我国房地产企业金融模式探究

殷　涛

(信阳师范学院，河南 信阳 464000)



我国房地产企业金融模式探究

殷涛

(信阳师范学院，河南 信阳 464000)

摘要：房地产业作为推动我国经济快速增长的支柱产业之一，一直备受社会各界的关注。当前我国房地产业存在融资规模大、融资水平差异大、融资结构不合理、融资体系不健全等状况，融资仅仅局限于内部融资、债权融资、股权融资等简单的融资方式，未能形成有效的融资模式。借鉴发达国家成功的房地产企业金融模式，把握我国宏观经济政策，发展和完善房地产金融市场体系，创建专业化房地产融资机构，提高金融创新意识，使用多元化融资组合，探索具有我国特色房地产企业金融模式，对促进我国房地产业健康发展意义重大。

关键词：房地产企业 ；金融模式；比较

房地产业作为经济发展的重要支柱产业，对促进经济发展有着很高的贡献率。国家为保障房地产业的科学发展，相继出台了“新国五条”“930房贷新政”“330新政”等一系列宏观经济政策，增强了对房地产市场的宏观调控力度，同时也造成了房地产企业融资困难。资金是房地产企业的生命线，如何有效地解决房地产企业的融资问题关系着房地产业的健康发展。当前，我国房地产企业面临产业结构调整，市场融资规模持续增大，资金供需矛盾日益突出，市场尚未建立有效的融资体系，没有形成符合我国国情的融资体制等问题。只有借鉴发达国家成功的房地产企业金融模式，结合我国自身发展需求，发展多元化融资渠道，探寻具有我国特色的融资模式，提供稳定的循环资金保障，才能实现房地产企业健康稳定发展。

一、我国房地产企业融资现状

(一)融资规模持续增大

房地产业作为典型的资金密集型行业，开发、销售等各个环节都离不开资金的支持。从2006年到2014年，我国房地产业快速“奔跑”了9年，全国城市平均房价在短短的9年内增长了3倍之多，不仅房价直线上升，而且房地产企业融资规模也持续增大。据2015年《中国统计年鉴》统计，2014年我国房地产开发资金为121 991.5亿元，是2006年的4.5倍。然而，在融资规模持续增大的背后，融资速度却有所减缓，据2007—2015年《中国统计年鉴》统计，2006—2010年房地产开发资金平均增速28.78%，2010—2014年房地产开发资金平均增速14.31%，下降了14.47%。这表明，在房地产市场投资总额上，资金需求量不断增加，而资本市场上可供房地产企业选择的融资产品较少，当前房地产市场货币资金紧缩，资金供需矛盾突出。

(二)融资水平差异性大

据2015年《中国统计年鉴》统计，2014年全国房地产开发企业94 197家，而上市的房地产企业只有199家。从企业规模上看，上市的房地产企业和大型房地产企业可以选择内部融资、债权融资、股权融资等多种融资方式，而中小房地产企业由于企业规模小、市场份额小、资金流动量小等，只能局限于单一的债权融资方式，而金融市场对其融资条件限制较多，造成规模性融资水平差异。从经济发展水平上看，经济发达地区的房地产企业融资水平较高，经济落后地区房地产企业融资水平较低，造成区域性融资水平差异。从国家政策上看，上市企业和大型房地产企业可引进外资发展，但中小房地产企业引进外资受国家政策限制，难以利用外资，造成政策性融资水平差异。

(三)融资结构不合理

房地产企业的迅速崛起，银行功不可没。据表1统计，2006—2014年在房地产开发企业到位资金来源结构中，国内银行贷款资金平均占17.05%，个人按揭贷款资金平均占11.4%。从统计数据上来看，银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。过分依赖银行信贷资金，造成银行资金压力大，影响金融体系稳定，增加房地产业的经营风险。同时过高的资产负债率，加大房地产业的财务风险，一旦房地产业出现经济下滑，银行甚至整个金融体系都将面临严重危机。

表1　2006—2014年房地产开发企业到位资金来源结构

数据来源：根据2007—2015年《中国统计年鉴》整理

(四)金融体系不健全

房地产企业融资受阻的一个重要原因就是我国房地产市场金融体系不健全。一方面，相关法律法规缺失，法律体系不健全。目前，我国只有《公司法》和《担保法》中涉及房地产融资的简单规定，而且规定模糊，可操作性差。相关法律法规的缺失，导致房地产金融市场法律体系不健全，制约我国房地产金融市场的创新发展。另一方面，相关融资机构不健全。目前，我国房地产金融市场尚未形成有效的运行机制，专门进行房地产融资的机构较少，仅仅是一些商业银行参与其中，并且融资条件苛刻，制约房地产金融市场融资效率。

二、中外房地产企业金融模式比较

发达国家由于经济发展水平及资本市场特点不同，逐渐形成四种成熟的房地产企业融资模式：美国证券融资型、德国互助储蓄型、新加坡公积金融资型及日本官民共建混合融资型。而我国由于经济发展水平不高，资本市场起步较晚，尚未形成有效的房地产企业融资模式，房地产企业只是简单地依靠内部融资、债权融资、股权融资等融资方式筹集资金。

(一)发达国家房地产企业融资模式

1.证券融资型

证券融资型以美国为代表，主要依靠房地产抵押贷款和房地产投资权益进行证券化融资。美国能够进行这种金融模式主要依赖于完善的房地产金融体系，公平开放的住房信贷市场，多样化的融资工具，抵押贷款证券化程度高等。证券融资型金融模式改变了房地产金融市场单纯依赖金融机构的状况，可在短期内迅速筹集充足资金，满足房地产市场长期性的融资需求。

2．互助储蓄融资型

互助储蓄融资型以德国为代表，主要是在政府的鼓励支持下，借助专业化的房地产信贷机构，在封闭的运行机制里通过储贷结合的融资方式进行融资。德国能够进行这种金融模式得益于政府的积极参与市场，建立专门从事住宅储蓄融资业务的住房储蓄银行，实施奖励措施促进金融市场发展。互助储蓄融资型金融模式能够满足房地产业发展对信贷资金的长期性需求，降低了金融机构的投资和经营风险，有助于稳定经济和控制经济周期性波动。

3．公积金融资型

公积金融资型以新加坡为代表，以公积金和住房抵押相结合为特点，主要通过独具特色的公积金制度来解决房地产金融市场资金问题。新加坡能够建立这种金融模式得益于完善的公积金制度，公积金与改善居民住房条件相结合，这种政府公营的政策性房地产融资方式为房地产金融市场提供持续发展的动力，较好地解决了房地产市场的资金问题，促进了房地产业健康发展。

4．混合融资型

混合融资型以日本为代表，在二战结束的大背景下，日本政府积极推行官方和民间共同集资建造住宅的住房政策，形成了官方与民间共同推动房地产市场发展的金融模式。日本能够进行这种金融模式得益于有专门的以住宅金融公库为代表的官方金融机构，完善的住房储蓄制度，稳定的财政投资性贷款，形成 “三位一体”的住房政策。日本在混合型的房地产金融模式下，官方金融机构与民间金融机构共存，对稳定房地产金融市场的利率和资金来源都发挥了巨大作用，促进了房地产业的整体发展。

通过比较发现：发达国家成功的房地产企业金融模式，都是各国政府在分析本国所处的经济环境和房地产市场发展实际情况的基础上，制订了相关的金融政策和法律法规，鼓励政策性和经营性融资机构有机结合，创新房地产市场融资工具，真正建立起各具特色的房地产金融的新体系。

(二)我国房地产企业金融模式

1．内部融资

内部融资是指房地产企业将自身留存收益、资本金等转化为资本投资。房地产企业内部融资具有自主性强、低成本和低风险等特点，是我国房地产企业普遍采用的一种融资方式。然而，内部融资受房地产企业经营规模、盈利能力等方面的制约，融资数额有限，在我国房地产企业融资来源中所占比例较小，据2007—2015年《中国统计年鉴》统计，我国房地产企业内部融资比例约为10%。

2．债权融资

(1)银行信贷。当前我国房地产企业融资的主要来源就是银行信贷资金。由于银行信贷资金具有融资速度较快、融资成本相对较低、融资限制条件较少、融资灵活性较大等特点，因此银行信贷成为我国房地产企业融资的最主要渠道。有关学者研究发现我国房地产企业开发资金中60%左右与银行信贷体系有关[1]。然而，房地产企业进行银行信贷融资受国家政策、企业经营状况等因素影响，一旦经济形势出现波动，会造成房地产企业经营风险和财务风险较高，影响金融体系稳定。

(2)商业信用。我国房地产企业商业信用融资主要来源于定金及预收款，这种融资方式具有融资便利，融资限制条件少，融资时效性强，融资成本较低等特点，是我国房地产企业又一种重要的融资渠道。据2007—2015《中国统计年鉴》统计，2006—2014年定金及预收款在房地产开发资金来源中平均比重为26.7%。

3．股权融资

我国房地产企业股权融资主要是针对上市公司和一些大型企业，主要通过吸收直接投资和发行股票进行融资，股票融资筹得的资金额度较大，可供企业长期使用，利于分散企业经营风险，股息可根据企业经营状况进行决定，降低财务风险，是上市公司和一些大型企业对外融资的重要手段。当然，对于资金成本来说，股权融资的资金成本在各种融资方式中是最高的[2]，并且融资范围有限，无法满足大部分中小房地产企业迫切的融资需求。

三、我国房地产企业金融模式探索

改革开放以来，我国对房地产企业金融模式进行了多次探索。1987年借鉴德国互助储蓄融资模式成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行，专门办理住房基金筹集、住房信贷及结算等政策性业务。1991年借鉴新加坡公积金融资模式在上海试行住房公积金制度，随之要求推广全国，公积金制度对解决住房困难，推行住房体制改革发挥了巨大的作用。2005年借鉴美国证券化融资模式由中国建设银行首次发行住房抵押贷款支持证券。这些探索说明我国房地产金融发展吸收了发达国家金融模式的优点，取得了一些积极效果，但由于体系不健全，多数未能得到健康、长远发展。我国房地产金融只有在认清我国经济发展水平、资本市场发展实际的情况下，借鉴发达国家成功的房地产金融模式，把握国家宏观经济政策，发展和完善房地产金融市场体系，创建专业化房地产金融机构，提高金融创新意识，使用多元化融资组合，才能探索出具有我国特色房地产企业金融模式。

(一)把握国家宏观经济政策

由于房地产业与民生和社会稳定息息相关，所以一直也是政府宏观调控的重点领域。2005年国家为稳定房价，调整住房供应结构，出台了八点意见。2006年国家为促进房地产健康发展，充分发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，提出了六项措施。2009年国家为加强市场监管，抑制房地产投机活动，提出了四大举措。2010年国家为遏制房价过快上涨，发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。2013年国家为稳定房价、抑制投机活动、加强市场监管，出台了五项调控政策措施。2014年国家为增强金融机构投放能力，支持房地产企业合理融资需求，发布《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。从中可以看出，国家宏观经济政策与房地产市场密切相关，对房地产业发展有着重要的影响。房地产企业应把握好国家出台的有关房地产市场调控政策，促进房地产融资多元化发展，实现资源的有效配置。

(二)完善房地产市场金融体系

发达国家在房地产金融市场的成功运作，得益于完善的法律制度。如美国的《住宅抵押再贷款法》、新加坡的《中央公积金法》、日本的《公营住宅法》等都是专门规范房地产行业发展的法律制度。相比而言，我国与房地产融资相关法律法规缺失，金融法律体系不健全，可操作性差。因此，政府应加强房地产金融法律制度建设，为房地产金融市场良性发展提供制度保障。

发达国家房地产金融体系成功实践离不开专业性金融机构的帮助。例如美国的联邦住房贷款银行、新加坡的中央公积金局、德国的住房储蓄银行、日本的住房金融公库等都是专业化融资机构参与和支持房地产金融市场[4]39-40。1987年我国在山东烟台和安徽蚌埠成立了两家城市住房储蓄银行试点，专门办理住房基金筹集、住房信贷及结算等政策性业务，但由于定位模糊，职能逐渐被住房公积金制度所取代。直到2004年，我国才成立了真正意义上的专业性住房储蓄银行——中德银行，目前仍处于探索阶段，只成立了天津和重庆两个分支结构，发挥作用有限。虽然我国对房地产市场专业性金融机构进行了一些尝试与实践，但对我国房地产金融市场融资效果不明显，存在专业服务性差。融资效率较低等问题。因此，政府应积极协同资本市场加快组建专业性房地产金融机构，开拓多元化融资渠道，提高融资效率。

(三)提高创新意识，发展多元化融资渠道

目前，我国房地产企业融资观念落后，单纯依靠银行信贷体系进行融资，融资渠道单一，融资受限。房地产企业应在企业不同发展阶段，根据自身发展需要、资金需求、成本情况，探索多元化融资方式，不断创新融资渠道，提高融资效率，分散融资风险。河南柏岸居置业有限公司是2013年5月成立的一家小型房地产企业，在成立的短短3年就获取无息的定金及加盟费几亿元，满足企业资金需求，逐渐发展为一家业内小有名气的房地产企业，究其原因就是企业冲破了传统融资思维，不断探索适合企业发展的融资模式。企业成立初期由于受规模小、信誉度低、知名度小等因素影响，企业结合自身实际和市场发展探索出一种新型的社会融资模式——仿金融模式[5]。通过适当让利给签约客户和加盟商，获取社会资金解决企业资金不足。目前，企业处于发展期，随着规模的扩大、知名度的提高、信誉度的提升，在仿金融模式的基础上，逐渐向金融市场进行融资，发展多元化融资渠道。因此，笔者认为我国房地产企业，特别是中小房地产企业，应根据企业生命周期理论，创新融资思维，发展多元化融资渠道。

(四)房产证券化融资

房产证券化的金融模式代表着房地产融资的发展趋势。实践证明，进行房地产证券化能够优化金融市场资本结构，降低房地产企业资产负债率，分散金融风险，实现房地产资本大众化，能够满足房地产市场需求的理想融资途径。近年来，我国在房地产证券化领域也进行了一些尝试，“建元2005-1MBS信托优先级资产支持证券”是国内第一个抵押贷款证券化产品，但由于我国房地产融资体系不健全，证券化市场不发达，导致房地产证券化实施效果不明显。首先，应完善相关的房地产证券化法律制度，提供房地产证券化交易的重要制度保障。其次，积极培育证券化交易机构投资者，完善信用评级体系，提高房地产金融产品的流动性，大力发展房地产证券化交易的二级市场。最后，完善政府监管模式，从直接干预房地产证券化交易市场逐渐过渡到间接干预与市场机制相结合的模式，创造金融市场开放和自由化的条件，推动房地产证券化市场的发展。

参考文献：

[1] 殷涛.房地产企业融资方式比较[J].财会通讯，2015，(35)：17-19.

[2] 魏开文.中小企业融资效率模糊分析[J].金融研究，2001，(6)：67-73.

[3] 王誉臻.宏观调控政策变迁与中小房地产企业融资[J].财会月刊，2014，(12)：110-112.

[4] 张晓娟.发达国家房地产融资模式比较及启示[D].石家庄：河北大学，2011.

[5] 殷涛.“仿金融模式”的创新与风险——基于柏岸居案例的分析[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版)，2014，34(1)：72-75.

(责任编辑：吉家友)

收稿日期：2016-01-21;收修日期：2016-04-29

基金项目：河南省哲学社会科学规划项目(2015BJY005)；河南省教育厅人文社会科学研究项目(2015-QN-035)

作者简介：殷涛(1987—)，男，河南罗山人，硕士，会计师，研究方向为会计与资本市场。

中图分类号：F832.5

文献标志码：A

文章编号：1003-0964(2016)04-0053-04