济南住宅痛点调查

张艺曦　陆洋

从四合院到筒子楼、再到单元房、大平层，有关房子的痛点不一而足，最终成为引发居住革命的导火索。

济南住宅的成长烦恼

1970年代，筒子楼是济南人居住的主要模式。在开元广场的南邻仍留存一座筒子楼，楼高三层，南北两廊，房间很小，没有单独的厨房规划。老高是这座筒子楼的老住户，经历过一家做饭全楼闻香味的时候，当时几十口人用一间厕所，平时想洗个澡都难。女儿在这座筒子楼里出嫁，儿子从这座筒子楼里收到大学录取通知书。

尽管儿子给买了新楼房，但因贪图这里距离大明湖近，老高和老伴仍然住在这里。“当年安装有线电视和网线，广电和电信的师傅研究了好久线路，因为整座楼线路老化严重。”

实际上，唐山大地震后，在我国北方不少城市的筒子楼不同程度地出现了裂缝，甚至成为危楼。打那时起，砖混结构筒子楼的安全性遭到越来越多人的质疑。1980年代以后，越来越多的济南人从筒子楼搬进单元房，新式住宅的时代随之而来。

及至商品房时代，首付、按揭、物管、地段、景观等名词成为济南人购房时常接触的词语，但有关房子的烦恼也越来越多。古有孟母三迁，今天的家长为了一座学区房可以一掷千金。及至收房，可能遇到房屋面积缩水、一房多卖、实际与规划不符等状况。好不容易入住，装修有可能遇到各种问题。其他诸如双气、电梯安全、停车场等问题不一而足。

总体来看，济南住宅建筑的通病应该是与全国同步的，可将其归纳为“四低两高”。所谓“四低”，是指住宅的综合质量低，特别是声、光、热、空气质量等物理性能和跑、冒、滴、漏等工程质量通病还没有得到根治。工业化水平低，建筑材料、部品尚未形成系列化、规模化的配套生产体系；成套技术集成度低，住宅产业的技术研发、推广和应用主要以单项技术或产品为主；劳动生产率低，我国建筑工人的平均劳动生产率只有发达国家的1/5，科技进步对住宅产业的贡献率离集约型生产差18个百分点；所谓“两高”，是指资源消耗高和住宅生产污染高。有关部门的统计数字显示：目前我国建筑物运行能耗浪费严重，建筑能耗占全国总能耗的25%，采暖地区能耗为相同条件下发达国家的3倍左右；而实心粘土砖每年毁田12万亩，污水回收率只有发达国家的1/4。

民房的“不可持续性”

4月22日上午，记者在位于历下区奥体片区的某楼盘发现，该社区正处于集中装修期，每栋楼上都有多处住宅正在装修。

在5号楼1单元2002户的新房中，一名正在卫生间铺设地面瓷砖的工人介绍，许多楼盘交房时是简装，大多数户主会进行破坏性装修，比如卫生间的地板和墙壁全部砸掉换新的，因为外观和质量都不如自己换的好。据这位张姓工人介绍，其户主是个还未结婚的年轻人，在做规划时，他要求将其中一间卧室与客厅相连的墙砸掉，这样客厅就能亮堂许多。实地考察时，年轻人发现这面墙是承重墙，因此改掉规划。“要是不懂的人，这面墙就砸定了。”

据房测院工作人员介绍，据不完全统计，近10年来，我国发生的350多起房屋安全事故中由于住户的破坏性装修造成大概占四成。随意撤销承重墙、改动房子方案、改动水电及煤气管线等等，都会对楼房造成安全隐患。

“在家装中，不少市民对承重墙的破坏是很常见的。”该工作人员说，一般情况下，若一楼居民将承重墙大面积撤销，将惹起该楼的抗震功用削弱和负荷应力出现异常，假若此时发生八级地震，楼体很可能会发生整体坍塌。另外，并不是一楼承重墙最重要，其他楼层的重要性递减。即使一楼承重墙不撤销，而其他楼层的承重墙被撤销，楼体应力方案将发生变形，方案会变得更为脆弱，发生毁灭性坍塌的可能性依然很大。

日常生活中，房屋使用人经常在门口玄关处开洞，用来做成鞋柜；在厨房间的承重墙内开洞，用来放置消毒柜、微波炉和柜子等。“在结构墙体上凿洞、开槽，会削弱砌体抗力截面，减少砌体的承载能力，降低住宅的安全性能。”

实际上，说住宅不可持续，除了破坏性装修这种人为的“作”式行为，还有可能源于自身需求的变化。比如，职业和经济收入变更，会令你向往更新科技、更适宜户型的新房。家中添丁，一家人围着孩子转，势必需要空间更大的改善型住宅。赡养父母，则需要适老性设计的居住空间，以方便老人生活。

越来越多的人意识到，现代置业可能难以一步到位，更何况，许多不可抗因素也令你不得不改变置业计划。中国住宅为何短命：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑”

时隔四年，记者仍然能清晰的回想起齐鲁宾馆被整体爆破的情景。

2011年1月28日早上6点，这座曾经的“济南第一高楼”身负1437发雷管和75公斤炸药，从底部开始，齐鲁宾馆先是一层层倒塌，11层35米高的楼体向北面的经十路方向缓缓倒下化作一堆瓦砾。只用了9秒钟，25岁的建筑就与济南人“永别”了。在齐鲁宾馆原客房楼的废墟上，一座新的建筑将重新建起，未来它和齐鲁宾馆二期一道构成千佛山下的城市综合体。

按国家《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50年至100年。据财经网引述，2010年，国家住房和城乡建设部副部长仇保兴曾表示，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年新建面积达20亿平方米，使用了世界上40%的水泥、钢筋，建筑的平均寿命却只能维持25-30年。

相较之下，英国建筑的平均寿命达到132年，法国建筑的平均寿命是102年，而欧洲大部分国家建筑的平均寿命为80年，即使设计更新较快的美国建筑寿命也达60年。

浙江大学公共管理学院教授、博士生导师范柏乃感慨：“我们有5000年的历史，却少有50年的建筑。”

在中国人民大学公共管理学院副教授李东泉看来，建筑“短命”原因主要有三种：一是施工质量存在问题，使得建筑寿命不能达到设计年限；二是建筑设计落后，人们审美水平提高后，发现以前的建筑造型与自然环境、街区等不能很好协调；三是土地升值过快，原来的建筑性质不能充分体现土地价值，拆掉重建更合算。

北京大学城市与环境学院城市与区域规划系主任吕斌说，很多城市建筑没达到使用年限就拆除有国情和时代的原因。我国上世纪80年代末90年代初，一些地方确实有一批设计不太好、偷工减料的房子，但大都还可以改造和修复，“现在普遍选择拆除，多是为了追求GDP增长。一些省、市甚至建完就拆、拆完再建，弄水泥，炼钢筋，GDP一下就上去了。”

范柏乃表示，有些建筑就算已过时、建筑功能发生改变，本也可以做到“二度开花”，比如上海的新天地、北京的798。另外一些建筑完全可以“不死”，比如，原来的大学搬走后，可协商转让给中小学使用；有些空置的办公楼可改为商务楼或廉租房。“可政府就是不干这些‘傻事，而是炸楼把地卖给开发商。”

“城市建筑‘短命是经济利益驱动下各种利益博弈的结果。”北京建筑工程学院建筑与城市规划学院教授刘临安表示，目前我国经济发展和城市化速度比较快，土地投机获得的利润比较大。比如海南三亚要建成国际化旅游城市，一些开发商看到商机，就把盖好的房子拆掉，宁可向原来的业主赔款，重新规划后再盖新房还能赚钱。