分析供给与需求理论对房价的调控效应

贾　宏

(四川省林业调查规划院, 四川成都 610081)



分析供给与需求理论对房价的调控效应

贾宏

(四川省林业调查规划院, 四川成都 610081)

【摘要】文章通过阐述我国房地产的供求现状，运用供给与需求理论对房价的调控效应进行分析，并对此给出一些对策。

【关键词】房地产；供求现状；供给与需求理论；房价；对策

近年来，我国城市化进程发展迅速，农村人口大量进入城市，再加上大量境外流动人口，造成城市住房持续供不应求，给房地产市场提供了极大的发展空间，这也是房价一直居高不下的重要原因。因此，如何更好地利用供给与需求理论对房价进行调控就显得尤为重要。

1我国房地产供求现状分析

1.1房地产价格水平分析

按照国家标准，衡量房价合理性的指标是房价收入比。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法。目前国际上公认的房价收入比应该为3～6倍，世界银行专家的说法为4～6倍。根据2011年对我国35个大中城市的房价收入比进行测算，其结果显示：房价收入比超出10的城市有7个(表1)。

表1　2011年我国七城市房价收入比

据数据显示，2011年全国总体房价收入比为7.4，虽然比2010年全国总体房价收入比7.8减少了0.4个百分点，但该指标表明我国房地产价格依然偏高。

据《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，1月份，在中国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的有60个，持平的有7个，下降的有3个。至12月，环比价格下降的城市为52个，比1月份增加49个。自此房地产价格涨幅虽然显著放缓，但依旧不容乐观。

1.2房地产供给分析

纵观近年来我国房地产投资数据，供给一直处于增长态势，数据如表2所示。

表2　2007-2010年我国房地产投资数据

1.3房地产需求分析

我国将房产的需求分为消费的需求、投资的需求以及投机的需求。从消费需求也就是自住的需求看，首先由于我国推行的人口城市化进程，新增的大量城市人口对房屋必然存在较为刚性的需求，(廉价或廉租房会是他们的首选，但供应不足会迫使他们把需求转向商品房)；其次，伴随着我们经济的发展，城市居民生活质量不断改善，加上近年火爆的资本市场增值了居民手中的货币财富，也使住房的消费需求曲线不断右移。从斜率看，消费的需求从现实角度看是弹性不足的(图1)。

图1　P-Q关系

2供给与需求理论

根据经济学原理，商品的价格由供求变化决定。若供过于求，则价格下降，反之，价格上升。供给与需求理论就是通过协调供给与需求的关系以使产品达到一种均衡价格(图2)，如若用D表示需求函数，S表示供给函数，P*表示均衡价格，Q*表示均衡交易量，那么当S=D时，就会产生P*和Q*。而住房作为一种商品，无非也是适用于这一原理的。对于住房来说，需求弹性较大，供给弹性较小。即当住房价格变化时，住房供给的变化量较大，住房需求的变化量则较小。

此外，虽有需求函数Q1=a1-b1P1

(1)

供给函数Q2=a2+b2P2

(2)

式中a1，b1，a2，b2为四个大于零的常数，Q1为市场需求量，P1为需求价格，Q2为市场供给量，P2为供给价格。而从图中看出，需求曲线和供给曲线的形状不一定是直线，但不管什么形状，在绝大多数情况下都有一个共同规律，两者分别是向右下方和右上方倾斜。之所以会这样，是由于边际效用递减律作用的缘故，在此将不详细阐释。以下笔者亦从更贴近实际的角度出发选取了非直线状进行分析。

图2　供求均衡条件下房地产价格

2.1需求的变化(短期)

房地产需求是在一定的时期内、一定的价格水平上，消费者愿意购买而且能够购买的房地产数量。从短期来看，住房的供给量基本稳定，而住房的需求量呈现增长趋势。住房需求弹性较大，供给弹性较小。在供给曲线不发生变动的基础上，需求曲线向右移动，价格上升(图3)。

图3　需求变化的房地产价格

2.2供给的变化(长期)

房地产供给是房地产开发商在某一时间内、在一定的价格水平上，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。从长期来看，住房的需求量基本稳定，而住房的供给量呈现下降趋势。在需求曲线不发生变动的基础上，供给曲线向左移动，价格上升(图4)。

图4　供给变化的房地产价格

2.3市场价格的形成

由于市场需求量和供应量是关于产品或服务价格的单调函数，且需求曲线和供给曲线方向不同，它们必然相交于一点，该点称作“均衡点”(图2)。

当出售价格高于均衡价格，假设为P3时，供给量为Q4，需求量为Q3，供给大于需求，处于超额供给状态。此时由于市场竞争，商家为了将多余的商品卖出去，唯一的办法就是降价；当出售价格降低到均衡点以下，假设为P4时，供应量为Q3，需求量为Q4，供给小于需求，处于超额需求状态。同样由于市场竞争，商家为了得到更多利润，会竞相抬高价格。最终，供给和需求会维持在均衡点。

在均衡点处，消费者愿意和有能力购买的产品或服务与卖方愿意和能够供给的产品或服务数量相等，这就是所谓的“供给与需求均衡”。市场价格是买卖双方达成交易时的商品或服务价格，在完全竞争市场下，市场会在自发力量下实现均衡。这时均衡价格就是市场价格。

由以上分析可知，市场通过自发力量调整产品价格，并使之达到均衡。

3对策

归根结底，我国房价持续上升的原因只有一个：供不应求。而调控房价只有从这两个方面着手，一是增加供给，二是抑制需求。

笔者认为，抑制需求效果甚微。我国人口红利仍在、城市化进程不断加深，注定当前的住宅自住需求是刚性的。再加上投资渠道相对匮乏，住房还是稳健的保值增值品。

因此，抑制需求只会使需求释放延后，并不会真正减少需求。而压抑后的需求集中释放往往会成为未来火热行情的引爆点，如同2009年。更严重的是，在高房价的今天，抑制需求的措施会大大增加购房者的负担，降低社会的消费力，不利于拉动内需。

如何确保有效供应增加？第一，还是增加住宅土地供应，这是商品房市场供应量放大的基础。当然，需要配合其他措施方能发挥实效。第二，适当提高容积率。毫无疑问，我国城市人口总量还会不断增大，与其被动接纳，不如早点适应。适当提高容积率，增加住宅供给，并对随之增加的教育、医疗等社会成本早做准备。第三，收紧房地产的信贷额度。在目前的房地产业资金来源中，唯有收紧信贷额度，才能促使发展商通过加快土地开发、加快销售速度来回收资金。2008年房价有所遏制，正是流动性资金紧缺才促使发展商降价促销以回笼资金。

以缓解供求矛盾的方式而不是行政手段来调节房价，才能真正遏制楼价的快速上涨，政府宏观调控应着力于如何增大住宅的有效供应来促进房地产健康平稳发展。

4结束语

住房是人民生活所需的基本物质条件，在经济快速发展，城市规模不断扩大，乡村人口大量进入城镇，人口大量流动，通过运用供给与需求之间的相互作用关系调控房屋价格，有利于保障广大群众的基本生活需求，促进公平，平衡贫富差距，调动群众的积极性，稳定社会秩序，保证经济平稳健康发展，提高人口素质，具有多方面的积极意义。

参考文献

[1]卢有杰.新建筑经济学[M].2版.中国水利水电出版社，2005.

[2]沈伟锋，谭大璐.从市场均衡理论看调整住宅供应结构的必要性[J].建筑经济，2006(8):93-95.

[3]吴强.我国房价持续走高的原因及对策[OL].百度文库.http://wenku.baidu.com/.

[作者简介]贾宏(1975～)，男，博士研究生，高级工程师。

【中图分类号】F293.35

【文献标志码】A

[定稿日期]2015-11-26