持有型物业现金流管理分析

摘要：2016年是中国房地产行业动荡的一年，房地产行业在经过了一段时间的低谷，形式更加复杂，一线城市的房价猛烈回升，交易量连年增长，然而三四线城市去库存压力山大。随着我国持有型物业在房地产企业的所占份额日益增加，现金流管理在持有型物业的管理中就越来越凸显出至关重要的作用。通过对房地产企业现金流管理中可能存在的问题进行分析和对持有型物业的现状单独进行分析，但是持有型物业却存在着现金回收期过长，周转较慢的情况，不能像销售型物业在短期之内收回现金，这就意味着我们要采取合理筹划，提前对现金流进行预测，对项目的收益，成本，费用进行考核等措施。

关键词：持有型物业；现金流；房地产行业；稳定收益

中图分类号：F293.3 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）018-000-02

一、研究背景

长期以来我国都把利润当做评价一个企业价值能力的核心指标，但利润是使用权责发生制计算出来的，有收入并不一定有现金流入，有现金流入也不能确认当期收入。现金流量对企业的综合价值进行评估有效保证了评估结果的科学性和真实性，避免了由于企业价值判断不准带来的资金断裂等风险。

二、房地产企业的现金流管理分析

巨大的资金压力是房地产行业不同容忽视的问题，我国房地产行业的资金缺口据报道已经达到5000亿。一些中小地产商由于实力不足面临着资金匮乏有可能会导致破产的风险。房地产行业作为一种预测将来需求而进行生产的行业，由于自身特点，价值大以及开发周期长等风险因素，现金流存在着种种问题。

（一）房地产行业对资金需求量非常大

房地产项目由于投入成本高形成大量的资金需求，房地产企业需要集中的大笔投入的资金，而募集开发建设所需资金的过程又是分散的，这种矛盾造成房地产企业仅局限于自有资金是不足够的，所以房地产企业对银行的依赖度长期居高不下。这种情况下，资金链很容易被拉断，特别是中小企业将面临严峻考验：对于每一个房地产项目而言，从选择地块开发楼盘到房屋竣工验收，需要几个月甚至几年的时间，所开发的房地产商品只有销售到一定数量后才能收回成本乃至利润，房地产开发周期长、资金周转慢、回收期长是我们在考虑房地产企业现金流中不可忽视的问题。

（二）房地产行业投资风险大

房地产地产项目一旦投人就具有了不可移动性，它是在相当长的一段的时间里很难发生变化，很难根据各种如社会经济环境发生变化加以改变和调整，使得现金流的投人风险性加大，如果失败，可能面临着收不回投入资金的风险。

（三）资金来源和使用的现状

据统计，我国的房地产企业资金的主要来源还是依靠银行，商业银行基本参与了房地产开发行业的全过程，导致房地产企业的高速发展大多是在银行信贷的支持下实现的，而国家出台的一些政策例如对房地产企业的加息等意味着房地产行业从银行获得的现金流入将会大幅度下降。房地产企业还面临着现金持有量不均衡和资金使用效率低的问题，因为房地产行业属于一次性使用大量资金的的行业，在各个阶段使用资金的数量不同，有的时候资金很紧缺导致高息借入大量资金有的时候资金充裕又会导致资金的闲置。总的来说房地产行业的资金使用效率不能维持在一个稳定的水平，也是我们在日常的现金流管理中需要特别注重的部分。

三、持有型物业现金流管理的现状及存在的问题

（一）持有型物业的概念

从世界范围来看以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有两种典型的收益方式，一种是销售型收益方式，一种是持有型收益方式（物业租赁收益方式）。持有型物业收益方式则是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后，通过宣传推广，招商谈判等环节，最终以租赁方式获取房地产投资收益。大连万达集团董事长王健林提出了长期的一系列对于大型购物中心、五星级酒店等持有型物业的建设计划，与此相仿一些大的房地产商也纷纷欲加持商业物业的持有比例，这预示着持有型物业将会在房地产行业中占据更高的比例。

（二）资金需求量巨大、占用时间长

建筑成本投入较高使得房地产企业必须不惜人力物力的筹措大量的资金以便有大量的现金流入，同时产生了高额的利息，尤其是对于一些中小型企业来说负担深重。相比销售型的快进快出，持有型模式首要难题就是资金压力。尤其是目前市场受调控政策、银根紧缩影响，资金问题几乎是所有开发商的共同难题。一个房地产项目，如果是由有经验的开发公司来操作，一般情况下顺利的话从拿到土地开始计算，从规划设计、手续报批、施工建设、预售、竣工验收、交房在经济态势比较好的情况下大约要2-3年，如果开发商的经验不足、市场情况不好国家政策不好的情况下可能会要更久，现金的周转速度比不上销售型物业。

（三）持有型物业现金的占用风险大

一旦投入就具有了不可动性，即使经济环境发生了重大变化，也很难进行改变和调整，使得现金流的投入风险性增大，而在这段时间内可能发生的土地或者其他贬值的情况，可能遇到房价下跌这造成了不可估量的风险。

（四）对现金流管理的重视不足

这是我国房地产企业普遍存在的问题。房企如果仅仅开发商业地产项目然后再卖掉它，缺乏后期的运营管理，那么很难说它是一个合格的商业地产开发商。如果持有型物业还立足于原来的销售型物业自己不加以创新不制定相应的现金的计划的话，持有型物业在一个很长的时间段里回收现金流将会面临更多市场不确定的风险。一些企业对营运资金和流通资金管理的重视程度明显不足，在经营管理活动以及会计核算工作中设定和考核的大多是有关资产总额、营业额等方面的指标，没有考虑良性现金流的问题。同时，在应付账款和应收账款的管理方面也明显存在缺口，没有对企业现金流进行有效地管理，最终导致了不良现金流的产生。

（五）不良融资的影响

一些不良融资也普遍存在于一些从事商业性地产经营的企业，因为持有型物业所需资金巨大，回收期又特别长不能短时间内收回投资进行融资。企业往往会扩大融资范围，其中有些企业不按照本项目实际运行要求进行融资，还有一些融资以后长期找不到投资的渠道和方向，及投资方向与本企业的发展战略和发展方向不匹配，融资量超出企业正常经营的需要，导致一些资金被浪费白白花了利息，这些不良融资行为.会导致企业资金过量沉淀，产生不必要的利息支出以及机会成本。

（六）一些企业没有健全的现金流预算管理制度

不少企业对现金流量管理工作不够重视，现金流量预算编制没有充分考虑企业的实际经营现状、发展规划和战略任务，缺乏量化分析和科学论证。一部分企业尚未建立现金流量预算管理制度；一部分企业虽然建立了现金流量预算管理制度，在企业的经营管理活动中却经常不按照程序设立执行。

四、针对持有型企业现状的解决措施

面对持有型物业在筹资融资中的种种问题，我们应该加强对现金流管理的投入，完善现金流预算。我们可以采取一些措施解决这些问题。

（一）多渠道融资

房地产行业都面临着资金短缺的问题。传统的房地产行业都是依赖银行来完成企业资金的筹备，资金短缺问题是我们首要需要解决的问题。我们要转变传统的思维方式，由过度的依赖银行变成进一步地把吸收银行投资和直接融资相结合进行融资，推进房地产基金的前行，扩大海外投资。我国的房地产企业要吸引基金还需要加强自身的经营管理。随着房地产市场的成熟，资金必定会向优势企业靠拢，所以增进资金的多元化是我们一个发展方向。

（二）进行合理的现金流预测与规划

在项目开工之前就应该对现金流做出合理预测，制定发展规划，中心城区及地铁上盖的商业综合体优势明显，人流量大，可以保证商场的消费购买力，从而带动租金收益保持稳定或上涨这是确定稳定现金流的关键。需要企业对未来的现金流进行预测即在不同的时点企业会有哪些现金流入、流出，流量有多大，然后确定企业的目标现金存量，以便现金不足时筹措资金或者现金盈余时用于投资，这样就可以选择一个合理的现金持有量，既不至于资金短缺又不至于是资金闲置。

（三）提高资金使用率

我们可以充分利用一些闲置资金，这要求我们做好规划，把一些暂时闲置的资金综合募集起来。为了充分利用闲置资金，同样可以对工程物资全盘考虑，统一调度，横向融通。这样既确保工程顺利进展，又减少了物资积压。购买有价证券可以加快资金的周转，提高资金的使用效率，这也是一种提高资金利用率的方式。

（四）建筑综合体的应用

在地产界有很多年辉煌业绩、全亚洲规模最大地产公司之一的凯德集团表示建筑综合体将成为商业地产开发的未来趋势，销售一部分配套的住宅或公寓来平衡项目的现金流将成为未来的发展趋势，将持有型物业与传统的销售型物业结合起来可以有效地抵御由于资金回收期过长带来的风险。凯德最近在中国投产的集商业地产和销售为一身的项目取得了令人瞩目的成功就说明了这个问题，把商业地产类的持有型物业和传统的销售型地产结合起来的方式在未来会得到更多的应用。

参考文献：

[1]杨红旭.地产商增加持有型物业乃大势所趋[J].上海商业，2007（12）

[2]高远.我国现代企业现金流现状及对策探讨[J].产业与科技论坛，2011（04）

[3]刘惠丽.我国企业现金流潜在的问题及研究[J].工业技术经济，2012（03）

[4]郭宏炜.房地产企业现金流风险管理问题[J].现代企业，现代商业，2012（12）

[5]经玉鹏.浅谈房地产企业现金流管理的重要性和管理措施[J].价值工程，2010（09）

[6]王松涛，徐博华.房地产企业收益模式选择实例研究[J].商业时代，2006（21）

作者简介：王梦莹（1992-），女，汉族，河南焦作人，单位：河南大学商学院2015级研究生，学位：会计学专业硕士。