由几宗土地拍卖而想到的

文/罗泰来 江苏同方土地房地产评估有限公司 江苏无锡 214000

由几宗土地拍卖而想到的

文/罗泰来 江苏同方土地房地产评估有限公司 江苏无锡 214000

日常评估活动中，经常会遇到加油站用地，加油站用地价值也一直是比较难以确定的，本文试图结合笔者的工作实践，对几种主要评估方法应用中的问题进行简要的说明。

加油站；土地价格；评估方法中的问题

今天3月的一天，随着拍卖师一声槌响，无锡市2010年第一批经营性用地土地拍卖终于尘埃落定，该批宗地中，锡国土2010-35号编号为XDG（XQ）-2008-46地块的一宗加油站用地的拍卖情况格外引人关注，该宗地位于新区鸿新路东侧、新宅路北侧，共3.03亩，净地出让，起拍价为112万/亩，成交价足足翻了10倍，以1122万/亩的高价成交，也创下了无锡市加油站用地拍卖出让的最高纪录。

此后7月3日，湖北省武汉市出让9宗地，其中有两宗系加油站用地，分别位于洪山青菱乡武咸公路和汉阳赫山北路，起拍价630万和1500万，经过中石油和中石化在现场300多轮的竞价，最终被中石油以5330万元、8080万元的天价竞得。

究其原因，除竞拍人几方之间相互争抢哄抬竞价因素外，加油站用地的紧缺性和高赢利性的特征也起了很关键的作用。

此后，不论是日常工作中同事之间的讨论还是洽谈业务的过程中，只要涉及到加油站用地的时候上述宗地的成交价就变成了必提的话题，特别是二级市场评估时，不论是银行、资产占有方或是被收购方都会以无锡这宗地的成交情况作为议价的基础。而本文亦试图结合笔者的工作实践对加油站的评估思路和方法稍作阐述。

一、基本概念

依据GB/T 21010-2007《土地利用现状分类》，加油站用地属于商业服务业用地中之批发零售用地①。加油站是汽车增添燃料的场所，从实物形态来看主要由地下贮油罐、加油柱和管理室三部分组成。主要任务是贮存、保管、供应汽车用燃油（汽油和柴油）和润滑油等。应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。

在我国现阶段加油站经营采用特许经营制，所谓特许经营，是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用的与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。

从建国到现在，我国加油站的发展经历了数量由少变多，由无序竞争到市场化竞争，从私建、乱建到统一规划的发展历程。在利益的驱使下和盲目建设的招商引资的影响下，长期以来，各地加油站难以得到合理的规划，布局参差、杂乱无章。2002年以来经国家集中清理整顿，整治了很多非法的和不符合规定的加油站，使人们对加油站的观感逐渐好转。随着人们经济水平的提高，对安全保障的关注越来越强烈，对身边的加油站潜在的不安全的因素考虑的越来越多，也使加油站的选址和建立面临越来越多的困难。

作为以成品油零售为主要赢利点的加油站而言，车流量的大小一定程度决定着加油站的命运，故加油站用地的选址更多地考虑到司机的等候心理、堵车原因、车流速度较慢，不易堵车或者便于插车等因素。另外还要考虑周边有无遮挡即可视程度和车辆易进出程度。

根据GB/T 18508-2001《城镇土地估价规程》8.4.2.1估价方法选择中，商业用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价②。下面笔者结合自身的工作实践来谈谈对几种主要评估方法评估加油站用地中的一些认识。

二、加油站用地评估的传统方法

（一）市场比较法

市场比较法是将委估宗地与市场上近期客观成交的同类用地进行比较，进行修正，以得出其市场比准价格的估价方法。

不论是《城镇土地估价规程》还是《房地产估价规范》，对于这类经营性房地产都明文规定市场比较法为首选评估方法。而加油站用地由于其自身的特殊性，位置稍有差异、过往车流量略有差异对整体经营收益影响很大，所以虽然现在加油站用地的出让一般都通过招拍挂的方式进行，市场交易案例较多，符合市场比较法应用的前提条件，但是笔者认为，现行的土地招拍挂市场容易受到诸多因素的限制，比如地方政府为了招商引资或其他原因，人为设置竞拍门槛，导致地价以低于市场价的价格成交；又比如开篇所提起的宗地，由于几方有意或无意地哄抬价格，再加上拍卖现场的气氛影响，导致地价以远高于周边同类地块的价格成交。而且由于我国经济较长时间处于上升通道，以市场价值类型进行评估的房地产，即使出现价格虚高（不论是技术层面还是道德层面上的原因），也得到了暂时性掩饰③。故笔者窃以为在目前的房地产市场形势下，市场比较法这种方法还需慎用，特别是在抵押评估和投资价值评估的目的之下。

（二）基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是以政府公布的基准地价成果及修正体系为基础，根据委估宗地情况进行修正的到最终地价的评估方法。在日常土地评估中是比较常用的一种方法，但由于目前我国各地基准地价基本只有商业、住宅、工业三类用地的基准地价及其修正体系，有的地方公布有综合用地的基准地价，但没有细分到加油站这类特殊商服用地的基准地价及其修正体系。而且根据《城镇土地估价规程》，一个城市的基准地价成果及修正体系应在3年内予以更新，但实际工作中，由于基准地价更新工作耗时较长、费用较高，而且涉及市政拆迁补偿等综合因素影响下，各地的基准地价成果都呈现不同程度的延时更新，况且地价动态监测体系目前都还不甚完善，评估中难以准确反映地价的现时水平。

在应用基准地价系数修正法评估加油站用地的实际工作中，最大的困难就是编制加油站用地的修正系数表和修正系数说明表，影响加油站用地地价的因素与一般的商业服务业用地差异甚大，一般的商业服务业用地的地价区位影响因素主要有商服繁华程度、交通条件、交通管制、人流量等，而这些因素对加油站用地而言影响却不甚大，甚至有反作用，比如，集聚效应，一个区域内加油站越密集，其收益越低，地价也就相应越低；交通管制对其收益影响很大，而人流量对其却起着一定的副作用。

对加油站用地而言，临路条件、车流量、经过车辆的类型对其影响甚大，同一区域的规模相当、设备相同、服务相近的两个加油站，可能因其所临道路类型的不同、车流量的不同、经过车辆的类型不同，经营收益可能会有很大的差别。

因此，可根据加油站用地的特性编制区位主要影响因素、指标如下：

（三）收益还原法

收益还原法是在加油站持续经营的前提下，以加油站的日常客观经营收益为基数，预测未来有效经营年期内各年的正常纯收益，扣除经营中所需各项费用，再对经营净收益进行还原得到最终地价的评估方法。在客观、科学预测的基础上，这种方法评估出的地价能够一定程度地挤出市场上的“泡沫”成分，可以比较准确地反映真实地价，而加油站作为收益性房地产，运用收益还原法亦最为科学，也最为交易双方所接受，同时也是加油站评估中采用最多的方法。本文亦以收益还原法为主谈谈对加油站评估的认识。

三、运用收益法评估加油站用地

（一）技术思路

1.首先测算各类型收入及各项运营费用，得出年总经营收入和年总经营支出；

2.确定加油站行业利润；

3.扣除年总经营支出和行业利润得到年总纯收益；

4.从年总纯收益中扣除房产纯收益得出土地纯收益；

5.选取适当报酬率，将未来预期各期的净收益折算至估价基准日，求和得出剩余使用年限的收益价值。

（二）测算过程

1.加油站收入构成及求取方法

加油站的日常收入主要包括：成品油零售、超市零售、润滑剂销售、车窗擦拭、彩票销售、其他收入等；

（1）成品油零售收入的求取

成品油零售有效毛收入=0#柴油销售量×（零售价-进价）+90#清洁汽油销售量×（零售价-进价）+93#清洁汽油销售量×（零售价-进价）+97#清洁汽油销售量×（零售价-进价）+98#清洁汽油销售量×（零售价-进价）+……

各类油品的销售量和零售价、进价可以在企业提供的基础上，结合日常对该方面资料的收集整理以及周边同类地段的加油站经营资料进行客观合理的判断。但日常评估活动中同类地段的加油站的经营资料很难收集，特别是主要从事二级市场评估的评估机构。笔者认为除了评估机构在日常评估活动和市调工作中多注重收集和自身积累以外，各地估价协会更应发挥其作用，促进评估机构之间的信息共享和共赢。

（2）其他业务收入的求取

笔者认为其他业务收入的求取有以下两种：

第一为根据企业所提供往年实际经营资料，采用长期趋势法推算。

第二为通过行业统计信息及企业所提供资料，采用成品油零售收入的一定比例进行求取。

（3）其他

根据市场经济的发展，加油站可能会在现有的经营业务上另外增加新的业务收入，评估中亦应适当考虑。

2.加油站运营费用的求取

加油站运营费用主要有油品进货成本、超市进货成本、人员成本、交通、广告费用、所得税和营业税等；

求取加油站运营费用主要有两种方法，第一是依据该加油站前3-5年经审计的财务报表中各项支出占总收入的平均比率求取，第二是通过行业统计信息，采用一定比例来求取。

3.加油站行业利润的求取

通过市场调查和对行业相关统计数据的查询，结合加油站自身的经营状况，确定行业利润率，再根据当地税收政策，扣除企业所得税。

即行业利润=年总经营收入×行业利润率-企业所得税

4.年纯收益的求取

加油站房地产年纯收益为年总经营收入减去年总运营费用再扣除行业利润后的收益。

即房地产年纯收益=年总经营收入-年总经营支出-行业利润

5.房产纯收益的求取

加油站的房产一般仅为办公房、超市及加油棚，面积较小，以房产现值结合房产还原利率计算。

即房屋纯收益=房屋现值×房屋还原利率；

房屋现值=房屋重置价×房屋成新率；

6.土地纯收益的求取

加油站用地土地纯收益为房地产年纯收益扣除房产纯收益的余额。

即土地纯收益=房地产年纯收益-房产年纯收益

7.还原利率的求取

可以采用累加法、排序插入法确定还原利率，关键在于根据加油站自身及其所在行业、区域、市场状况确定投资风险的补偿与投资回报率所在区段的确定。

8.剩余使用年限的确定

由于加油站经营中涉及到特许经营权的存在，在剩余使用年限的确定过程中，如特许经营权不可续期的情况下，应对特许经营剩余期限与土地剩余使用年限采用孰短的原则确定。

9.地价的求取

将未来各期预期的土地纯收益折算到估价基准日上的现值，求和后得出剩余使用年限的收益价值。

四、对加油站用地评估中的思考

以上简单介绍了笔者对加油站用地评估的一些认识，据笔者的工作经验以及一些专业文献的介绍，这种评估思路也是加油站用地中惯用的方法，但是上述计算过程所得出的结果中除土地价值以外另包含有一部分加油站的特许经营权的价值存在，究其原因，在我国现阶段，加油站的经营仍带有部分垄断行为，虽然私人加油站也日益增多，但中石油和中石化仍在市场中占用主导地位。笔者认为除在市政拆迁中明确该加油站不得继续经营的评估工作以外，该价值都不需另行扣除。

［1］土地利用现状分类（GB/T 21010-2007）

［2］城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）

［3］杜建国，杨丹.抵押贷款价值对我国抵押估价的借鉴意义［J］.中国房地产估价与经纪，2010，（03）.

［4］王小鲁.寻根土地溢价 改革土地制度［J］.中国房地产业，2014，（03）.