管理模式，合理避税，科学降低成本，应对“营改增”的考验。

3.提升素质，提高财务管理水平。房地产企业想要顺利应对“营改增”，还应努力实现人员素质的提升，提高财务管理水平。（1）入职严格甄选。房地产企业在招聘财务管理人员时要做到严格甄选，不以与领导关系亲疏为标准，而以财务人员自身素质高低为标准，选贤选能，而非走家族制管理路线。（2）定期培训。房地产企业应对财务管理人员进行定期培训：一方面，要进行财务知识培训；另一方面，要进行财务软件及相关技能培训，尤其在“营改增”实行后，更是要组织专门培训，以提高房地产企业财务管理水平。（3）不定期考核。不仅注重期末考核、任职考核，还要加强平时管理，不定期考核，认真记录在案。（4）优化管理流程，提升管理水平。合理的流程是高效管理、提升水平的基础。因此，可通过优化管理流程的方式来提高财务管理水平。

五、结束语

全面实行“营改增”后，我国房地产业受到了很大影响。面对重重考验，我国房地产业应该从转变理念、科学调整经营模式开始，逐步落实到企业管理上。从业务角度上，做到票款相符，确保各类增值税发票抵扣；从人员管理角度上，做到提升素质，提高财务管理水平。只有不断改进与创新，我国房地产业才能顺利通过此次“营改增”的考验，实现健康发展。

［1］陆勇.试论营改增对房地产企业财务管理的影响［J］.行政事业资产与财务，2016（09）.

［2］梁萍.营改增对房地产企业影响初探［J］.财会学习，2016，11.

［3］黄玲，向文彬.论“营改增”对房地产企业的影响［J］.财会月刊，2015，07.

（作者单位：鸿翔控股集团有限公司）