新常态下中国房地产市场面临的问题与对策

2016-07-21 06:08:42杜丽群张晓云

学习与探索 2016年6期

关键词：供求关系房地产市场新常态

杜丽群，张晓云

(北京大学经济学院，北京 100871)

新常态下中国房地产市场面临的问题与对策

杜丽群，张晓云

(北京大学经济学院，北京 100871)

摘要：随着中国经济步入新常态，房地产市场也进入了新常态。在这个背景下，中国房地产市场整体呈现出持续调整、分化和整体收缩的发展态势。目前，房地产市场面临着诸多问题，但这并不能说明房地产企业已经没有持续发展的动力和前途，事实恰好相反，中国远未结束的城市化或城镇化进程依然是支撑中国房地产行业发展的长期动力。因此，理性面对房地产的新常态才是正确理解和认识中国房地产市场未来发展的正确态度。房地产企业应多元化布局与多元化发展，以促进企业的转型升级；政府应转变调控机制、优化市场结构、改善供需关系、加快相关制度改革，以改善市场主体预期。

关键词：新常态；房地产市场；区域分化；供求关系；企业转型发展

2014年以来，“新常态”已经成为中国时下最热门的词汇之一。所谓“新常态”，是指经济增长由高速向中高速转变，经济结构得到优化和升级，要素与投资驱动向创新驱动转变。其中，“新”是相对于以往的状态而言有所不同，“常态”则应理解为向正常状态或稳态的一种回归。在经历了30多年的超高速发展后，在生产成本上升、技术进步方式变化、投资收益率下降、出口导向型增长不可持续等因素的作用下，中国经济进入了一个新常态(刘伟和苏剑，2014)。而宏观经济向新常态的回归势必会对各行各业产生重要甚至重大影响，作为中国经济发展的支柱产业之一的房地产行业也必将受到该趋势的影响。房地产市场的健康发展，特别是住房市场的健康发展在中国城镇化进程中起着至关重要的作用。实际房价是顺周期的，即与真实GDP走势趋同，而且房价的波动大于经济增长[1]。因此，分析新常态下通过何种有效对策充分化解或解决房地产市场面临的各种问题具有重要意义。

一、新常态下中国房地产市场的现状

房地产行业的内涵和外延较为宽泛，从学理的角度看，房地产行业的作用是提供人类生活、生产、经营和各种使用需要的空间载体，除住房外，还有办公楼、商铺、厂房、仓库等非住宅房屋[2]。

随着中国宏观经济由高速增长向中高速增长转变(如文后图1所示)，中国房地产市场也进入新常态，它正经历着一次转折性的变化，同时也面临着结构调整和价格回调，呈现出逐步降温的趋势，房价从“只涨不跌”开始出现增速放缓，以及部分二、三线城市房价下调的态势。房地产市场逐步由居民住房普遍短缺、企业拿地开发就能赚钱的时代，进入居民理性消费、企业理性开发和产品质量不断提升的时代。而企业的优胜劣汰、兼并重组和互联网的普及，将进一步推进房地产企业转型和创新。

如文后图2所示，房屋施工面积统计增长率自2014年10月开始一直呈下降趋势，直至2016年初才有所回升，但增速仍远低于2014年同期水平。综合反映房地产行业发展景气状况的全国房地产开发业综合景气指数(简称国房景气指数)自2014年初以来总体呈下降趋势。尽管2015年下半年至2016年第一季度国房景气指数呈缓慢回升趋势，但仍处于较低水平，*通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95～105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。且这一趋势也反映在全国百城价格指数的变动上(见文后图3)。

根据国家统计局数据，2016年1—3月，全国房地产开发投资17 677亿元，同比名义增长6.2%，增速较同年1—2月提高约3.2个百分点，增幅较1—2月扩大了1.2个百分点，这主要是受较为宽松的货币政策、各地去库存政策带来的市场预期向好、宏观经济稳中向好和一线城市带动二线城市加速升温等因素的影响。与此同时，房地产市场的快速升温推动了土地市场的回暖，使得“房热地冷”现象有所改观。尽管2015年以来京沪深等一线城市房价涨幅较大，但市场持续调整、分化的发展态势依然持续，一线城市和部分热点城市价格明显上涨，三、四线城市库存仍然较高，因而房地产市场整体收缩的大趋势依然存在，这也同国房景气指数仍处于较低水平一致。

二、中国房地产市场发展面临的问题

当前，中国房地产领域主要面临供过于求的矛盾逐步显现、房价预期发生逆转、利率市场化日益深化等问题[1]。在宏观经济步入新常态的背景下，投资增速较大幅度回落是房地产市场“新常态”的首要表现，未来房地产市场将面临更加剧烈的结构调整和市场重新洗牌[3]。此外，中国老龄化趋势不断加剧，而生育率却维持在一个较低水平，中长期势必将释放海量住房供给。因此，新常态下，中国房地产市场将面临以下五个方面的问题。

(一)行业吸引力下降，融资环境趋紧

2013年以来，除北上广深等一线中心城市外，房地产市场总体增长表现乏力，行业平均利润率出现明显下滑，在资本逐利性作用下，房地产资本开始逐渐转向其他区域或行业领域。房地产行业销售额降低，但土地出让金居高不下，劳动力成本大幅上升，这挤压了房地产行业利润，使得行业平均利润率呈不断下降趋势。在这一趋势下，商业银行无论是出于提高资本使用效率的角度，还是出于规避风险的角度，都会减少对房地产行业的融资贷款额度和规模，而这将进一步约束房地产行业的增长。

(二)供求关系发生重要变化

经过10多年的发展，中国房地产市场在供给方面得到了巨大改善，部分城市的房地产市场供给达到了一定规模，同时需求也在较大程度上得到了释放。可以说，中国房地产市场已经告别了全面短缺的时代，在呈现局部短缺状态的同时，新增住房需求有所放缓。过去几年，房地产新建面积持续攀升，已经超过了由城镇人口增长所带来的内在“刚需”和旧房更新改善的需求，住房供给中用于满足投资性需求的比重在增加，但投资性需求的支撑因素却在削弱(汪涛，2014)。例如，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心2014年发布的研究报告表明，2013年，中国城镇住房的空置率高达22.4%，相当于每五套住房就有一套以上处于空置状态。此外，区域房地产投资过度，即房地产投资增速大于销售增速，从而产生大量“过剩”存量房，逼迫房价持续下跌，如温州、鄂尔多斯等地。因此，“去库存”和跨界转型升级谋求生存将成为未来一段时间内房地产企业的主要任务。

然而，房地产市场发展受城市经济发展水平、居民收入水平、人口增长速度等多种因素的影响，因此，在不同地区或城市，房地产市场逐渐呈现出明显分化的趋势，而限购、限贷等行政性调控政策在全国范围内的“一刀切”，更加剧了城市房地产市场的区域分化。从现阶段看，尽管一线城市仍然存在供给不足的问题，但其他部分城市则存在着供给过剩的问题，甚至不少城市出现了“空城”“鬼城”等现象。

(三)行业竞争加剧，区域分化将愈演愈烈

新常态下，房地产企业去库存压力大大增加。由于销售额降低，资金回流减慢，部分地区出现降价潮，导致竞争进一步加剧。此外，由于不同城市间发展存在较大的差异性，在地区发展异质性条件下，随着房地产行业步入新常态，预计未来房地产市场的区域分化将愈演愈烈，城市层级分化凸显，一、二、三线城市房地产市场将出现较明显分层。根据国家统计局全国70个大中城市住宅销售价格变动情况数据显示，从2015年第四季度开始，特别是2016年3月，全国房地产市场分化态势逐渐加大(见文后图4所示)。

(四)房地产企业自身存在诸多不足

房地产企业过分依赖投资驱动，缺乏风险管理体系，很多企业存在资产结构风险、资产周转率低、融资渠道单一等不足。而以往快速发展的行业环境也导致房地产企业，特别是中小房地产企业科研投入不足，且运营决策缺乏科学性和规划性，无论是企业的组织管理还是企业的经营决策等都存在漏洞。同时，房地产企业在以往暴利环境驱动下，不够注重成本和资本节约，使得企业施工和建设过程资源损耗较大，欠缺环保节能和绿色发展理念。此外，当前房地产行业产业链之间的依存度和成熟度偏低、产业内协同程度偏低、产业价值创造不足等问题也严重制约着房地产业的转型发展(李玲燕和刘晓君，2015)。

(五)相关法律法规等制度不够完善

近期出台且对房地产市场发展也具有重要影响的法律法规应首推由国务院颁布，自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》和财政部2016年2月19日公布的《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

不动产登记制度的出台，不仅对明晰和保护包括住房在内的不动产产权，以及对提高不动产市场交易的便利性和保障性也具有积极意义，而且对包括房地产市场在内的不动产市场的规范发展也具有重要意义。但是，在法律制度方面，中国有关房地产市场的法律制度规定依然有不完善或存在缺陷的地方。如近期温州市出现的个别城市居民住宅用地使用期限超过其原定使用期限，面临续期的问题。这一现象再次引起了大众对中国70年土地使用权到期后房屋归属权的担忧。

然而需要指出的是，房屋所有权不同于土地使用权，土地使用权存在使用期限，但房屋所有权则为永久产权。而且根据中国2007年颁布施行的《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”同时，依据中国1995年起施行的《城市房地产管理办法》第二十二条规定，土地使用权可以续期。但是，房屋建设附着于土地，如果土地使用权收回，那么房屋所有权自然无从谈起。不动产条例的出台仍未能解决70年土地使用权到期后面临的问题。法律法规等制度方面的不完善或约束，势必在中长期影响中国房地产市场发展的稳定性和规范性。

财政部针对房地产交易出台的通知，对房地产交易环节的契税和营业税进行了重要调整，对房地产市场交易产生的契税和营业税分情况进行减免。该规定可视为政府对房地产市场去库存的又一有力政策支撑，但是一系列诸如此类的政策调整往往屡调屡败，一个很重要的原因是除房地产市场外，中国缺乏成规模、可信任的稳定投资渠道。因此，财富管理和投资服务市场的供给侧改革，应发展资本市场、培育资本投资渠道[4]，同时结合相应楼市税收制度改革和金融杠杆手段抑制房地产市场的投资性需求，这些也是中国房地产市场稳定健康发展的应有之义。

三、房地产市场的非理性繁荣及其可能的后果

房地产市场在中国宏观经济步入新常态后出现了不同城市间的分化发展现象，总体呈现出弱化发展的趋势，且房地产市场由于可信赖、规模大的投资渠道匮乏，部分导致了中国房地产市场的非理性繁荣、房价收入比畸高。根据上海易居房地产研究院(2016)数据，*参见上海易居房地产研究院2015年度全国房价收入比年报，http://www.yiju.org/，2016年2月。中国商品住宅房价收入比见文后图5所示。

一般而言，合理的房价收入比应该为3～6倍，超过6就可视为出现泡沫。但是上海易居房地产研究院(2016)认为，根据中国实际情况，全国房价收入比保持在6～7属合理区间。根据该标准，1998年以来全国商品住房价格收入比一直位于下限值6以上，且自2004年以来基本位于上限值7以上。而且全国35个大中城市商品住宅房价收入比也呈现出类似趋势，但其值要高于全国数值。这说明，中国房地产市场已经出现并维持了较长时间的非理性繁荣，房地产市场的畸形发展势必对中国宏微观经济带来不良影响。

房地产市场对中国经济发展具有重要作用，因而它的健康稳定发展对于新常态下中国经济保持中高速稳定发展具有重要意义。

首先，房地产本身即为国民经济发展中的重要行业，且房地产市场同其他行业市场的发展关联度较大。房地产行业的投资和销售不仅会带动如钢铁、水泥等上游行业发展，还会带动装修、家电甚至汽车等下游行业发展。此外，房地产行业还可以视为中国经济发展的晴雨表，房地产行业的投资冲击对中国经济增长具有长期影响，且对有关行业发展具有较大拉动作用[5]。

其次，尽管中国房价的快速上涨有其客观原因，如人口结构的变动[6]、人口流动与城市化[7]，以及由高等教育扩张带来的住房需求扩张等[8]。但是，先富带动后富的“涓滴效应”并不能自动发挥作用，收入不平等会加剧住房市场的泡沫化程度[4]，而住房价格的快速上涨也会恶化低收入家庭住房条件，加剧不平等[9]。房价过快上涨或泡沫带来的不平等程度的增加势必会给中国经济社会的平稳健康发展带来不利影响。此外，房价过快增长也会通过提高居民储蓄率对居民消费产生挤出效应[10]。

最后，在资本逐利本性驱使下，房地产市场的非理性繁荣也会对工业企业创新和研发投入产生负向激励，进而降低企业创新倾向[11]，并且高房价带来的支出负担会显著抑制个体进行创业的可能性[12]，并导致资源错配、降低全要素生产率[6]，进而不利于中国经济结构转型和产业结构升级。

四、中国房地产市场健康稳定发展的对策建议

尽管新常态下房地产市场面临诸多问题，但这并不能说明房地产企业已经没有持续发展的动力和前途，事实恰好相反，中国远未结束的城市化或城镇化进程依然是支撑中国房地产行业发展的长期动力。因此，理性面对中国房地产的新常态才是正确理解和认识中国房地产市场未来发展的正确态度。然而，以上诸多问题也不能不引起重视，针对以上问题，房地产企业应在以下三个方面采取措施。

首先，就房地产企业而言，在毛利下降、竞争压力大、库存压力大、地价高等约束下，企业利润率下行、规模化达到一定阶段时，房地产企业势必会面临多元化转型问题，尤其是在传统住宅市场已经存在重大转变情况下，多元化布局和多元化发展将是房地产企业发展的方向。因此，不同层级城市应采取不同策略。在一线城市，通过更广泛的业态支持发展，如商业办公、产业地产、养老地产、教育医疗、一级开发等领域，增加自身服务功能，通过综合化、高端化和精细化发展，房地产企业才能在一线城市更好地生存下去。而二、三线城市则需要通过谨慎经营、差异化发展等措施紧跟中西部地区的经济崛起。多数二线城市和三线城市的房价存在一定的下跌压力，需要通过控制供给以消化库存。因此，房地产企业应进行多元化经营探索，通过转型升级等措施以应对房价新常态。此外，房地产企业还应积极应用互联网思维，适应互联网带给市场和经济的变化，调整战略增强抵御市场风险的能力，以消费者需求为导向，增加企业自身服务能力和质量。

其次，就政府政策而言，由于一线城市和个别热点二线城市的房地产价格依旧存在上涨压力，因此，还需要地方政府充分重视房地产的市场化调控。但应改变以往“一刀切”的调控思路，变堵为疏，从行政性调控转向依靠法制和市场进行调节，让市场起到配置资源的决定性作用。同时，政府管理部门要转变自身角色和定位，着力于为房地产市场的健康发展保驾护航，而不是直接粗暴干预市场。地方政府应积极推进住房保障，加快棚户区改造，增加公租房和廉租房供给，通过完善城市公共基础设施建设，特别是完善配套公共交通体系建设，统筹解决中低收入特别是资源型城市的贫困家庭住房问题，可根据本地实际情况，采取灵活的政策和措施。针对市场的演变，考虑城市特点、人口总量、城市承载力等因素，进行不同程度的调控。统筹土地、税收、金融等各类政策工具，形成具有系统性的长效动态调控机制，通过市场化手段优化供需关系，在保障民生的基础上，促进房地产市场的发展。

最后，归根结底，房地产市场的走向最终还是取决于市场的供求关系。因此，房地产企业根据不同地区或城市发展水平、人口增长、收入水平等因素做好区域差异化经营实现规模增长至关重要。稳定的供求关系取决于供求双方对市场的判断和预期，而制度约束则是影响市场主体预期的最重要因素，因而要通过落实户籍制度改革，加快提高人口城镇化，允许农民工市民化，允许农业专业人口实现就业地落户，并深化住房制度改革，取消已经过时的同现代市场发展不相匹配的限制性措施，着力满足城市外来人口对城市基本住宅的需求。

参考文献：

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[2]张泓铭.中国房地产经济的新常态及其应对[J].中国党政干部论坛，2015,(4).

[3]邵挺.新常态下房地产市场调控路径[N].中国国土资源报，2015-03-04(05).

[4]张川川，贾珅，杨汝岱.“鬼城”下的蜗居：收入不平等与房地产泡沫[J].世界经济，2016,(2).

[5]梁云芳，高铁梅，贺书平.房地产市场与国民经济协

调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006,(3).

[6]陈斌开，金箫，欧阳涤非.住房价格、资源错配与中国工业企业生产率[J].世界经济，2015,(4).

[7]陆铭，欧海军，陈斌开.理性还是泡沫：对城市化、移民和房价的经验研究[J].世界经济，2014,(1).

[8]陈斌开，张川川.人力资本和中国城市住房价格[J].中国社会科学，2016,(5).

[9]张川川.收入不平等和城市低收入家庭的住房可及性[J].金融研究，2016,(1).

[10]陈斌开，杨汝岱.土地供给、住房价格与中国城镇居民储蓄[J].经济研究，2013,(1).