浅析营改增对房地产开发企业的影响

惠国群



浅析营改增对房地产开发企业的影响

惠国群

摘要：随着经济的发展和之前营改增的改革深入，营业税的不合理越加明显，因此房地产营改增是势在必行的举措。本文通过分析房地产开发企业征收增值税优越于营业税以及阐述房地产开发经营企业营改增的趋势性，从国家税收方面对该产业的支持以及对该行业纳税人的正面影响。

关键词：营改增；纳税人；税负；影响

一、营改增的背景及动态

2016年5月1日起全面实施营改增，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。营改增试点工作自2012年1月1日启动，到今年5月将最终完成，而改革的收尾则是一记“扣杀”。

二、税法设计中房地产开发企业原税制存在的缺陷

1.原税制对房地产开发企业的纳税人存在的负面影响

根据我国修改后的税法规定，房地产开发企业将于2016年5月1日实行营业税改增值税，房地产开发指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为，主要包括土地开发和房屋开发。营业税没有实行价税分离，在流转环节课税，存在重复征收行为，而增值税是实行价税分离的，实行购进扣税法的抵扣制度。以增值额为征收对象在计算应纳税额可以将购入货物或劳务取得增值税专用发票经过国家金税系统扫描认证用于抵扣。房地产开发的收入主要有：开发产品的销售收入；出租开发产品及多种经营业务收入；其他业务收入，而将这些纳税行为征收营业税，就造成了重复征税，增加纳税人的税负，使房价居高不下，增加了购房者负担，对整个房地产开发行业造成负面影响。

2.原课征5%营业税的房地产开发经营企业税制不利于国家税收征管

原来税制下房地产开发企业按照价税合计金额的5%征收营业税，2016年5月1日营改增以后增值税税率为11%，课征的税种、税率都发生了很大的变化，取得房地产开发资格的增值税纳税人如果缺少可以抵扣的进项增值税，这样就存在6%的税率差额，对房地产开发企业而言外购的货物可以取得增值税专用发票，但是支付的建筑工人工资部分是无法取得增值税专用发票的，虽然这项措施的目的是为了减轻企业税负，但是同时影响房地产的行业成本有可能大幅攀升，这会在相当大的程度上影响房地产企业进行再次生产投资的热情，甚至有逼迫房地产企业进行转型的危险，因此，房地产开发企业外购货物取得增值税专用发票是至关重要的；其次，因为增值税实行抵扣制度，使它在税改以后，完善了增值税的抵扣链条，通过国家金税系统的多重监控方便了税务部门的征收管理，避免了一些企业进行不合法的行为及其逃税的侥幸心理；再次，是房地产业从以传统缴纳营业税为主的行业，改成增值税以后，会计核算由简单的操作变得比较复杂，需要懂会计和税法的专业人士来做会计及税务处理，方便企业和税务部门的沟通与对接，另外，营改增后房地产开发企业一般纳税人要使用增值税专用发票，实行统一征收增值税，使房地产开发企业的上下环节能正常抵扣，有利于国家税务部门的征管，同时也符合国际税收管理的模式。

三、营改增后房地产开发企业税制的可行性分析

1.营业税改征增值税对房地产开发企业的总体来说是一种减税

营业税改增值税必考虑其对纳税人的影响。房地产开发企业所用的增值税税率选用了11%的税率，这个税率可以保证改征后的税负水平保持稳定。其次营业税改增值税有三个方面的保障：一是政策有保障，实施方案中，已经考虑原则上延续过去的优惠政策，在这个基础上，根据不同行业的特点和情况，新制定了一些过渡措施，以确保所有行业的税负只减不增；二是预算有保障，今年的预算报告，安排税务部门组织征收的收入数，已经考虑营改增的减收数；三是执行有保障，几十万国税地税干部，已经把依规减免税和依法征好税，作为两项同等重要的基本职责之一，不收过头税是一条不能踩踏的红线。

2.政府对房地产开发企业税制改革的目标是通过营改增完善税制方便征管

按照《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和2011年《政府工作报告》的要求，对房地产开发企业实行统筹设计、分步实施；规范税制、合理负担；全面协调、平稳过渡的原则，建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展的指导思想。现在全面实行营业税改增值税，完善了增值税的税收征收链条，从而完善了我国的税收制度，实现税收负担的公平性。

四、改征增值税对房地产开发企业的利好

1.有利于提高房地产开发企业销售价格的竞争能力

房地产开发企业营业税改征增值税，由于可以抵扣税金，使这个行业的整体税负下降，有助于提高行业的分工和专业化，同时可以减轻消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环，因此对房地产开发企业是一种利好的行为。

2.有助于促进房价回归合理平稳

未来房地产开发企业营业税改征增值税有助于房地产开发企业的发展以及房价回归合理性。对房地产开发企业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产开发企业向更加专业化的方向发展，有利于促进房地产市场健康、理性发展。

3.有利于减轻纳税人税务负担

营业税改征增值税后消除重复征税，房地产开发企业的生产各个环节税负下降，各环节企业的生产成本也相应地下降，从而有利于降低物价，降低通货膨胀水平，在我国面临的通货膨胀的压力巨大且难以在短时期内予以消除下，而房地产业营业税改征增值税后，房地产业各产业环节间紧密联系，在极大的程度上避免了重复征税，促进了房地产税收成本的降低，从而在一定程度上减轻了通货膨胀的压力。

4.促进地方政府税务部门进行房地产开发企业税务政策的改革

营业税改征增值税后对政府间财政收入分配造成重大影响，使地方政府税收收入减少，从而促进地方税制改革，特别是房产税制度改革。而营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税收制度改革，创新地方税税制，包括征收制度、征收方式。

5.有利于促进财政税收制度完善

2016年5月1日将全面实行营业税改增值税，使增值税的链条不断完善，从而促进增值税收入，消除重复征税，提高经济效率。

五、结论

营业税改征增值税使我国的税收更加规范化，有利于增加国家的财政收入。房地产开发企业也属于第二产业的范畴，具有购进货物和劳务制造产品出售的共同属性，将其营改增可以促进房价回归合理平稳，遏制房价恶性上扬的不良趋势，减轻社会税务负担，从而减轻消费者的购房负担。营业税改增值税后地方政府税收收入失衡，促进地方政府的税务改革，但是还会存在这样那样的问题，因此我们对此一定要正确认识，冷静处理房地产业营业税改征增值税带来的问题，使其能够真正地给我国的房地产业带来新的生机与活力。

参考文献：

［1］财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，2016年36号文.

［2］赵茂林.浅析营业税改增值税对交通运输业的影响.中国乡镇企业会计，2014-01-15.

［3］段光勋.营改增对房地产行业税收的影响. 2015.

［4］营改增对房地产行业税收的影响.互联网文档资源，2015.

（作者单位：中山市华懋房地产置业有限公司）